北京地产新政或为房产税开征预热

　　■CUBN记者 邓丽娟 北京报道

　　11月25日晚间, 北京发布放宽普通住宅标准和提高二手房最低计税价的新政策。按照新标准，北京超八成房屋是普宅，不仅有利于鼓励自住需求，也降低了购房者负担；最低计税价提高则带来交易成本增加。两项政策相辅相成，收紧意味更强。

　　有专家认为，新政也是为开征房产税做了铺垫。从房产中介机构反映来看，新政直截了当的阻止了“阴阳合同”的继续横行。但市场反映依然冷淡，百姓心中不免有新的疑惑和期许。

　　调控新政进一步精细周全

　　根据北京市住建委、地税局日前联合制定的《关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》，以及北京市财政局、地税局、住建委联合制定的《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》，自12月10日起，北京市享受优惠政策普通住房平均交易价格调整为按照全市住房平均交易价格结合区位调整系数确定。

　　据北京住房和城乡建设部发布的公告称，根据市内不同地段，将享受税收优惠政策的普通住房价格上限定在每平方米人民币1.728万元人民币至3.888万元之间。新规定明确，普通住房的总交易价值上限将上调至544万元。此类住房的面积不能超过140平方米。在新的标准下，购房者将可享受1.5%或1%的契税优惠，售房者可免征营业税。根据链家地产市场研究部的测算，不同区域内，购售双方契税和营业税的减免幅度在7万多元至12万余元不等。

　　在解决中低收入家庭住房问题上，各地通常采取的办法是加大廉租住房、经济适用住房建设的力度对平抑房价、缓解“夹心层”住房难题产生积极作用。这次北京政府另辟蹊径，通过减税，最大程度地支持普通居民家庭自住型购房需求，“重定普通住宅标准”，提高豪宅门槛，让更多“被豪宅”的房子符合“普通住宅”标准，享受契税优惠。同时，新政对那些以“旧”换“新”、改善居住条件的人群，或者谋求一步到位的刚需购房者也是一个利好。

　　北京新政还会刺激单价不高的“普通住宅”二手房交易，并分流一部分刚需人群对一手房的需求，抑制一手房价格上涨。一方面，新政在价格方面，不再按成交总价，而是按成交单价认定；不同区域的标准由全市住房平均交易价格结合区位调整系数确定；调整系数除了考虑环线因素，还考虑了南城、北城的区分。这种根据北京楼市现实进行的调整和细分，既会给北京二手房市场提供更多符合刚需人群购买需求的“普通住房”，也会通过房源的增加，刺激刚需。另一方面，新政将普通住宅定义为必须同时满足住宅小区容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下、实际成交价格低于新确定的区域普通住房平均价格1.2倍以下的住房，并表示符合条件的“普通住房”，购售双方都可以享受税费优惠。

　　有专家向《中国联合商报》表示：“在房价出现明显下调的背景下，因北京二手房过户指导价格调整可能带来的新增税费成本将不可能再转嫁给买家，这势必引起卖家的进一步降价。”

　　“阴阳合同”或成历史

　　据不少房地产中介人士介绍，此次新政对二手房交易中一度盛行的“阴阳合同”造成致命打击，两项税费调整后，将不能通过“阴阳合同”避税，投机购房者的购房成本将进一步增加。

　　有业内人士认为，一旦最低过户指导价上调，这对于二手房交易中暗藏的“阴阳合同”将会产生极大的阻力。但也有人士指出，是否能杜绝“阴阳合同”关键在于制定区域最低指导价格时依据是什么？究竟是市场价格还是中介过户价格，而市场价格又怎样去调查？如果按照中介机构的签约过户价格，又存在很多“阴阳合同”的水分，所以很难估算上调后的最低过户价与实际成交价之间的差距会有多大，差距越小，“阴阳合同”再出现的可能性也就越小。

　　或为开征房产税辅垫

　　减少税负，保护自住需求，打击投机炒作，固然是此次新政的意图所在。从已经开征房产税的重庆、上海来看，重庆市个人住房房产税在主城9区范围内征收，纳入征收对象的住房包括：个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高档住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。上海市房产税的征收对象主要是上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非上海市居民家庭在上海市新购的住房。可见，在房产税开征对象中，除了新购住房外，豪宅是最可能被征税的对象。

　　有专家明确向记者表示：此次北京调高豪宅标准后，普通住宅占比将达到80％以上，这无疑为未来向豪宅开征房产税创造了条件，也为房产税的开征减轻了社会阻力，为北京楼市的下一步调控预留了政策空间。