秦虹：购房人应有一定风险承受能力

　　秦虹

　　国家住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员秦虹，曾任建设部政策研究中心房地产与住宅研究所副所长、所长。1998年参与国家“九五”科技攻关项目《2000年小康型城乡住宅科技产业工程》，获两项科研突出成果奖和个人先进奖。主持或参加多项有关房地产和住宅政策研究课题，发表文章40多篇。

　　房价调整是必然趋势

　　新京报：近一段时间以来，各地都出现了开发商打折促销的活动，不仅在一线城市，而且已经蔓延到二三线城市，于是人们都在议论中国楼市的“拐点”就要来了，您怎样看这个问题？

　　秦虹：房价调整是必然趋势。两个方面来讲，从客观上看，一段时间内不存在上涨的基础，去年全国房地产新开工面积增幅很快，去年全国新建商品房开工面积同比增长了40%，而今年货币政策收紧，利率升高，供给增加，需求收紧，现在的市场是一个库存增加的阶段，供求关系发生了明显变化。

　　从主观上看，国务院要求各地实现房价控制目标，各地也在主动管理房价，从预售许可证的审批环节加以控制房价的进一步上涨。

　　可以看出，在一段时间内都不存在房价上涨的条件。长期以来，房地产市场一直处在过热的状态，有些人放弃了实业、忽视了自身能力，不顾一切地投入到买房炒房的大军之中，市场上恐慌性需求、超前性需求、投资性需求、拆迁需求、即时需求、未来需求都叠加在一起，造成了市场的急速膨胀，带来了价格的非理性上涨。

　　这样的发展状态是不可持续的，我们需要一些政策性手段来引导整个市场遵循客观发展规律。

　　购房人应有一定风险承受能力

　　新京报：随着各地房价或明或暗的下降，近来，在多个地区出现了老业主维权事件，要求退还差价。从一个学者的角度，您如何看待这一问题？

　　秦虹：我不知道业主为什么维权。买房本身就是投资性行为。无论是买一套房自住，还是买多套房去出租去炒房，本身都有投资属性在里面。只不过买一套房自己住就将居住和投资合二为一了。

　　投资就有风险。投资股市，股票下跌是不是要去砸上市公司？过去因为房地产行业发展周期较短，没有经过太多周期性起伏的波动，致使大家误认为买房只会增值不会贬值，忽视了投资房产的风险。

　　我们要关注到风险，一是房价波动的风险，实际上市场规律决定了房价会起起伏伏变动，就意味着资产的价值量上升或者下降的变化；二是偿付能力的风险，买房贷款的过程中，如果工作发生了变动是否会断供？三是利率变动的风险，因为中国的贷款利率是浮动利率，会随时调整。而在美国是固定利率，在买房的时候就能够知道要为这套房子付多少钱。

　　所以我觉得买房也好，投资也好，买房人首先必须意识到这个问题并且有一定的承受能力。这些都是购房人要考虑到的问题。据我了解，我国2009年平均购房年龄是27岁，这是不正常的，因为在还没有积累起首付能力的时候就买房，风险太大了。

　　“限购误伤刚需”是误读

　　新京报：在限购令下，对于一些首次置业和升级置业的刚需群体产生误伤，有业内人士预测年内或明年年初限购令会松绑，您如何看待这个问题？

　　秦虹：我们的限购政策明确提出了拥有两套以上住房受到购买限制，五年社保限制只在北京，其他城市只有一年时限，并没有对实际居住需求的群体产生所谓的误伤。因为北京处在一个非常特殊的环境，市场和人口的压力都太大了。过去的十年，每年新增常住人口60万，对于北京市基础设施的运行、公共配套的维护都是巨大的考验，不能因为这一个点就放大到全部。

　　房地产行业需深刻反省

　　新京报：对于房地产企业而言，应该如何确保自己守住“抵御持续调控风险的安全底线”？

　　秦虹：中国的房地产企业每年建那么多房子，但是如果人们想要买一个面积不大、功能齐全、配套完善、价格合理、位置优越的房子依然很难，为什么？过去的房子太好卖了，什么样的房子都供不应求。又有谁在真正研究房子本身的质量问题、功能问题、服务问题？

　　我认为这个行业自身需进行深刻的反省，未来的市场环境中是否还能够继续保持高速的增长？依靠土地增值和相对宽松的信贷政策就可以满足产业膨胀需求的粗放发展模式是否可持续？

　　房地产在过去高速发展的10年对于经济增长做出的贡献不可否认，所有投资领域内，房地产投资占到20%，在部分地区甚至高达50%-60%，对各地方的经济影响很大。但从长远来看，我认为这个行业需要思考，需要积累可持续的发展模式的经验。

　　中国的房地产企业每年建那么多房子，但是如果人们想要买一个面积不大、功能齐全、配套完善、价格合理、位置优越的房子依然很难，为什么？过去的房子太好卖了，什么样的房子都供不应求。又有谁在真正研究房子本身的质量问题、功能问题、服务问题？我认为这个行业自身需要进行深刻的反省。——秦虹

　　本报记者 李捷