聚焦普通住房标准调整

　　林建荣

　　近日，北京、武汉等城市先后出台文件调整普通住房标准，将一些此前被划归到“豪宅”的住房重新认定为普通住宅，以减轻刚需阶层的购房成本。

　　有观点认为，调整措施意在提高刚需购房者的购房意愿，缓冲由于地产调控所带来的交易量快速下滑。但也有分析人士表示，除了减少契税，此政策对房产市场的影响并不大。

　　

　　北京：标准调整，契税降低

　　11月25日，北京市住建委联合北京市地税局发布了《关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》（下称“通知”），要求自2011年12月10日起，本市享受优惠政策普通住房平均交易价格调整为按照全市住房平均交易价格结合区位调整系数确定。同时发布《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》，希望加强对住房税收征管，打击“阴阳合同”。

　　根据北京市新的普通住房标准，享受优惠政策的普通住房，应同时满足住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价格低于按本通知标准确定的所在区域普通住房平均交易价格1.2倍以下等3个条件。

　　同时，北京市享受优惠政策住房平均交易价格调整为：以全市住房平均交易价格为每平方米1.8万元，分环线区域和方位进行系数调整。调整系数为四环内北部1.8、南部1.6；四至五环北部1.5、南部1.3；五至六环北部1.2、南部1.0；六环外0.8。南、北部地区以莲石西路经广安门内大街至京沈高速公路一线为界划分。成交均价、区域范围和方位调整系数将根据实际情况变化动态调整。

　　21世纪不动产中国总部市场部研究总监常智在接受第一财经日报《财商》周末采访时表示：“新标准相对之前考虑得更加合理。北京房价南部和北部差价比较大，北五环的房价实际上和南四环差不多。这次的政策定得很细，和市场情况也更加吻合。”

　　根据通知的计算公式，北京市享受优惠政策住房的每平方米价格上限是：四环内北部地区为38880元、南部地区为34560元，四至五环北部地区为32400元、南部地区为28080元，五至六环北部地区为25920元、南部地区为21600元，六环外地区为17280元。

　　符合新普通住房标准的住宅能够享受哪些税收优惠政策？通知规定，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

　　中原地产分析师刘渊在接受本报记者采访时举例说：“以北京东五环外普通住宅项目远洋一方为例，成交均价1.8万元左右的90平方米两居室，成交总价为162万。这个价格之前需要归类为非普通住宅，契税按照3%缴纳，需缴税4.86万元。而在12月10日以后，同类型价格的房源将归类为普通住宅，首套房的话最低只需要缴纳契税1.62万元。”

　　刘渊进一步分析道：“对购买二手房的业主来说，契税缴纳金额也会有一个变化。根据现在的标准，北五环外一套89平方米5年以上的二手房住宅，成交总价为200万，之前业主购买价格为100万。购房者出售者都为第一套住房，按照之前的规定，需要缴纳税费为：个税2万元、营业税5.5万元、契税6万元，合计为13.5万元。而执行新规定以后只需要缴纳税费为：契税2万元，免个税、营业税，差额达到了11.5万元。”

　　此外，通知还规定开发商不可以强制代收代缴契税；购买新建商品住房的纳税人，以申报缴纳契税时点的普通住房标准，界定是否享受相关税收优惠政策；存量住房交易的纳税人，以办理存量房买卖合同（网上）签约时点的普通住房标准，界定是否享受相关税收优惠政策。

　　

　　政策影响存争议

　　对于北京市调整普通住宅标准可能带来的影响刘渊认为：“两项税费调整必须综合看待，如果简单地看其中一项可能会误读收紧或者放宽调控，实际上两项政策叠加来看，收紧的意味更强。”

　　此外，中原地产提供的研究报告称，北京市出台的两项政策既是税收政策，也是房地产调控政策。“提高计税标准继续收紧投资购房，普通住宅的认定标准回归市场，有可能会在后续出台的试点房产税或者物业税中起到比较重要的作用。保护自住，打击投机，对市场也存在一定的调控威慑作用。可能减少的期房契税因为属于交房才缴纳，对购房者的决策并不大。”

　　常智也表示：“普通住宅标准的调整提高了公正性，规避了一些住宅“被豪宅”的情况，消费者的市场接受度比较高。但是该政策影响更多的是契税方面的，对整个房地产市场的影响不会特别大。”

　　

　　

　　

　　中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容在接受本报采访时表示：“北京市‘新政’是最严重的托市政策。”他指出，“北京市新政策出台，首先得益的是2009年至2010年购买住房者。在这期间，不仅住房销售量巨大（创历史纪录），而且投资炒作的比例较高（其中有40%以上为外地购买住房者），因此该政策的出台最大受惠者是这两年冒着住房高价进入市场的投机炒作者而不是自住型的居民。”

　　此外，易宪容还质疑：“北京的房价刚出现下降时，政府就出台税收优惠政策来诱导居民进入市场，不就是希望托住这种高房价让其不下降吗？北京市的税收优惠政策与房价下降相比，对住房消费者来说，哪个进入成本低？”

　　易宪容认为，对于一套258万元的住房来说，优惠税收之后购买者可获得近12万元的税收优惠，但只要让房价下降5%就足以抵消这种所谓的税收优惠。如果房价下降5%以上，居民购买住房的成本更低。易宪容反问道：“如果住房的价格快速下降，那样这种税收优惠又有多少意义？”

　　

　　武汉、重庆也调整

　　11月30日，武汉市住房保障和房屋管理局发布《关于调整武汉市享受优惠政策普通住房标准的通知》，规定了当地的普通住房标准：中心城区（含江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山等七个中心城区及东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区和东湖生态旅游风景区）普通住房应同时满足住宅小区建筑容积率在1.5以上；单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；总价不超过140万元(含140万元)等3个条件。远城区（含东西湖、蔡甸、汉南、新洲、黄陂及江夏等区）普通住房标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下；总价不超过90万元(含90万元)。

　　通知还规定，已装修的商品住房以扣除其装修成本后的余额作为价格界定依据，但计算相关税费时不得扣除其装修成本。商品住房的装修成本由武汉市住房保障和房屋管理局负责认定。自2011年12月1日（含）以后网签的房屋买卖合同，按调整后的普通住房标准执行，原已签订的房屋买卖合同仍按原规定标准执行。

　　此外，据《重庆商报》12月1日报道，重庆市地税局发布《关于土地增值税普通标准住宅价格标准》的征求意见稿，土地增值税征收中普通标准住宅价格为每平方米5500元，这意味着，一旦超过该标准，房产商预缴的土地增值税预征率将由之前的2%增至3.5%，上升了1.5个百分点。

　　之前，判定普通住宅有三个条件：单套最大建筑面积在144平方米或者套内面积为120平方米；而住宅小区的建筑容积率在1.0以上；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价的1.4倍以下的住房。三个条件同时满足时才能享受2%的土地增值税预征率。这个判定条件并未对住房的交易价格做明确规定。

　　据该征求意见稿，新的普通住宅评判标准将从明年1月1日起实行。重庆市地税局表示，目前尚处于意见征求阶段，最终标准还有待确定。

　　

　　上海、广州尚无动作

　　21世纪不动产分析师黄河滔介绍，近期上海市并没有调整普通住宅标准相关的动作，仍旧沿用2008年以来的政策。

　　自2008年11月1日起，上海市享受优惠政策的普通住房标准调整为：单套建筑面积140平方米以下，内环线以内套总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下，五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。

　　新的普通住房标准与原标准相比，一是单价标准调整为总价标准，受惠面有较大幅度提高；二是将建筑容积率用比较通俗的房屋层数来表示。

　　广州市规定，同时满足住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房建筑面积144平方米（含144平方米）以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下（含1.2倍）的住房，才是可以享受优惠政策的“普通住房”。此条件以外的住宅划分为非普通住宅。这是广州市2005年6月以来一直沿用的规定。