我省提高土地增值税征收率

　　从2012年1月1日起，河南省的土地增值税政策再次发生变化，新公布的核定征收税率跟原有政策相比大幅提高。我省地税部门相关负责人表示，这意味着房地产开发商的税负增加了。

　　□东方今报记者 朱国艳通讯员 胡朝军 韩慧

　　●普通住宅核定征收率由2%提至5%

　　近日，省地税局发布了《关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》，对土地增值税核定征收率进行了大幅调整。其中，普通标准住宅的征收率，由2%上调到5%；除普通标准住宅以外的其他住宅，由4%上升到6%；如果房地产开发商擅自销毁账簿或申报的房子价格明显偏低时，面临的征收率将由过去的8%上升到10%。

　　“10%的征收率算是相当高了，这次的调整幅度不小。”郑州市二七区地税局税政专家王国娜表示，新政策让开发商的税负明显提高。

　　依据新政策来计算，假设一个实行核定征收的房地产企业有1万平方米的普通住宅要销售，每平方米销售价格为7000元，该企业需要缴纳的土地增值税为7000×10000×5%=350万元。

　　而按原有政策，该企业需要缴纳的土地增值税为7000×10000×2%=140万元。也就是说，从明年1月1日起，仅土地增值税一项，开发商就要多付210万元。

　　●开发商卖车库的预征税款支出增加

　　提到房地产业税收，就不得不提到一个词“预征”。由于房地产项目在建设过程中就开始销售，因此税务部门对房地产行业实行了一个特殊政策：先预征，再清算，清算时多退少补。

　　本次省地税局发布的新政中，并未涉及预征率的调整，但特意强调了地下室、车库的税收征管，在预征时可以跟着普通住宅的预征率走，不过在最后清算阶段，就不能再按照普通住宅来算了。“现在很多开发商在销售房子时，会随着房子销售地下室和车库，价格还不低，一些车库的价格甚至比车还贵。”王国娜说。

　　据了解，新政规定，在预征阶段，地下室、车库采用随房确定的原则。卖的房子是普通住宅，地下室和车库就按普通住宅的预征率来走；卖的房子是144平方米以上的非普通住宅，地下室和车库就按非普通住宅以外的项目走。但当最后清算时，所有的地下室、车库收入都应并入除住宅以外的其他房地产项目。

　　目前，我省其他房地产项目的预征率是4.5%，而普通住宅的预征率仅为1.5%。也就是说，在销售地下室和车库时，开发商需要向税务部门缴纳的预征税款大幅增加了。

　　●个人转让非住宅类二手房 税率上调至6%

　　为了避税，一些市民在转让二手房时，会故意不出具发票，从而让税务部门选择核定征收这种方法来征收税款。目前，我省对个人转让二手房的核定征收率的政策是：普通标准住宅为2%，普通标准住宅以外的其他房地产项目为3%。

　　而新政规定，从2012年1月1日起，个人转让除住宅以外的其他房地产项目，如果实行核定征收的方法征收土地增值税，核定征收率增加为6%，整整提高了1倍。

　　因此，税务人员提醒纳税人，以后转让二手房时，可以找个中介仔细算算，是按照核定征收的方式缴税划算，还是按照据实征收的方法划算。

　　开发商税负增加 房价何去何从？

　　我省土地增值税政策发生变化，房地产开发商的税负将增加。这会对房价产生影响吗？对此，专家的观点并不统一，有人说会涨，有人说会降。不过，业内人士分析认为，新政出台的最终目的还是为了抑制投资。

　　【观点】

　　●税费最终会转嫁到消费者身上

　　对于省地税局公布的土地增值税新政，河南财经政法大学教授刘社称自己还没看到正文，但她认为所有的税费成本最终都会转嫁到消费者身上。

　　“目前的情况是，国家一方面想让房价正常，但对于房地产行业的各项税收并没有降低。”刘社说，“打个比方，你一个劲儿地要求馒头降价，但面粉价格不降，谁也没办法。”

　　刘社的看法是，只要土地增值税的税负一直在增加，最终消费者只能迎来房价上涨的局面。

　　●开发商不违法税收成本就不会增加

　　对于刘社的观点，郑州市二七区地税局税政专家王国娜并不认同。她认为本次省地税局公布的新政主要涉及的还是核定征收率。而目前，我省房地产企业一律实行的是查账征收，并不涉及核定征收率。

　　“只有当房地产企业出现账目不清等情况时，才有可能被税务机关责令实行核定征收。”王国娜说，“因此，新政主要目的还是鼓励房地产企业建立规范账目。”

　　据了解，如果房地产企业出现擅自销毁账簿或账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的；拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的；申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的；符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算这4种情况，将面临核定征收率的最高标准10%。也就是说，开发商要将销售额的10%拿出来缴纳税款。

　　【算账】

　　房价越高 房企预征税款越多

　　记者算了一笔账：假如房地产商有1万平方米的普通住房要销售，并有A、B、C三种可选售价，允许扣除项目费用折合每平方米4000元。A售价为每平方米4500元，增值率为12.5%，免税，房地产商可得税后利润500万元。B售价为每平方米6000元，增值率为50%，应缴税600万元，房地产商可得利润1400万元。C售价为每平方米12000多元，增值率为200％以上，应缴税4800万元，房地产商可得利润3200万元。

　　也就是说，房价越高，开发商需要承担的土地增值税税额也越高，但其利润也在直线上升。在这种情况下，一些实行核定征收的开发商会不会提高房价，以此来冲抵土地增值税税负增加造成的影响呢？

　　对此，业内人士告诉记者，土地增值税实行预征，因此房地产开发企业必须预留相应额度的税款。一些上市公司，尤其是境外的上市公司的会计报表大多都是由国际公认的会计师事务所来做审计的，因此会严格地按照国务院当年颁发的《土地增值税条例》和财政部颁发的《实施细则》来做全额预提。

　　“因此，并不是利润越高就越好，目前房地产行业面临国家调控，不少开发商资金紧张，要他们拿出一大笔税款预留，还是相当困难的。”业内人士说，“目前，开发商更喜欢销售快的低价房，这样税率低而且资金回笼快。”

　　【分析】

　　新政是为了遏制投资

　　提到我省出台的土地增值税新政，河南王牌企划有限公司董事长上官同君表示，从表面来看，新政主要是强调房企面临的稽查风险大大增加，但其背后的目的还是为了抑制投资。

　　“现在房企比老百姓还恐慌。”上官同君说，“老百姓的恐慌分两种：一种是买了房怕房价跌的，一种是没买过怕房价涨的。而房企的恐慌只有一种，对于下一步的市场心里没底。”

　　而新政除了强调房企违法成本提高外，也再次重申经济适用房的土地增值税问题，称经济适用房是经政府批准建设的具有保障性质的普通标准住宅，一般来说增值额较低，在预征土地增值税时按0.5%的预征率执行，在土地增值税清算时，对增值额未超过扣除项目金额20%的，应免征土地增值税。

　　“因此，这项政策实际上还是为了抑制投资，表明廉租房、经济适用房等照顾普通群众住房需求的建设项目是下一步政府关注的焦点。而那些增值率较高的项目，土地增值税税负绝不会降低。”他说。一键分享到