企稳地价政府悄松配建

　　□经济视点报记者 李晓莹

　　

　　 受调控“余威”震撼，土地市场越来越冷清，流拍、撤拍、底价成交已经见怪不怪。年关日益迫近，各地方政府不甘土地市场的落寞，也开始“促销”。曾经“横行一时”的“竞配建”开始悄悄松动。

　　

　　土地“促销”

　　相比北京、上海等城市地块频繁流拍或撤拍，郑州土地市场的成交情况还算乐观，虽多数底价成交，但至今无流拍地块，甚至有个别地块出现小小的火热。

　　但是，随着郑州房地产市场成交量的大幅下滑，土地市场也瞬即静悄悄。整个10月份，郑州市国土资源局（以下简称郑州市国土局）未推出一宗土地，似在观望。

　　11月9日，郑州市国土局终于打破沉默，一连推出17块工业用地，5块住宅、商业用地及1块公共用地。此次挂牌出让公告显示，土地性质为城镇住宅、商务金融用地的郑政出〔2011〕73、74、75、76号采用“竞地价、竞配建”的方式确定竞得人，但与上述4幅地块性质相同，面积高达72836.56平方米的郑政出〔2011〕77号地块却按照价高者得原则确定竞得人。

　　竞配建“松绑”序曲就此奏响。11月10日，郑州市国土局又推出9块土地，同时又对郑政出〔2011〕80、84两块城镇住宅地块“松绑”。

　　最新数据显示，10月份全国133个城市共成交土地1365宗，成交面积5500万平方米，环比减少40%，同比减少37%。

　　记者获悉，在土地成交量大幅萎缩、低迷之际，不仅是郑州，北京、石家庄的部分地块也纷纷取消竞配建。相较开发商多种手段促销揽客，土地市场的这些举动“促销”味道也颇为浓重。

　　

　　刺激力弱

　　配建保障房的初衷是加快保障房建设，但这个举措自一开始就令房企有些被动。政府将社会责任分配到开发商，削薄了房企利润，自是不被“喜欢”。

　　“在商品房小区中配建保障房，不仅影响产品品质，增加成本，更影响了商品房的价格。”一位不愿透露姓名的开发商负责人说，有钱人与没钱人住在一起势必造成更多的不平衡，而三环以外的地块配建保障房更是没有意义。

　　虽不是公开取消全部地块配建保障房，但在业内人士看来这已是政府对冷清的土地市场释放的明显“刺激信号”。“一般逻辑是，取消配建可以刺激开发商开发及销售。但是，当前形势下开发商拿地行为都变得慎而又慎，这种刺激效果将非常有限。”郑州新芒果房地产有限公司执行总裁宋福林 认为，开发商从地价、资金链等多方面考虑，除非地块非常好，有实力的开发商才会考虑拿地。而现在主流开发商的资金链也受到了影响，大部分开发商在短期内不会拿地了，即使竞配建完全取消也不会。

　　“开发商资金紧张并非谨慎拿地的主要因素，最关键的是‘市场变了’。”上海房地产分析师、财经评论员陈真诚说，房地产市场已经由卖方市场转向买方市场，房价下行预期强烈，导致开发商拿地意愿下降。现在，竞配建“松绑”已是全国范围的普遍现象，并将进一步加剧。

　　

　　地价维稳？

　　相比房地产市场的总体坚挺，几乎与楼市同时“发迹”的土地市场更为敏感。地王不再，溢价率下滑。

　　中国指数研究院最新统计数据显示，前10个月，全国133个城市住宅类用地溢价率在1月份创下高点后，一直处于平稳下滑走势，且均低于去年同期，更是在10月份降至今年最低水平。

　　12年来，全国地价以9.5%～10.5%的涨幅攀升，而今涨幅终于开始缩小，但价格依然高位。

　　“郑州土地地价自2009年5月开始‘飙升’直至2011年1月达到顶峰，平均地价由300万/亩，升至现在的500万/亩。今年多宗地块虽是起始价成交，但总体价位不低，而且至今地价依然没有下调趋势。”宋福林说。

　　“放宽土地的限制条件只是为了稳定地价。”陈真诚认为，应以商人的眼光看政府卖地行为。若想真正刺激开发商拿地，只有政府及时进行实质性的、有效的价格让步。

　　在宋福林看来，土地出让金的下滑会对政府财政、基础建设、一级土地整理等造成连环影响，取消配建也是让步表现。但是，地价的跌涨与房价的跌涨应该成正比。在正常年份与非正常年份，价格差异应在30%~40%。放开限购、限贷或是降低土地价格才能真正刺激开发商拿地。