房产税或推别墅市场重新洗牌

作者: ■本报记者夏凌 实习生李思潼

　　从10月1日起，重庆对主城区内符合要求存量独栋商品住宅征收个人住房房产税，征收对象包括独栋商品住宅，新购高档住房。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。重庆因此成为国内首个对存量住房开征个人住房房产税的城市，并且此措施也可能推广到全国，届时高价别墅的持有成本将大大增加，别墅市场将面临产品市场分化。

　　别墅市场成交数据显示，中高端别墅已经占据市场成交主力，或将成为别墅开发主流产品。我爱我家研究院数据显示，北京别墅市场成交上涨势头不减，自2011年10月1日-11月21日北京别墅项目成交共计507套，同比2010年同期上涨9%，成为低迷市场中逆势上涨的产品类型。此外，截止到11月21日，今年北京别墅共成交1873套，其中联排别墅成交854套，同比上涨24%，整体联排别墅市场在今年出现逆势上涨的态势。

　　别墅区域也出现了分化。数据显示，10-11月北京奥北别墅区项目表现突出，新项目中最吸引人的莫过于首次进京打造高端别墅的京基鹭府，而该区域另一项目远洋·傲北也一直保持前3个月推盘即热销的态势。

　　相关专家分析认为，奥北作为传统别墅区位置上风上水，价值优越，随着近年来区域内批复的别墅用地减少，在售项目的绝对数量也在减少。全新盘京基鹭府只有194席供应，其英式都铎建筑风格和园林景观在目前的别墅市场上十分稀缺。作为奥北区域内最邻近北五环的别墅群，除了占据1600亩海鶄落湿地公园的自然景观资源外，还紧邻规划中的10平方公里未来科技城和不堵车的京承高速，是奥北别墅里的城市别墅范本。

　　记者采访发现，目前北京别墅市场以联排为主，而奥北区域提供的联排别墅项目十分丰富，这类产品在户型设计、空间尺度上更符合别墅置业者心态，成为奥北别墅持续热销的主因，这在近期入市的项目中表现十分明显。

　　南派房企素以精耕细作著称，在京成功落地的龙湖地产、富力地产、星河湾、金科等南派企业靠精细的做工，严谨的工程质量赢得良好的市场口碑。而来自深圳的京基鹭府，以410-520平方米联排和双拼别墅为主，地上三层、地下两层的户型空间，堪比独栋空间设计，吸引了许多本打算购买独栋的客户驻足。

　　此外，年中入市的远洋傲北目前在售产品也以联排为主，户型面积主打330-500平方米，在空间设计上根据家庭不同成员结构规划设置了阳光花园层、花园上一层、花园上二层、私密空间层等，可满足一家人各自享受私密空间的需求。

　　“目前联排别墅的设计相比从前有了长足进步，在社区氛围、居住舒适感方面更符合中国人的居住习惯，对于改善型别墅居住需求者具有一定吸引力。”业内专家表示，一是限购政策将大批投资客群挡在了市场之外，使得其被动退出市场；二是近期房产税的传言使得客户在购入别墅产品时更加谨慎，别墅投资不断减少，自住改善型购买所占比重不断增加。但考虑到房产税可能会从拥有房屋数量上征收，也可能会以房屋价值作为衡量标准，因此高总价豪宅别墅成交呈现下滑趋势，而小户型、低总价的中高端别墅走强态势明显。

　　统计数据显示，今年1月-11月21日别墅整体供应3031套，同比上涨26%，其中仅联排别墅就供应1527套，同比上涨144%。联排别墅的大量入市提高了成交量，但也使别墅成交均价创下今年最低。

　　业内人士认为，成交量回暖首先与项目产品价格有关，其次是别墅项目纷纷放量对于唤起市场关注起到了重要作用。数据显示，近两个月共有10多个别墅项目入市，其中京基鹭府与中海尚湖世家、远洋LAVIE为首次入市的纯新盘，而远洋·傲北、誉天下以及温哥华森林北郡则是再次开盘，提供的产品类型多为联排和独栋，供应量相比之前有大幅增加。

　　对于后市的销售，21世纪不动产分析师表示，调控没有放松的迹象，手握购房资格的人更倾向于优中选精。别墅的开盘放量给了购房者更多的选择，导致成交量上扬。产品品质确属优良的高端商品房，更具抗跌性。尤其是用地稀缺的别墅市场。在CPI持续走高、通货膨胀的宏观大环境和北京稀缺的土地资源下，别墅的稀缺性和保值增值性将日益凸显。