传统模式房企亮红灯 新湖中宝“地产＋X”暗藏惊喜

　　田新杰

　　“新湖被外界感性化误解了。确实是有些巧合，当然媒体总是善于抓眼球，可以理解。”新湖中宝董事长林俊波11月21日接受本报记者独家专访，首次正面回应外界的一些猜测。“与绿城互保，是从2009年就开始的，这是一项正常的业务合作，互保额度只有3亿，目前绿城实际使用只有1亿，相较于双方的资产规模，微乎其微。”

　　事实上，多位房地产行业分析师同时指出，相对而言，作为最早打造“地产＋X”模式的上市房企之一，新湖中宝目前效果应该是较好的。有熟悉新湖系的分析师告诉本报，新湖中宝目前土储总量和结构均相对合理，土地款支付压力很小，土地成本相对较低，而公司的业绩受益于参股母公司在能源、金融、PE等领域的投资，未来业绩锁定无臾。

　　正是在房地产行业面临巨大挑战的背景下，越来越多业内人士开始重新定义真正具有生命力的房企发展模式。

　　“不是生存而是发展问题”

　　近日，新湖中宝关于“将与绿城控股继续建立以30000万元额度为限的互保关系”的公告，立即引来外界关注。

　　对此，快人快语的林俊波告诉记者，“在企业的经营中，这样的互保是十分正常的业务关系。新湖中宝从自身经营融资需求出发，仅与有限的比较有实力的第三方建立适度的互保关系。”

　　记者注意到，新湖中宝目前对外担保总计292885万元，占净资产的31.44%，尚无逾期担保。而WIND数据统计，截至2011年上半年，沪深两市有845家上市公司涉及对外担保事项，其中有8家上市房企担保额超过了净资产。

　　11月8日，新湖中宝发布了一则“关于大股东股份质押公告”，新湖集团已将上市公司23700000股质押给西安国际信托有限公司。截至目前，新湖集团持有的用于质押的新湖中宝股份数为343026.52万股，占公司总股本的55.23%，占其持有新湖中宝62.15%股权的近九成。

　　同样有外界人士对此表示担忧，林俊波对此解释，上市公司股权质押融资是近年金融机构比较偏好的融资产品，新湖集团作为一家综合性企业集团，主要用这种方式作为融资抵押，质押率通常在市场价格的五折以下，已经预留了充分的风险边界。

　　“股权等资源完全可以通过合适的金融工具利用起来。良性企业肯定是高成长性加适度杠杆，没有质押、杠杆的企业未必是好企业。”

　　“新湖中宝和许多房地产企业的策略并不相同，在坚持房地产主业以外，公司在其他更具成长性的行业持续投入，有多年的基础和积累。”林俊波信心十足，新湖中宝眼下考虑的不是生存问题，而是如何进一步发展的问题。在业绩、资金链层面，许多房企确实正面临着考验，但新湖中宝在这些方面“相当从容”。

　　新湖中宝最新披露2011年三季报，前三季度净利润为57900.35万元，实现同比增长约3%。报告期末，新湖中宝共拥有现金59亿元，公司资产总额333.45亿元，负债总额240.31亿元，资产负债率为72.06%。其中，预收账款29.69亿元，占负债总额12%。

　　据接近新湖系的知情人士透露，新湖系正在寻找其他发展周期更合适、回报前景更好的新兴行业追加投资，新湖中宝这个上市平台，在坚持房地产主业、控制当前房地产波动时期风险、公司财务允许的前提下，也将适度参与高成长性的投资机会。

　　林俊波表示，新湖中宝目前项目长中短周期配置合理，并在提前布局未来持续五年及更长的业务和业绩。

　　更具生命力的房企模式

　　“新湖中宝的土储结构在上市房企中有鲜明特点。”上述券商分析师指出。

　　资料显示，目前公司拥有二级土地权益建面1203万平米，75%是2006年以前取得，成本低廉。一级土地开发面积2326万平米，有希望在未来2-3年内逐步转化为二级土地。

　　林俊波告诉记者，现有的低成本二级土地，已经不存在太多支付压力，主要是按照计划逐步开发。而位于温州、启东等地的一级开发土地，将为公司未来发展提供充足土储支持。“另外，公司也在适时从公开市场购入合适的土地。土地款支付控制良好，今年年底前，仅有约2亿元土地款的支付需要。”

　　在保证地产主业持续稳定状态的同时，新湖中宝在主业以外投资的庞大含金量，正在被外界逐渐认识。

　　目前，新湖中宝已涉足金融、证券、保险、矿产、股权投资等多个领域。

　　“我们已于近日公告拟斥资2.7亿元现金，认购已于今年9月份通过环保考核的拟上市公司浙江古纤道新材料股份有限公司新增股份3000万股，增资价格为每股9元。”林俊波对这笔新的投资充满信心。

　　其实，业内对新湖中宝“地产＋X”模式多元发展抵御单一地产行业周期波动风险，逐渐看到其中的巨大能量。

　　据公开资料，新湖中宝投资的金洲管道（002443.SZ）已进入解禁期，大智慧（601519.SH）也已经上市，公司投资收益逐年上升，2010年为6.6亿元，同比增长33%，贡献了当年公司税前利润的30%。

　　从金洲管道、大智慧到贝因美（002570.SZ），两年间，新湖参与的PE项目已有3家在A股成功上市。

　　在外界看来，新湖中宝在“X”领域的投资，和地产主业相对从容的土地储备结构和项目开发节奏类似，操作接近完美。其中，已经上市的几个项目，投资大智慧到其上市则创下15个月的“短周期投资”成功案例、对金洲管道的这笔投资账面价值已经由1亿元升值至4.96亿元、投资贝因美也已录得超一倍浮盈。

　　目前，新湖集团总资产450亿元，净资产100多亿元。旗下除新湖中宝与哈高科两家上市平台之外，还控股湘财证券，参股了盛京银行、长城证券等金融企业。

　　“中长期结合，最大化支持上市公司的可持续成长，在新湖集团的支撑下，新湖中宝拥有充足的地产领域外的项目资源。”林俊波透露，就新湖中宝而言，后期更多惊喜值得期待。