龙湖今年负债率有望降至65%11月销售业绩跻身全国前三

　　文/涵茗

　　　中国指数研究院的最新统计显示，在全国房地产业大部分企业上半年负债率较去年底上升超过10%的大背景下，三季度国内房地产公司的资产负债率正大幅上升。甚至以资金周转快速著称的龙头房企万科三季度资产负债率也高达78.97%，保利则为80.74%。

　　 但龙湖地产今年的负债率却有望保持在65%，远低于行业平均水平。75%是这家素来注重财务安全的企业所坚守的负载率上限。高盛的最新报告指出，2011年年末龙湖的资产负债率有望降至近年来罕见的低水平——仅65%，而同期全行业的平均负债率早就已经超过70%。在宏观调控政策没有丝毫放松的状况下，龙湖表示，在审慎及灵活的销售策略支持下，公司回款及手头现金保持充裕，仍然有信心在明年维持负债比率上限75%不变。

　　 龙湖地产极佳的销售业绩，显然是公司能在这个最冷的地产 “冬季”依然可以降低负债水平的原因。根据统计，龙湖地产11月的月度销售额达到30.1亿元，在全国房地产业前十甲的地产巨头中排名前三。

　　 中国指数研究院评价说，良好的现金状况和较低的负债率对于龙湖来说意味着更多的机会和主动权。在明年调控没有明显放松预期前提下，充裕的现金有利于龙湖在市场中能够执行既定的策略，在产品的定价上也比资金链吃紧、库存高企的企业有了更多的主动权。

　　较低资产负债率

　　 同策咨询机构昨日提供的一份地产企业资产负债率水平显示，三季度整个行业的平均负债率已经由年中的65%上升至73.1%，几乎所有的国内一线地产商目前都有着极高负债率。除万科和保利外，金地的资产负债率达到74.86%，中粮地产达到72.09%，“招保万金”四家地产公司中，仅招商的资产负债率低于70%。

　　 上海同策咨询顾问有限公司张宏伟认为，这和龙湖灵活的市场销售策略有关。事实上，在多家房地产公司销售额环比大幅下降的情况下，龙湖在11月依然取得30.1亿元的销售业绩，在全国房地产业排名前列。

　　 中国指数研究院认为，龙湖的销售佳，源于遵循“随行就市、合理定价”的原则制定销售策略，主动加大优惠力度。仅10月份启动的“抢收华东”促销就获得接近20亿元的认购金额。2011年11月，龙湖地产实现合同销售金额30.1亿元，仅次于万科和保利。而前11月的合同销售总额累计达356.4亿元，同比上涨28.6%，已经超出去年全年23亿元。

　　 但在拿地方面，龙湖仍然保持审慎的原则，这使龙湖能够保持良好的现金流。截至目前，龙湖手中的现金已经超过100亿。

　　或拥有更多发展机会

　　 张宏伟说，在目前全行业业绩低迷的背景下，低资产负债率不仅意味着公司的经营风险远低于同行，还意味着相比其他企业，龙湖会有更多的发展机会。

　　 中国指数研究院分析师评价，充裕的现金将会令龙湖的营销策略比资金链吃紧、库存高企的同行有更多的灵活性和主动权。

　　 与此同时，市场的调控使土地价格也处于低谷，为龙湖低价拿地赢得了更好的机遇期。同时，低迷市场中的机会还包括那些资金链绷断的企业抛出的好项目。另外，如市场开始回暖，较低的负债率也更有利于企业利用资金杠杆加快扩张。

　　 事实上，整个行业目前的资金链正在呈持续收紧的趋势。易居房地产研究院的报告称，整个房地产行业在明年上半年资金状况会由偏紧向紧张过渡。开发商必须要为届时的资金压力提前作好准备。而在目前整个行业融资环境变得更紧的时候，降价促销几乎将成为房企业唯一的杀手锏。

　　 但即使降价销售，市场依然难改颓势。虽然有多家地产公司采取八折以上的价格大幅打折，但11月份，上海楼市的成交量依然达到最近七年以来的最低点。而在北京，11月的库存也是创造了新高。

　　 上海一家地产商的负责人称，连续调控削弱了市场的人气，让很多购房者即使降价也要观望。但这样的背景，龙湖不仅能在土地市场获得更多机会，也有机会通过兼并其他房企获得更多优质资源。

　　 从这个意义上说，这个冬天的低负债率，极有可能成为龙湖在下一轮经济周期高速发展的动力源泉。