陈玉宇：房价一定会打败通胀

　　欧债危机引发对全球经济“二次探底”的担忧，美国不断放出货币，导致全球通胀形势愈演愈烈，与此同时，中国经济也面临严峻挑战，“硬着陆”的忧虑不绝于耳。抑通胀、保增长的双重目标又是一个两难。

　　北京大学光华管理学院副教授陈玉宇认为，“通胀失控的状况十五年不会发生，不管是美国还是欧洲的经验，通货膨胀失控一定是在财政衰败的情况下发生的。但这几年大家太关注通货膨胀了。十五年后通胀之所以可能失控，原因在于这时候养老和医疗等问题开始显现了。”

　　不必过度关注CPI

　　陈玉宇分析，大众之所以对通货膨胀敏感，是因为CPI的主要构成是食品价格，在中国，中低收入群体中食品占家庭支出的权重较高，因此CPI上涨会严重影响这些家庭的正常开支。但是，过度关注CPI涨幅而盲目实行紧缩的货币政策，将可能引发经济衰退，进而引起更严重的社会问题。

　　根据陈玉宇的观察，资金从2010年年底全面紧张，黑市利率在2010年11月前的数年，基本在15～20%之间，2011年，黑市利率迅速上升到70%，少数极短期资金利率到达100%。没有哪个经济在利率如此高企和资金如此紧张情况下，不会发生衰退的。

　　长期负利率的背后，是因为利率没有市场化。“现在利率完全由央行制定，各个金融机构照着执行。为什么金融机构不自己来定贷款利率、存款利率？如果利率市场化，好处是允许资金的价格更准确地表达宏观经济的货币政策，还能引导资金走向，坏处是整个银行体系要适应一个市场决定的利率，内部要进行大量的调整。在现在这种情况下，由央行来定利率，银行也很高兴，既可以一起垄断市场，政策还允许贷款利率上浮。而实际上这几年，央行利率市场化的步伐明显减缓了。”

　　陈玉宇认为，利率市场化对老百姓和国家都有好处。按理说，利率上升，说明资金紧缺了，货币政策就可以松一松。但是，“现在是两套体系，规定的利率和黑市利率悬殊过大，大家都拿钱去放高利贷了。这时候，你根本分不清楚利率相差得这么大是因为项目的风险大，才收那么高的利息，还是因为市场上资金太紧张。”

　　对30%的人来说，房价并不高

　　和其他人不同，陈玉宇的观点中国的房地产行业不健康、没泡沫。因为过去10余年买房子的主要是富裕的1/3家庭，对他们而言没有泡沫，可以对富人限购，但是不用压制房地产市场供给。而对全部人口而言，房地产价格增长这么快，大家都买不起，肯定是不健康的。

　　陈玉宇分析，如果用房价与平均的家庭收入比，中国大约是10，显得高了。如果与前30%富裕家庭(大约3亿人口)的平均收入比，大约是5不到。房价刚刚与这个群体的购买力匹配。而对70%的低收入人群而言，则很绝望，解决方案是依赖未来十五年的经济增长和大力促进房地产市场发展。

　　很多社会矛盾可以通过通货膨胀得到稀释和缓解，这个力量非常大，陈玉宇说，银行每年通过对居民和企业征收了“通货膨胀税”，大约在3万亿到4万亿之间，反而房价的涨幅不会比通货膨胀快，可以实现保值甚至增值，起码比存在银行的形式好。

　　“中国的经济在过去每年增长10.5%，未来的经济增长约在8%～9%，维持5%的通胀，房价每年比通胀高1到2个点的增长，这是健康的。再通过劳动力市场的改革，中国经济转型能使得我们中等收入群体收入增长速度和GDP一致，你是可以买得起房的。如果现在你的收入和房价之间的差距是四十倍，十年后，这个差距会缩小到二十倍，十五年后就十倍了”陈玉宇说。

　　陈玉宇认为可以考虑熬到明年上半年再买房，但自用房无所谓时机，因为房价一定会打败通货膨胀。