嘉德置地售沪在建项目_“换仓”_中国扩张趋激进

　　王肖邦

　　12月6日，就在嘉德置地高调宣布65亿元取得重庆商业地块后一周，公司发布公告称，拟出售上海一处在建商业项目。

　　该项目位于上海市闸北大宁地区，占地20310平方米，总建筑面积71086平方米，售价为8.52亿元。

　　按照原规划，闸北项目计划被建成包括写字楼、酒店及配套商业在内的综合项目。

　　嘉德置地于2007年8月以5.98亿元竞得此地块，项目原定于2009年底建成，但直到今年初才动工。施工方告诉《第一财经日报》，工程有望于明年底完成。

　　为何将建到一半的项目出售？嘉德置地方面解释：在建造过程中，遇有对该项目具有购买意向和实力的开发商，因而达成转让协议，属正常的商业行为。

　　“成本价”出售闸北项目

　　嘉德置地并未透露买家身份，不过记者获悉，“对该项目具有购买意向和实力的开发商”为上海宝华企业集团有限公司。

　　宝华企业集团在闸北大宁区已有两个项目——宝华现代城及宝华国际广场，其中宝华国际广场与嘉德置地闸北项目仅一街之隔，今年三月开盘，目前只租不售，租金为5.5元/平方米·天。

　　有业内人士对记者表示，8.52亿元的售价，相当于每平方米12000元，“这一价格偏低”。

　　“周边近期成交的土地，楼板价格都在1.2万~1.3万元/平方米，虽然嘉德置地2007年取得该地块的楼板价只有8400元/平方米，但经过这段时间的持有以及建造产生的成本，以12000元/平方米的价格出售即使是不亏，其盈利空间也有限，基本可以算是成本价出售。”上述人士表示。

　　记者查阅大宁地区周边土地成交信息时注意到，12月14日，香港利福国际以24.67亿元总价摘得一幅商服用地，折合楼板价约为14054元/平方米。今年8月，上海大宁资产经营有限公司以6.52亿元竞得同一区域的商办用地，折合楼板价约为13026元/平方米。

　　同策咨询研究部总监张宏伟对记者表示：“嘉德置地应该不缺钱，有可能是通过出售部分资产‘换仓’套现谋求更好的发展机会，比如拿更便宜的地块，或者在其他区域寻找发展机会。”

　　“从大宁板块角度来讲，现在尽管有多媒体谷等规划在，优势也不少，但是规划中商办类项目实际上也不少，建设当中的也有几个，未来竞争会很激烈。”张宏伟表示。

　　“另外，前不久上海出台商业地产限贷令，商办类物业建成后才可以进行贷款销售，如果开发商急于回笼资金，有可能会考虑项目整售的方式，即使现在没有建完，也可以通过项目整体出售回笼资金，谋求下一步市场发展的先机。”

　　在华扩张趋激进

　　2010年初，嘉德置地的高层在接受媒体采访时曾表示，公司大概有80%的土地是通过协议或其他方式取得，仅有20%是通过招拍挂市场方式取得，并表示公司不会考虑高价位去拿地。

　　但嘉德置地11月底以65亿元的价格取得重庆商业地块，显示出公司在华投资的策略正趋激进。

　　该重庆城市综合体项目总建筑面积超过81万平方米，包括约33万平方米的高端住宅、约22万平方米的购物中心、约17万平方米的写字楼、约6万平方米的酒店以及3万平方米的服务公寓，总投资将超过210亿元。

　　嘉德置地预计未来三至五年内，其在中国的资产配置将从目前的35%增至42%~45%。

　　不过对于投资重庆项目，新加坡证券分析师的意见并不都是乐观。根据新加坡媒体报道，CIMB一位分析师认为，重庆项目“入场价”过高，利润空间有限。

　　AM Fraser的分析师则认为，受调控影响，短期内嘉德置地的中国项目面临销售放缓的趋势，尤其是一线城市项目，而这种趋势可能还会向二、三线城市项目缓慢蔓延。

　　嘉德置地首席运营官林明彦近期曾透露，嘉德置地计划在接下来的五年内，将把在中国的投资组合翻一番，并表示公司可能考虑将价值53亿美元的中国投资项目打包成REITs让其上市。

　　截至本周三，嘉德置地股票收盘价为2.29新元，较今年首个交易日3.76新元的收盘价下跌近四成。这似乎意味着习惯“用脚投票”的投资者对于嘉德置地在中国的扩张计划态度谨慎。