京城入市新盘遭遇定价难 买卖僵持房价博弈升级

　　本报记者 武文静报道

　　看似风平浪静，实则暗潮涌动。

　　随着调控政策的不断深入，表面看来楼市成交量低迷，买卖双方陷入僵持状态，但实际上两者对于房价的博弈却在不断升级。

　　“在目前市场调整趋势已经明显的情况下，定价难已成为准备上市的新盘普遍遇到的难题。”北京中原地产市场研究部总监张大伟在接受《中国产经新闻》记者采访时说。

　　在楼市，没有什么比低价更能吸引眼球的了。

　　“目前的宣传中确实有几个价格比较低的项目，但不知道最终开盘价会怎么样，如果价格合适就出手。”提起买房，在北京工作有着刚需的张小姐对《中国产经新闻》记者表示。

　　不可否认，房地产市场本身还是很活跃的，虽然目前市场需求基本冬眠，但令购房者纠结的主要还是价格，只要有合适的价位依然会刺激需求入市。

　　一个不争的事实是，目前的楼市状况不容乐观，政府宏观调控政策未有任何松动的迹象，整个行业的资金链问题日渐严重，房地产信贷融资之路仍不畅通，开发企业的存货数量持续不断增加。

　　“能够打破观望冲出困局的唯一途径就是降价销售。”亚豪机构副总经理高姗在接受《中国产经新闻》记者采访时说。

　　在目前市场情况下现金为王，对企业而言“博价”的风险日益加大，“博量”是目前条件下的最优选择。“必须提高企业周转率，增强存货快速变现的能力。”张大伟说。

　　一边是想搭上这轮房价下跌班车而跃跃欲试的刚需购房者，一边是开发商日趋紧张的资金链和不见起色的销售业绩，这让即将入市的新盘定价显得“步步惊心”。

　　11月20日下午，当记者以购房者身份来到位于马驹桥的合生世界花园售楼处时，一位售楼人员介绍说：“我们的项目预计在12月推出，9980元/平方米起价，具体价格开盘当天才能确定。”

　　不仅仅是这一个项目遭遇定价难。12月份北京市场将有29个项目入市，纯新盘共计14个，老项目后期共15个。从价格上看，根据链家地产市场研究部的统计，在12月份预计入市的项目中，有13个项目已经给出了定价，其中8个项目的定价低于周边项目价格，占比达到61.5%，部分项目定价比周边项目价格低了近两成。

　　事实上，在经历了金九银十楼盘集中入市但销量不佳之后，开发商推盘确实更加谨慎了。但对于年底前即将入市的新盘而言，如果价格定高了，成交量上不去，无法回笼资金，遇到其他项目开盘价格低，则又不得不面临降价的压力。

　　当然，定价并非易事。不仅要核算成本、预估明年市场、对比周边房价，还要制定精准的销售与促销策略，那么，究竟开盘价格定多少才能被市场接受呢？

　　“降价1-2成，购房者不认可，降得太多又面临亏损。”张大伟说。他表示，从目前销售情况来看，老项目要想获得比较好的降价效果必须一次降到位，价格下调3成才能被购房者认可。

　　值得一提的是，“对于即将开盘的项目来说，任何之后的价格变动，无论是涨是降都会给销售带来不利影响。”高姗说。她指出，制定出合适的开盘价格，一经开盘即能获得50%以上的销售率是目前销售的最佳状态。而由于受到目前周边其他项目价格不断变化的影响，对于“合适价格”的判断难上加难。