土地法修订应与房产物业投资税相辅相承

　　郭凯

　　近日，由于《土地管理法》修订中涉及的对农村集体建设用地上市交易权的规制问题，让市场对于小产权房的去向再生疑问。不过，《土地管理法》修订可能带来的变化，并不适用所有集体土地上的小产权房。而且，修法对于农村集体土地中的集体建设用地、宅基地和耕地，需根据不同用地的社会功能差别，进行差别规制。

　　相关方对国土资源管理其实早取得了一定共识，也就是《土地法》需要废除农村建设用地只有通过政府征地、才能进入招拍挂市场和交易所上市交易的规定，因为，此规定违反宪法赋予的农村集体土地所有权持有者，也就是农村集体的土地收益权。各地政府根据现行土地法，往往仅仅以“规划”为名，就能剥夺农村集体土地产权所有者的自行土地开发和交易权利。而一些农村地区通过“占补平衡”新增的农村建设用地，也多成为城市政府进行投资扩张和房地产开发交易所占用的牺牲品。

　　从1990年代后期的城市化扩张开始，中国多数农民没有像1980年代和1990年代上半期的大多数珠三角农民一样，在工业化城市化中获得自己应得的集体土地增值和开发收益。修订土地法，把农村土地收益权归还给农村集体土地产权的集体所有者，将把城市化工业化的目标，拉回到共同富裕的社会主义的这个发展目标。根据《村民委员会组织法》这一农村治理基本法所规定的准则和民主决策程序，应由农村集体对农村建设用地的使用权交易作出决定。只要不违反环境保护、建筑安全等一般法律，地方政府不能对农村建设用地增加额外限制，比如禁止农民集体进行由村民共同分享收益的商品房开发。

　　但是，对于集体土地使用权已分配到农民个人的宅基地和耕地，则需要严格区分对待。由于这两种土地由农村集体免费供给、承担农村社会保障功能，在中国农村的社保体系还远没有建立、农村近年贫富分化步步恶化的情况下，这两种土地的使用权上市交易需要严禁。

　　某些长期在城市和政府部门安身的农村居民，没有遵从户口迁出要向村集体退还耕地和宅基地使用权、以供其他村民再使用的规定，现在是推动个人名下的耕地和宅基地使用权上市交易的主要利益群体。有待农村集体经济予以支持的农村社保需要一定时期来发展，而城乡社保制度的最终衔接，将消解城乡户口附带的社保差异、让城乡户口成为单纯的居住登记，这才能创造条件让个人名下的宅基地使用权转变为完整个人产权。

　　修订土地法、归还农村集体土地产权所有者本应享有的完整土地收益权和交易权，还将在很大程度上促进房产税收制度的突破。当前占地方政府收入大头的卖地收入不纳入预算，卖地所得非税、非费，并且数额不稳定、不可持续，必须尽早停止。而土地法的修订，将堵住地方政府征用农村集体建设用地来卖地的路子。其实，全球的地方政府，基本都是依靠房产物业税来获取与土地有关的长期稳定税收。地方政府在无法征地卖地之后，也必然要对国有和农村集体土地上的各类经营性投资性物业征收房产物业投资税。而这，将会令地方财政转向预算财政，并接受纳税人的公共监督。修订土地法和开征房产物业投资税、地方公共预算改革是相辅相承的。