温州宅基地流转新模式 宅基地换取成本价购买商品房权利

　　赵飞飞

　　 用农村宅基地，换取“成本价购买商品房”的权利，这一土地流转的“温州模式”，正悄然在浙南展开。

　　 “这是一个可以一举多得的尝试。”12月19日，温州市委农办农改处处长郑少华对本报表示，“一方面温州房价那么高，农民获得了享受城市化配套住宅的机会，另一方面，政府从农民手上置换得到的宅基地，按规划可以投入新的建设。”

　　 郑少华所说的就是2011年温州主力推动的温州“农房聚集改造工程”。

　　 温州市委农办的数据显示，截至11月前，温州已经启动193个此类改造项目，项目点193个(2011年前开工的项目29个)。除温州市区外，涉及57条街道及镇区、总占地面积821万平方米，总建筑面积1579.98万平方米，总投资586.45亿元。

　　 “1579万平方米建筑面积是什么概念？接近今年上海一手加二手商品住宅成交总面积了。”中房信分析师薛建雄表示。

　　 本报记者获得的数据显示，截至10月20日，温州农房聚集改造工程已办理供地项目115个，供地面积437.57万平方米；已办证开工83个，建筑面积481.92万平方米；累计已完成投资额42.34亿元，而目前已签订安置协议12968户。

　　 温州市委书记陈德荣表示：“农房集聚改造是统筹城乡推进城市化的切入点和关键环节。是骡子是马在哪遛？农房集聚改造是主赛场。只有解决了农房集聚改造问题，才能解决半城市化问题，才会更好地为加大投资、促进转型发展提供强劲动力。”

　　 温州市政府的两笔账

　　 今年年末，温州鹿城区滨江街道滨江商务区一块黄金地块，被温州政府定为农房集聚点建设，一期初步规划建设7幢高层楼房，600多套房子。

　　 郑少华对本报介绍，按温州现在各农房聚集点周边的房价，低的也有五六千、高的也到一两万了。而被置换出来的农民获得的成本价可能在三四千左右。

　　 他介绍，农房集聚改造建设，是温州市统筹城乡综合改革的切入点，农村居民自愿有偿退出宅基地，参与由政府组织的、符合总体规划要求的集中居住区内的经济适用房集资联建。目前在温州，农房改造率已作为重要指标，纳入市委对各地的目标责任制考核。

　　 以龙湾区为例，“十二五”期间，龙湾区计划设计改造55个村，在10个街道建设农房改造集聚组团26个，集聚人口10.3万。9月1日，龙湾区瑶溪、永中、海城、天河、状元等街道六大农房集聚改造项目同时开工。在动员大会现场，新成立的区农房改造办公室主任倪士章介绍，这六大项目将建成24万平方米现代化小区。”

　　 其中，瑶溪街道黄石村农房集聚改造点，用地面积23811平方米，建6座14层高公寓，总建筑面积74700平方米，总造价31053万元。

　　 在年前的一场农房集聚改造座谈会上，陈德荣给与会人员算了投资发展的两个账目。第一笔，温州现有160万农户，户均宅基地面积三分，通过农房集聚改造后，以户均200平方米、容积率为2、10年间每年完成10%农房改造任务计算，每年可节约土地2.3万亩，这就为加大投资提供了土地要素支撑。

　　 第二笔，如果每年改造集聚16万农户，按户均200平方米、每平方米投入3000元的标准计算，一年会带来960亿元的投资。

　　 已成立84家新农村建设投融资公司

　　 温州市委农办农改处官员介绍，继11个县市区政策出台后，21个镇级或项目点的实施细则也已出台，40个镇级政策在征求意见或已形成审议稿，另有20个镇的实施细则在制订中。

　　 运作项目的投融资平台也已全部组建，目前已成立84家新农村建设投融资公司，73家县级，11家镇级，注册资金24.76亿元。

　　 郑少华表示：“前期的费用是政府投入，因为是联建的模式，未来慢慢会以农民的资金填补回来，现在温州的农民很多也都已经脱离的传统的农民务农生产生活方式，手头资金也并不见得少。”“我们把新建房的综合成本做基础价格作价。”

　　 温州市委农办对本报介绍，农民的宅基地计算也有三种模式，一种是合法有效面积、一种是人均面积、一种是宅基地的基底面积，三种方式给农民选择计算。农民选择一种对自己有利的计算方式，换算对应的新建房面积。

　　 据介绍，温州又设置了一个残值补偿，即按宅基地房子的结构等方式，一平方米大概补偿200-1000元。农民又获得了另外一块资金。

　　 这些置换方式也遇到了一定的瓶颈。有媒体举例，温州市参与置换的四十亩村村民陈先光和弟弟共有两栋3层楼，占地面积95平方米、建筑面积300平方米。按照区里的农房集聚改造政策，他家老房子拆除后腾出土地给政府，可获得10万元残值补贴。

　　 按照有关政策，兄弟俩可在村里即将动工兴建的公寓认购总面积285平方米的新房子两套。而按认购的新房公寓每平方米3980元计算，285平米总价将达到113万，扣除10万元残值补贴，需要自行掏腰包100多万，“压力相当大”。