孙宏斌回购风投股权 “顺驰”归来

　　荆宝洁

　　11月22日，在北京西山一号院接待中心谈起往事时，融创中国（01918.HK）董事长孙宏斌淡淡地说，“历史往回看，没有如果，所以永远不要说如果。所有的选择都是自己做的，没有什么可惜。”

　　梦想并未离开孙宏斌。不久前，孙宏斌悄然回购了当年软银亚洲投资基金、美国凯雷投资集团手中顺驰不动产的股权，图谋重新做大顺驰不动产。

　　“做生意人要算账，单纯从算账的角度出发，也许不应回购顺驰不动产，做新的事业更容易。但做人要有坚持，光算账做不好一个生意人。”孙宏斌说。但过去的顺驰，那个曾经在房地产开发领域被称为“黑马”的顺驰，已经划上句号。孙宏斌希望，顺驰不动产经过涅槃，人们再提到时，它会是一家优秀的中介公司。

　　理想不灭

　　往事并不如烟。

　　2005年8月26日，顺驰（中国）不动产网络集团与软银亚洲投资基金Ⅱ、美国凯雷投资集团签订合约，以22.5％的股权换得4500万美元，并冀望于2007年以“中国最大地产中介网络”的概念登陆纳斯达克。

　　风投注资后，顺驰不动产迅速扩张，最辉煌的时候，在全国30个城市有超过1000家门店。它计划在2007年之前，建立50个城市加盟分部，4000家门店。

　　但调控如影随形，市场陷入低迷。顺驰不动产未能达到对赌协议中规定的利润指标，孙宏斌的股权被稀释。由于股东地位不明确，两大投资集团又没有办法直接代替企业经营，公司的治理结构出现问题，业绩下滑。“过去顺驰不动产做得并不好。”老孙坦诚地说。

　　从2006年开始，顺驰不动产开始收缩，现在仅剩下7个城市，350家门店。扩张容易收缩难。“裁员、关店对士气和品牌都是损失。”孙宏斌说。他心里感谢凯雷和软银当年的帮助，但生意总是生意，商人可以把握自己，却无法控制环境。

　　选择在现在这个时间点回购，他解释，一是因为基金都有存续期，一般5至8年为一个周期。另外，孙宏斌称“对行业比较有信心，将来一定会好。”更重要的是，顺驰是孙宏斌的“发家之地”，注入的感情无法替代。

　　孙宏斌于1994年成立天津顺驰房地产销售代理公司，前期主要经营商品房代理销售，后成立以房地产开发为主营业务的顺驰置地，和以经纪业务为主的顺驰置业（2005年和凯雷软银合作后更名为顺驰不动产）。不熟悉孙宏斌的人不会知道，1994年是他人生新的起点。

　　做一家健康的公司

　　眼下正值中介全国性倒闭潮，二手房交易量低迷，市况艰难。这却是孙宏斌眼中的机会。在他看来，行业正因为处于低谷期，才有上升的空间，最坏的时候也常常是最好的时候。与融创中国今年的发力一样，调控也给了顺驰不动产超越式发展的机会。

　　孙宏斌认为，二手房市场终究会超过一手房市场，只是过去顺驰不动产有点超前，过早放弃了一手房代理业务。但行业的发展至少印证了他的商业嗅觉。2010年，四个一线城市均已进入二手房时代。

　　据易居中国报告，2009年上海二手房交易面积与剔除配套房后的一手房成交面积比达1.23∶1，近5年总体比例为1.03∶1。进入市场化交易环节的住房中，二手房已经基本处于主体地位。北京也已显露出这一趋势。根据北京市房地产交易管理网的对比数据，2009年一、二手房成交之比为1∶1.37，2010年该比值为1∶1.88，二手房成为成交主体。2011年二手房成交量大幅下降，但这只是上升大周期中的小调整。

　　孙宏斌调侃说，不管怎样收缩，顺驰不动产还是活下来了。“市场不好的时候就要坚决收缩，只要活着，就还有机会。”据透露，顺驰不动产今年新增了数十家门店，在北京望京区域，从过去只有1家增加到17家店。

　　目前二手房市场交易低迷，许多中介选择进入一手房领域。但孙宏斌还不打算让顺驰不动产再度进入这一领域。他称这是吃了许多亏以后总结的经验。

　　当年，顺驰不动产在天津的市场份额很高。彼时的二手房中介会参与买卖，低价买入然后再加价卖出，顺驰也是其中一员。“钱挣得很容易，但背离了行业的根本。”孙宏斌认为，中介行业从根本上提供的是服务。

　　2007年时，顺驰曾一度从直营转为承包制。承包者每月交纳一定的管理费，这是类似于加盟店的模式，但结果被验证为失败。孙宏斌并不否认，在有契约精神的社会里，加盟是很好的商业模式，但他更倾向于直营的模式。

　　孙宏斌总结说，中介行业门槛并不低，投入不少，真赔起来也相当可观。面对眼下中介行业的难关，他要求管理团队首先要稳固租赁业务，但不再给集团制定具体的扩张目标。上市计划也不再变得急迫。

　　孙宏斌坦言，自己发生了很大的变化。以前，只在战略上把关，不参与各个集团的实际管理。现在，他甚至会关注顺驰不动产某一家分店的营业情况，业绩不好的原因是什么。他的目标是，做一个好的公司，一个健康的公司，慢慢来。