下周起房贷客户将面对7.05%基准还款利率五类人提前还贷不划算

　　□实习生 俞虹 记者 崔烨 制图 邬思蓓

　　今年央行三次上调利率，从2012年元旦起大量有房族还贷成本将提高不少。随着新年临近，前往银行咨询还贷的市民越来越多——提前还贷是否划算？额外费用多少？需要注意哪些环节？成为比较集中的问题，业内人士提醒，是否提前还贷需要因人而异，盲目行动未必划算。

　　各家银行违约金计算不同

　　近段时间，不少市民反映自己收到了银行的提示短信息，告知客户房贷利率将在2012年1月1日起进行调整，希望大家密切关注房贷月供的变化。因此，不少客户开始考虑选择提前还贷在年内将房贷一次性还清。

　　日前，记者以供房者的身份走访了沪上部分银行咨询有关提前还贷的相关规定，一些银行业务员表示，选择提前还贷时需要留意关注违约金。

　　记者在走访中了解到，目前大部分银行都允许客户选择提前还贷，不过对于那些贷款期限未满足相关规定的客户，银行方面还是需要收取一定的违约金。但各家银行在违约金的计算方式上仍存在一定的差异，根据相关合同，大部分银行是按照提前还款金额百分比收取，而有些银行是按照贷款余额的比例进行计算。

　　工行某支行个贷业务员告诉记者，如果客户在贷款一年之后提前还贷，银行不收取任何违约金，与之相同的还有农行、交行、招行等。

　　但如果在贷款不满一年时提前还贷，那么违约金必须按照还款金额的百分比计算。记者电话中国银行客服时，相关人员表示，目前中行提前还贷的情况为：不满一年的违约金为还款金额的3%，不满两年的2%，不满三年的1%。

　　相较于一些金额较高的大银行，小银行的提前还贷违约金较低，基本为还款金额的1%。记者发现，目前还有一些银行表示如果贷款的期限没有达到规定时间，银行将不受理提前还贷。例如，中信银行贷款不满三年则不受理提前还贷；招商银行贷款不满一年也不受理相关业务。

　　市民提前还贷时必须认真查看合同，同时提前还贷的金额限制以及合同变更的手续费都需要特别留意。

　　还贷与否关键在收益差价

　　由于明年1月份各银行的放贷利率即将按照最新利率执行，按5年以上贷款基准利率计算，房贷利率将从今年年初的6.4%上涨至7.05%，利率涨幅超过10%，因此不少贷款买房的市民开始集中考虑选择提前还贷。但专家建议，提前还贷需谨慎考虑，仓促还贷或盲目跟风未必有利。

　　某银行信贷部经理告诉记者，提前还贷的条件复杂并不是最主要的，重要的是提前还贷未必真的划算，是否合适提前还贷要按具体情况进行分析。由于每位客户的贷款利率、限期以及还款方式都有所不同，因此还是建议大家咨询自己的客户经理在认真分析合同的前提下，仔细计算还贷成本以及自己要多拿的利息，权衡之后再作出决定。

　　业内人士称，选择提前还贷的市民在还款之前需要考虑清楚是否能够获得收益差价，换而言之就是如果把提前还贷的钱用于其他投资，是否能获得高于提前还贷利息的收益。专家指出，目前大部分房贷一族考虑收益差价时都不能忽略通胀因素和贷款机会因素。考虑到目前通胀的形势，还款期长对于还贷者来说其实是有一定益处的。另外，当下在限贷政策的影响下，提前还贷后需要再次借贷购房的市民极有可能会面临无法再次申请贷款的问题。

　　与此同时，提前还贷的时间节点以及还贷先后顺序也很有讲究。对于还贷期已经过半，贷款剩余金额不高的客户，将钱投资于更高收益的项目可能会更好。此外，由于目前公积金贷款利率比同期商贷利率低，所以如果同时有商业性和住房公积金贷款的，可以选择先还商贷再还公积金。

　　记者了解到，还是有一部分人群比较适合提前还款，主要是执行上浮利率的贷款人以及目前还处于还款初期的贷款人。由于执行上浮利率已经较高，所以如果此类贷款人有能力一次还清贷款，相对会比较划算。另外，处于还款初期的客户，贷款的大部分利息还没有偿还，此时提前还贷产生的影响较小。

　　同时，也有部分银行业内人士指出，客户如果手头有闲置资金，而又没有较好的投资方向，提前还贷也是一个不错的选择。

　　五类人群不适宜提前还贷

　　还有一个比较极端的案例，几年前贷款买房的李先生告诉记者，近日自己前往银行咨询提前还贷事宜时，客户经理帮他算了一笔帐，因为他当时是按照贷款基准利率的8折计算，而且只贷款了50万元，所以如果他现在提前还贷的话，需要交纳的违约金要比涨利率多出来的利率还要贵，听到这个结果，李先生立刻放弃了提前还贷的想法。

　　业内人士表示，目前有五类人群和李先生一样不适合提前还贷。首先是享受7折与8.5折之间的购房者，由于已经享受优惠，甚至房贷利率与存款利率目前仍存在“倒挂”现象，因此不需要提前还贷。另外，等额本息还款已到中期的购房者也不宜提前还贷，因为这部分客户已经还了大部分的利息，所以提前还贷的意义不大。同时，等额本金还款期以超过三分之一的购房者以及投资收益高于贷款利率的投资者都不适合提前还贷，否则收益会受到损失，白白失去赚钱的机会。

　　需要特别提醒的是，如果短时间内还会需要向银行贷款的市民也不宜提前还贷，如果现在把钱一下子还给银行，之后再申请贷款时，利率可能会上浮得更高。