高息借贷发展旅游地产 上市计划暂缓 颐和豪宅模式遇阻

　　本报记者 肖素吟 发自广州

　　15年，10城，这是颐和集团的一个缩影。然而，即使是位于广州南湖风景区内的颐和高尔夫山庄的单栋顶级定制别墅的销价先后创下1.68亿、2.99亿元的纪录后，颐和集团至今仍低调成谜。旗下涉及20余家实体公司和离岸公司，颐和集团隐身其后的错综复杂的股权关系，或许将阻碍其上市进程。

　　在不断加码的房地产宏调下，执著改善型需求的颐和地产受到的冲击不可谓不大：于8月取得预售许可证的颐和盛世花园6期至今销售不过4套，去化率不过3%，销售收入仅逾千万元。与此同时，颐和集团却在旅游地产项目上大跃进：连续两番将新疆、河南两个千亩大型旅游地产项目纳入囊中。孤注一掷之余，颐和集团更是不惜以现有土地项目抵押融资。人们不得不怀疑：一个年销售收入不足50亿元的公司，能否撬动2个超100亿元的旅游休闲地产项目？

　　剪不断理还乱的土地故事

　　成立于2003年8月的颐和集团，究竟何来15年之说？这或许，可以追溯颐和集团董事长何建梁与中远集团和广州远洋运输公司之间的渊源。

　　1976年，年仅22岁的何建梁毕业即赴广州远洋运输公司。这位英文流利、拥有国际化视野的前远洋海员，在远洋期间拾级而上，先后管理过中国首艘国际旅游客轮酒店，广州远洋宾馆，广州远洋建设实业公司，再到现在颐和集团的前身广州远洋投资发展有限公司。

　　即便如此，颐和集团的远洋渊源并未间断。就在创始之初，中远国际控股有限公司（00517.HK，以下简称“中远国际”）及广州远洋与颐和集团联合成立沈阳中远颐和房地产有限公司，分别持股51%、29%和20%，其中中远国际两番为旗下项目担保贷款合计2.25亿元。直至2007年8月，中远国际出售51%股权。

　　此后，颐和集团先后在广州、北京、西安、沈阳、银川、昆明、包头、海南、台山、鞍山、九寨沟等地投资，拥有特色酒店、国际教育、旅游地产和特色化物业管理等4大核心业务。

　　然而，颐和地产至今却难以媲美于华南众多业已上市且布局全国的开发商，不管是规模上还是发展速度上。然而，一向低调的颐和集团，却始终让人很难知晓其底细。

　　根据国际律师事务所普衡（Paul, Hastings, Janofsky & Walker LLP）的交易报告（普衡曾于2005年和2008年先后为颐和集团向高盛和花旗担保建议可转换债券），颐和集团股东为注册于英属维尔京群岛的Leading Peak Enterprises，且颐和集团旗下拥有众多本地实体公司以及众多离岸公司。

　　据时代周报记者不完全统计，颐和集团旗下共有20余家全资、控股企业，包括广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司、广州鑫远房地产开发有限公司、广州元阳房地产开发有限公司、广州东湛房地产开发有限公司、广州市凯协实业发展有限公司、广州润荣房地产开发有限公司、广州恒安房地产开发有限公司等。

　　事实上，在每个子公司背后，都有着剪不断、理还乱的土地故事。

　　其中，在轰动一时的“全国闲置土地黑名单”中，广州元阳房地产开发有限公司就榜上有名，即天河区渔沙坦乡筲箕窝水库边“穗国地出合[2004]266号”地块，而实际上该地块最早由港资企业广州市埔汇房地产开发有限公司获得，土地价为2549.9264万元，占地面积为85568平方米，土地成本不过298元/平方米。该项目即颐和山水，早于2005年10月19日就取得了广州市国土资源和房屋管理局颁发的国有土地使用证，但是至2011年12月19日，时代周报记者看到该项目依旧在建设当中，尚未封顶。实际上，按照颐和集团的2010年快速放量计划，颐和山水原计划于2010年上市，而后又推迟至2011年年底，但至今仍未上市。

　　无独有偶，同样推迟上市的还有位于白云区旧广从公路、南湖游乐园北侧的颐和大院，穗国地出合[2004]421号显示，该地最早由广州白云山企业集团有限公司属下公司广州百润置业有限公司持有，之后协议出让予广州市恒安房地产开发有限公司。

　　根据广州市国有土地使用权2004年8-12月出让情况显示：该地占地面积为34426平方米，土地价为1769.4964万元，折算土地成本为514元/平方米。

　　然而，广州市恒安房地产开发有限公司其实亦是举步维艰：其开发的颐和上院第二期商品房一度涉及抵押执行，且记者查阅广州市地税局在其网站上公布的“欠税公告2010年第3号”文件时，亦发现在欠税额超过1000万元的房地产企业中，广州市恒安房地产开发有限公司更是位列其中。

　　鲜为人知的是，在错综复杂的土地项目与二、三级公司的背后，颐和集团的身影是极为隐蔽的。

　　销售不足50亿撬动多个旅游地产项目

　　尽管久耕十余年，颐和集团却难以媲美于业已上市且布局全国的华南开发商，不管是发展速度还是规模上。

　　诚然，颐和集团在旅游地产项目上已是大刀阔斧。

　　6月7日，颐和集团公布，已在新疆和河南分别签下两个大型项目。

　　其中，颐和集团将在喀什地区投资兴建新疆首个大型创新文化主题公园—“阿凡提乐园”综合旅游项目。

　　项目规划全部实施将需20年时间。预计前10年项目投资将达100亿元，首期工程2011-2014年，拟投资40亿元，二期工程2015-2017年，拟投资30亿元，三期工程2018-2020年，拟投资30亿元。

　　颐和集团亦将在河南开发龙凤湖旅游度假区项目，是集旅游、度假、休闲、娱乐、养生居住等于一体的大型综合开发项目，占地13平方公里，其中可开发建设4平方公里。该项目总投资120亿元，首期投入50亿元。

　　除此以外，颐和集团还在西安、昆明等地拥有大型旅游地产项目，而目前最受人关注的则是颐和集团于2009年11月30日成功取得的鞍山市鞍千路沿线1100亩土地，其总投资额为75亿元。

　　其实，不难发现，上述颐和集团项目土地甚为低廉。即使是曾经连续创下1.68亿元、2.99亿元单栋顶级定制别墅纪录的颐和高尔夫山庄，其土地成本亦不过514元/平方米。但是，即便如此，颐和地产的销售成绩仍难以满足运作大型旅游地产项目的资金之渴。

　　事实上，在颐和集团原本计划2010年为“快速放量年”，计划相继推出颐和高尔夫庄园、花都颐和山庄、颐和盛世、颐和大院、颐和雅轩、颐和山水、颐和中心等7个项目，然而事与愿违，多个项目迟迟未能上市。这一年，颐和地产销售不过50亿元。

　　究竟颐和集团是如何撬动资金渴求度如此之高的旅游地产项目，令人不得不生疑。据悉，颐和集团甚至不惜高息借贷或进行土地抵押。

　　2011年5月17日，颐和集团发行富祥9号（广州颐和大厦项目）集合信托计划，融资6.96亿元，其中，旗下广州南开房地产开发有限公司的关联公司鞍山颐和置业有限公司以其持有的鞍山颐和城项目DN2地块的一部分和DN3地块的两个部分作为抵押。抵押项目是鞍山市目前规划建设的最大规模房地产项目，其初评价值为7亿元，本息抵押率49.47%。

　　饱受调控冲击不提上市计划

　　事实上，何建梁对于如何运作旗下项目有着很多想法：“我们手里所有的土地项目都是一些旅游项目，旅游用地比较多，所以在开发贷款上存在着一些政策的限制”，就像颐和高尔夫庄园，因为规划批的是会员住所，性质是商业，所以拿不到开发贷款。

　　“REITs（房地产信托基金），对我们颐和集团来说可能是最适合的。”然而，何建梁靠REITs来融资的想法也未成行。

　　而此前，颐和集团也一直计划着上市。早在2010年，颐和集团上市早有端倪：广东省颐和地产初步计划在2010年第二季末赴香港上市，筹资19.5亿-31.2亿港元。这亦意味着，颐和集团旗下冗杂的股权结构与纷繁的实体或离岸公司公开化和透明化。

　　不过，至今，颐和集团上市猜想却早已偃旗息鼓，何建梁甚至绝口不提上市事宜。

　　截至目前，颐和集团已先后在广州、北京、西安、沈阳、银川、昆明、包头、海口、台山等地区投资开发。

　　另据知情人士向时代周报记者透露，目前，颐和集团已在澳洲和非洲岛国开发房地产项目。

　　“颐和前几年的发展比较缓慢。旅游地产开发讲究时机，不是所有区域都能够开发旅游地产，这跟政策不无关系，因为旅游地产需要政策的支持，包括路网交通。这些都必须考虑在内。旅游地产也需要长时间的培育，通常需要10年以上。资金支撑是非常重要的。”中原地产项目部总经理黄韬对时代周报记者表示。

　　他表示，目前颐和集团不惜土地抵押，“孤注一掷”的风险还是非常高的，“很明显看到（颐和集团）的实力还是有限的。

　　颐和集团董事副总裁赵永爽则对时代周报记者表示：“（今年的销售成绩）还不错”，但是拒绝透露具体销售数据。

　　不过，时代周报记者查阅广州国土房管局阳光家缘信息时发现，除了于8月取得预售许可证的颐和盛世花园，颐和集团并无新上市项目，截至12月20日，颐和盛世花园已售套数不过4套，按照均价13341元/平方米和已售面积为1441平方米折算，其销售收入不过1922万元。

　　“颐和的买家主要是改善型需求，而不是刚性需求。目前市场调控对于颐和是一个很大的考验，尤其是限购对高端置业需求的冲击还是比较大的。”黄韬如是说。