傍上CBD

　　作者: 童海华，李蕾，杨晶晶，王小明 | 来源: 中国经营报

　　1993年，国务院正式批复建设北京朝阳CBD，为此升级为国家级CBD。截止到去年，这里不仅驻有160家世界五百强企业、近50家占北京市60%以上的跨国公司总部，还聚集着包括商务服务企业、文化传媒企业及各类金融机构在内的超过两万家企业。

　　与此同时，另外两家国家级CBD上海浦东CBD和广州珠江新城CBD也迅速在这个时间段崛起。然而，《中国经营报》记者近日在这三大CBD调查采访时了解到，目前三大CBD在快速发展的过程中普遍面临着巨大的压力：用地空间被消耗殆尽，商务成本居高不下。

　　压力之下，这三大CBD面临着共同的选择——向外扩张。北京选择向东部通州和大厂扩张，广州选择向东部员村扩张，而上海则选择向虹桥等地西进。CBD向外扩张的同时，包括大厂、员村等地也早已做好傍上CBD的准备，以加速其自身的发展。

　　一个有向外扩张的压力与冲动，一个有承接CBD功能的愿望与需求，两者一拍即合，目前正在加速融合，以实现双赢。然而，大厂、员村等CBD功能延展区的官员也清醒地认识到，要与CBD实现双赢，就必须与CBD错位发展。

　　大厂：接盘北京CBD东扩

　　目前，最能享受到CBD功能外溢的区域刚好落在主轴辐射线上的河北“北三县”——大厂、香河、三河。

　　尽管同属河北省廊坊市境内，当兄弟县(市)香河的家具、燕郊的房子早已“声名在外”的时候，总面积176.3平方公里、人口不足12万人的大厂还并不广为人知。

　　2005年，该县的地区生产总值仅为20.6亿元，增速在全市10个县(市、区)中排名倒数，城镇居民及农村居民纯收入则双双垫底，至于产业发展，也更像是一张白纸。

　　多年以来，对接首都、借势发展一直是河北省政府及其境内各地区不变的主题。今年5月，由河北省操刀的“环首都绿色经济圈”总体规划正式浮出水面，而此规划中着重提及的京东、京南、京北三大新区成为重要亮点，其中，大厂连同三河、香河三县均被战略性的收纳进京东新区。

　　当然，无论地理区位是京东、京南亦或京北，对于河北省“环首都经济圈”在内的14个县来说，虽有“娘家”政策的扶植，仍然要各自找寻能够连通自身与北京之间的那座桥。

　　对于大厂而言，这座桥，就是北京的CBD。

　　在大厂加速与北京CBD对接的过程中，北京CBD也急需寻找地方以承接其部分功能和产业。在经过多年的高速发展之后，北京CBD也开始面临诸如交通、人口、环境、配套等一系列问题。

　　王志纲工作室北京战略策划中心总经理任国刚表示，“在CBD办公的是一个城市的高端人群，交通是他们对时间的要求，但现在CBD内部小交通拥堵非常严重，企业在这里办公首先不便利，下一步就可能要流失。”

　　此外，在CBD工作的人群还有社交、购物等延伸至生活的要求，“我们会看到CBD从纯粹的以商务为主导，逐渐加入商业、娱乐等功能，而要增加功能就需要地盘和空间。”任国刚说，“随着CBD成本居高不下，有些研发类、传媒类的小型企业以及支持类的外包型、流程性企业，或者有些企业的一部分功能，如并非与市场或公司形象紧密相关的部门，就不适宜再留在这里。”

　　在这样的背景下，2009年5月11日，北京市政府通过北京CBD东扩方案，将CBD沿朝阳北路和通惠河向东扩至东四环，新增面积约3平方公里。

　　显见，周边区域将直接受益于CBD部分企业和功能的外溢，问题的关键在于，他们会外溢到什么地方。

　　根据王志纲工作室的研究，30公里是城市产业外溢比较适中的距离，因为“离的太近没有价值，太远二者就没有关系了，会有一定的难度”。

　　依循上述逻辑，从目前的交通便利性、区位的空间距离以及居住人口的密度等方面来看，如任国刚所说，除了通州之外最能享受到CBD功能外溢的区域就是落在主轴辐射线上的河北“北三县”——大厂、香河、三河。

　　自此，在国贸正东延长线上蛰伏良久、一直欲以北京东线经济发展为切口突破的大厂，随着CBD东扩的尘埃落定，看到了更加明朗的借势前景。

　　在中国城市规划设计研究院给大厂做的城乡一体化总体规划(2010-2030)中即明确提出，要以北京东部发展带建设为契机，实施向西主动对接。以开发建设潮白新城为重要举措，创新大厂与北京的时空关系。把大厂建设成为河北省对接首都、服务首都的重要卫星城。

　　这样的定位也受到了区域经济专家的肯定。中国社会院荣誉学部委员陈栋生表示，“作为腹地的地区，对中心地区就要傍大款，更不要说首都这个大款，CBD这个大款，这是一定要傍的。”

　　眼下正参与大厂潮白新城规划的任国刚认为，传统的招商引资时代已经过去，燕郊到今天虽然相对也比较成熟，但空间已很有限，思路也很难调整。“前二十年北京是个黑洞，现在服务业比重已超过70%，未来北京要打造世界城市，外溢会加速。”因而，在未来，“大厂极有可能成为大北京向外辐射之后产生的以服务业为核心的新型城市样本”。

　　围绕大厂应该如何针对北京形成互补性的产业政策，在近日举行的第五届大厂论坛上，国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁也指出，北京是一个服务业过剩的城市，怎么实行最好的服务业对接，应该是大厂发展战略的一个很重要的选择。

　　国家发改委产业与技术经济研究所副长王岳平表示，大厂靠CBD，如果只是在一般的产业转移上与其他地区竞争，没有太大的优势，优势在于稀缺的要素，未来大厂的发展要有土地产出率的标准，利用北京的高端因素。

　　国家发改委国土开发与地区经济研究所所长肖金成则认为，要想把北京的功能转移过来，大厂要成为反磁力中心，要“不是北京，胜似北京”，即，交通更加便捷、设施更加完善、环境更加美好。

　　对于专家们的建言献策，大厂县政协副主席、规划局局长高宝成告诉记者，大厂未来还是工业化与城市化双核驱动，但城市化的比重要更大一些，其中，潮白河工业区将主要打造对接CBD传媒及服务业的创意、外包等2.5产业。

　　至于对资源要素的取舍，高宝成表示，大厂对北京的需要是全方位的，北京对大厂的需要则是有选择的。“大厂也在考虑和北京CBD的对接，但在行政上还有很多限制，目前大厂能做的就是把基础平台做好。”

　　实体经济逃离上海CBD

　　对于上海来讲，长三角同样不可或缺。因为长三角地区蓬勃的实体经济是上海服务业巨大的市场，尤其是金融服务，更需要长三角的客户。

　　上个世纪90年代，利乐中国总裁李赫逊经过数次周密考察，最终将公司的独资生产基地放在昆山。

　　如同利乐中国一样，许多外资企业先将总部放在上海，然后在上海周边寻觅生产基地，这些公司的总部多集中在南京西路、陆家嘴、虹桥等地，逐渐形成了上海的CBD。

　　“公司总部在上海，昆山工厂距离总部很近，能节省下很多成本，也更利于资源调动。”利乐中国副总杨斌说，“上海市中心已是寸土寸金，更适合放置核心管理部门，把握市场风向变化，所以总部应该在上海；而工厂则要选择商务成本不高、同时具备较高的劳动力水平的地区。”

　　上海CBD崛起对整个长三角地区产生了无法估量的影响。

　　在沪宁线上，上海CBD的影响力自近而远地递减，受影响最大的是相邻的苏州，其次是无锡，距离最远的常州所受影响也最小。近年来三市的变化与上海CBD关系非常密切，所谓的“苏锡有常、苏锡无常”之争亦肇端于此。

　　而另一条沪甬线，经济影响相对小一些，且影响方式不是辐射，而是聚合，这主要与浙江本身以民营经济为主的经济结构有关。

　　上海某CBD负责人发现，许多宁波、温州老板把公司总部搬至上海，把留在浙江本地的公司称为“本部”，把上海公司称为“总部”。不少浙江民企搬到上海后，投资方向、经营理念或多或少发生了改变。“因为上海作为一个国际平台，商机、人才、信息、物流都更多。”这位负责人说。

　　上海同济大学经济与管理学院副教授刘强认为，目前上海CBD发展比较好。以1.7平方公里的陆家嘴中心区为例，其45幢楼宇的年平均入住率为90%左右，“很多公司都在排队租办公室，很难进”。

　　但是上海CBD目前面临三大问题：商务成本居高不下、办公观念变化、其他城市CBD崛起带来的竞争。

　　“自2002年申博成功开始，上海的综合商务成本陡然飙升，到现在都没有像样的回调。”上海福卡经济预测研究所副所长何万篷说。如陆家嘴金融城，商办楼宇平均租金约为8.99元/平方米/天（2010年底数据），平均1平方米1个月的租金约为270元，可谓寸土寸金。

　　居高不下的生产成本导致总部外溢。如惠普放弃了CBD，搬到外高桥开发区，联合利华搬至合肥，一家美国的保健品公司搬到了深圳……许多企业正在逃离核心CBD。

　　此外，由于人们办公观念的变化，没有必要进中央商务区，可能有人更倾向于休闲、舒适，或是郊区办公。

　　刘强则认为“环大学商务区”也会对原有CBD造成冲击。

　　“比如说在环绕着同济大学，2.6平方公里，有1000家左右的企业，产值约150个亿，以建筑设计为主；在上海财经大学周边，聚集了众多的金融机构，以风投为主，服务于杨浦区的创新性微小企业。”刘强介绍说。

　　在面临巨大成本压力的情况下，上海的CBD选择了西进。

　　“上海的地理位置独特，故有‘上海东进’和‘西进’之说。所谓东进，即是面向世界；西进，则是辐射全国。现在提倡‘上海西进’，内涵之一就是上海要服务以长三角为主的内地市场。”刘强解释道。

　　刘强认为，对于上海来讲，长三角同样不可或缺。因为长三角地区蓬勃的实体经济是上海服务业巨大的市场，尤其是金融服务，更需要长三角的客户。

　　以陆家嘴CBD为例，截止到2011年9月底，陆家嘴区域内有649家中外资金融机构，其中外资银行法人行、基金公司数目均占全国的半壁江山：外资银行法人行18家，全国仅32家；基金公司30家，全国总共有61家。

　　“上海的金融服务业非常发达，具有国际资质的会计事务所、律师事务所能够为企业上市提供服务，而据我了解，全江西省也没有一家会计事务所可以做上市业务。”上海某金融CBD负责人说。

　　“所以，上海的金融服务业必须要迎合CBD的对接区域，比如苏州、无锡、宁波、义乌等地企业的需求，这些地方的大量企业有上市要求。”该负责人表示，“服务经济总归是服务实体经济。中央为什么开放浦东，也是看中长三角经济腹地。金融说到底还是手段，离开实体经济，金融服务业就如同无源之水、无本之木。”

　　员村：广州CBD东进机遇

　　在经过了近10年的高强度开发之后，占地约6.6平方公里的珠江新城在成为广州无可争议的新CBD的同时，用地空间也已被消耗殆尽。这对位于珠江新城东部这个旧厂林立、人口密集的城中村——员村而言，机遇似乎不期而遇。

　　藏身在广州天河区珠江新城CBD高楼阴影下的员村，位于珠江新城东部，像是繁华都市背后一个被早已被遗忘的村落。作为广州的老工业基地，这里曾经拥有广州氮肥厂等30多家大中小型的市属以上工业企业，也因如此，这里也曾是广州空气、水污染最严重的地区。在城市化浪潮的推动下，今日的员村早已失去了往日的辉煌，沉寂数十年之久。

　　2000年前后，员村开始抛弃自己老工业的定位，寻找新的发展契机。但在很长一段时间内，员村都未能在广州的区域规划、产业版图中找到自己合适的位置。

　　员村在寻找自己位置的时候，正好赶上广州珠江新城CBD要东进。

　　在经过了近10年的高强度开发之后，占地约6.6平方公里的珠江新城在成为广州无可争议的新CBD的同时，用地空间也已被消耗殆尽。这对位于珠江新城东部这个旧厂林立、人口密集的城中村——员村而言，机遇似乎不期而遇。

　　2011年3月25日，广东省人民政府办公厅印发了《实施珠三角改革发展规划纲要2011年2012年重点工作任务的通知》（以下简称《通知》），作为广州区域金融中心建设的重要内容之一，加快推进“珠江新城-员村金融商务区”建设成为了这份《通知》中重点明确的工作任务。

　　《通知》显示，到2012年，基本完成员村金融商务区市政基础设施等重点项目前期工作，启动建设一批金融机构总部大楼等设施。

　　《中国经营报》记者近日获得的“琶洲-员村控制性详细规划”初稿内容显示，包括与员村隔江相对的琶洲地区在内，规划涉及的面积达到23.6平方公里，整个琶洲-员村地区被划分成三大功能中心。

　　其中，员村地区作为珠江新城CBD的拓展区，定位为区域金融中心，将以现代服务业、金融服务业为主体，容纳跨国企业总部，主要承担商务金融、文化创意、时尚休闲等现代服务业功能。

　　对员村地区的服务业定位问题，广州社科院研究员彭澎博士亦提出了他的困惑，“珠江新城本身就是一个大的CBD，如果员村再以金融定位，未必能够让更多金融企业进来；而如果做总部经济大量开发写字楼也要谨慎，要考虑其供应量市场能否及时消化”。

　　针对各方学者提出来的建议，广州市规划局对该份规划着手进行局部调整。2011年11月4日，广州区域金融中心建设工作领导小组在广州召开成立后的第一次会议，该次会议透露的最新员村规划信息显示，员村地区的整体规划面积由原来的3.5平方公里扩大到5.5平方公里，建筑规模则由780.69万平方米增加到902.8万平方米，公共服务设施建筑548.2万平方米，具体细分为金融服务区、金融商务区和滨水休闲区三大区域，总体规划目标是建设成为广州国际金融城。

　　虽然规划基本落定，但对于目前仍然未启动旧村改造的员村来说，挑战依然巨大。在接受记者采访时，天河区相关部门并未对员村旧村整改或者拆迁给出详细的时间表。

　　知情人士透露，目前员村街道办正在向村民征询城中村的拆迁整改意见，“一旦村一级的意见征询完成并上报，我们就开始展开相关的后期工作”，天河区城改办的相关人士对记者表示。

　　针对员村地区的开发潜力，中国城市规划学会会员、暨南大学教授胡刚向记者分析称：“由于珠江新城CBD已经建成，员村优势的地理位置将得到显现，土地也相对容易出售；而且随着地域向边缘扩展，员村土地的地价应该会相应降低，预计员村的土地开发后，其写字楼租金会低于珠江新城区域。”