两豪宅年底入市 万科全产品线冲刺年度业绩

　　张晓玲

　　 年底，万科深圳、北京两大豪宅璞悦山、如园相继入市。以刚需和自住产品为主的万科在今年已实现超过千亿的销售额，但从销售增速来看，受房地产大势影响，下半年万科的高速增长也已中止，8月-11月销售额连续四月同比下滑。

　　 年终将至，各大商业银行放贷枯竭，万科等以刚需和首套房为主的产品销售大受影响。万科各分公司加速推出包括豪宅和商铺在内的多个产品线，继续以优惠措施及高性价比吸引购房者，冲刺年度业绩。

　　 11月份，万科实现销售面积73.8万平方米，销售金额82.9亿元。环比分别下降约26.5%和19.8%。万科指出，与10月相比，11月公司的新推盘面积有所减少，因此销售面积和金额环比也有所下降。 数据显示，这已是万科连续4个月销售同比下滑。

　　 11月份，万科所进入的主要城市市场的成交速度持续放缓。北京、上海、广州、深圳等14个城市11月的成交面积环比10月份下降18%，和去年同期相比则下降47%。

　　 万科称，由于新房供应量持续大于成交量，上述城市的三月移动平均成交批售比（近3个月的平均成交面积/平均批准预售面积）进一步下降至0.52，不仅达到今年以来的最低点，而且已经低于2008年同期水平。

　　 今年1月，王石曾对外表示，2011年万科销售额不许超过1400亿。“1400亿”因此被视为万科2011年的销售目标，虽然万科官方予以否认。众多券商分析师预计，万科今年的销售额预计约1250亿左右。严厉的调控当前，万科的高速增长期或也将面临结束。公告显示，截至11月底，万科今年已累计实现销售面积1015.3万平方米，销售金额1157.2亿元，同比分别上升22.5%和15.9%。

　　 在销售放缓的情况下，万科也相应放慢了投资步伐。在11月，万科仅新增3个项目，分别位于上海、珠海和贵阳，共需支付地价仅约12.25亿元。

　　 万科董秘谭华杰表示，近期商业银行由于信贷额度不足，普遍提高了首次置业的首付成数，并逐渐将首次购房贷款利率上调至基准贷款利率的1.05-1.1倍，部分城市的一些银行甚至停止发放购房商业贷款。9月份之后，首次置业购房者获得贷款的难度明显上升，类似万科这种面向普通购房家庭、以满足基本自住需求为主的企业受影响较大。

　　 为了应对这种局面，深圳万科和北京万科在年底前分别推出两大豪宅及商铺，丰富产品线的供应。记者从深圳万科了解到，12月再推璞悦山等5个新盘，最高优惠达20余万元，总货值30亿元。

　　 “在目前的市场环境下，一个月销售30亿是不可思议的事情，若要实现目标，性价比才是王道，”深圳业内人士表示，万科璞悦山为万科TOP系列产品，此前价格预期为3万元/平方米，实际价格带豪装仅为2.3万元/平方米。

　　 据接近万科的代理人士透露，作为深圳年末上市的惟一豪宅项目，万科璞悦山截至目前共成交120余套，销售率6成，收金超过5亿元。

　　 北京万科则即将推出五矿万科如园，该项目位于海淀区域，预计价格为43000元/平方米，也是北京区域年底上市的极少数豪宅之一。目前认购有全款95折，按揭97折优惠。据万科副总裁毛大庆介绍，如园是北京万科试水住宅艺术的样本，继住宅产业化、绿色环保之后，万科将在此项目进行人文创新，研究如何将建筑形式、服务、文化等内容融入住宅和社区。

　　 深圳万科有关人士表示，之所以逆市而为，一方面与郁亮日前的表态有关，万科无论在什么样的市场环境下，仍然会坚持快速销售、现金为王的策略；同时，对于深圳万科而言，12月也是能否完成全年计划的关键时刻。

　　 北京公司亦是如此。接近万科的人士透露，北京万科香河项目被收回之后，今年的销售金额少了一大块，如园肩负着冲刺北京万科全年业绩的任务。

　　 此外，由于商业不存在限购限贷的问题，万科也加大了商业的供应。12月，深圳万科的四个商铺也将集中入市，包括万科红生活广场二期商铺、万科广场商业街、万科翡丽道及金域缇香的商铺。