张玉良：房地产业经历最为严峻的考验

　　于骁

　　中国的房地产市场正在处于史上最严厉的调控时期。长达一年多的楼市调控，似乎带来了显著效应：成交量萎缩，土地市场冷清，投资者对地产业的信心持续下滑。中国的房地产业和开发商们共同站在转折点，看空中国楼市的声音此起彼伏。

　　带着对中国房地产业的疑问，《第一财经日报》于近期专访了绿地集团总裁张玉良。

　　第一财经日报：中国房地产业在2011年的经历足以让所有的业内人士印象深刻。从您的角度，您会如何总结2011年的中国房地产业？

　　张玉良：尽管历经市场沉浮，但2011年房地产市场所遭遇的仍然不啻为近年来最为严峻的考验。

　　对房企而言，来自行业、金融政策的一系列调控带来巨大的挑战，同时也成为考验企业内功的“试金石”，我们更加深切地感受到，适者生存的市场中，思路更前瞻、应变更迅速、决策更精准、执行更有效的企业将体现出更强的生存、发展甚而“弯道超车”的能力。

　　日报：对于已经持续一年有余的房地产限购及限价政策，您有什么看法？此次严厉的限购及限价政策，您认为在什么样的情况下才有可能放松？

　　张玉良：调控的核心是规范需求，目标是房地产业的去投资化和民生化，促进房地产回归其商品属性，这是促进房地产市场持续健康有序发展的必需。

　　当然，在矫正、规范的过程中，限制性政策也误伤到相当一部分刚性和改善性需求，如何对这部分合理需求予以保障，或将成为调控手段进一步细化完善的方向。

　　中央近期已再度明确2012年将“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，应该说，常态性调控下的房地产正在进入平稳发展期，作为企业唯有顺应政策、市场的新形势、新变化，才能掌握更多主动、获得更大发展空间。

　　日报：您认为，从宏观层面，即中国及全球经济环境，以及开发商自身的资金状况等层面看，在2011年面对国内严厉调控的情况下，开发商面临的最大问题是什么？除了降价之外，开发商如果要自救还有哪些手段和办法？

　　张玉良：2011年整体流动性的持续收紧对房企发展普遍形成制约，绿地对此从多方面予以积极应对。我们在战略层面通过积极实施“转型”和加大“调结构”的力度来有效应对市场变化。

　　第一，调整房地产主业的产品结构，重点加大中小户型刚需类住宅以及商业办公类产品的供应力度，加强技术创新和产品研发，持续优化产品细节，有效对接政策要求和市场需求。其中，今年商办类产品销售额已占房地产预售总额的40%，有力地支撑了绿地今年业绩的增长。

　　第二，调整区域结构，加大受调控影响较小城市的营销力度，同时积极关注和布局三四线城市，择优进行项目储备。

　　第三，作为综合产业集团，绿地还积极调整产业结构，加大能源、金融等综合产业的布局和拓展，对企业整体经营业绩稳步增长形成了有力支撑。

　　此外，在战术层面，绿地积极顺应政策和市场要求，灵活降价促销，加快产品去化和资金回笼，同时加强资金运筹实效，优化资源配置、提高周转效率。

　　日报：如果站在一个相对长远的角度来看中国的房地产市场，您认为目前中国的房地产业已经走到哪个阶段？未来中国房地产业的发展还会像过去十余年那样出现大涨的情况吗？如果不会，那将会呈现什么样的一条曲线？

　　张玉良：常态性调控下的房地产正在进入平稳发展期，对企业而言，这同时也是一个苦练内功、加强管理、提高发展质量与核心竞争力的时期。

　　相信包括绿地在内的各家房企都会对自身战略、管理运营体系和外部市场进行更为系统深入的研究分析，更为注重市场与产品定位的精准度，更为注重公司品牌和形象的提升，更为关注优势资源的整合。

　　机遇将倾向那些专业化程度高，开发体系扎实，公司资产结构合理，及时调整经营战略和市场策略的企业。

　　日报：对于国家今年全力推进且大量开工的保障房，您认为在未来是否会对商品房市场产生一定的冲击？据我们所知，绿地也参与了上海不少保障房项目的建设，对于保障房未来的发展及运营，您有何建议？

　　张玉良：在对市场化供应部分进行调控的同时，加大保障性住房建设力度，加快形成商品房和保障房双轨制运行的住房体系，是经济社会发展的必需，也正在得到大力的推动。

　　作为全国性房地产开发企业，我们近年来切实感受到各地政府加快完善保障性住房体系、加大安居工程建设的力度，同时也全力投身其中。

　　目前，在上海地区，绿地已先后启动建设了绿地新江桥城（江桥基地）、南翔基地、长兴岛配套商品房项目、嘉定城北站大型居住社区项目等多个项目，总投资规模超过100亿元，总建筑面积超过200万平方米。此外，我们在西安、芜湖、济南、武汉等地也积极承担保障房项目的建设，总建筑面积已超过130万平方米。

　　应该说，保障房的大规模建设对商品房开发总量必然会产生一定影响，但这同时也促使房企进一步加强客群细分、精准产品定位、优化产品功能，提升商品房开发水平。

　　市场化运作、大企业参与，是加快推进保障房建设的重要路径之一，绿地愿与其他大企业携手致力于民生工程建设。

　　日报：面对现在不太清晰的市场走势，您对持币待购的消费者有何建议？您认为什么时候会是比较好的入市机会？从企业的角度，现在是否已经到了抄底土地市场、并购中小房企的时候？绿地是否有这方面的打算和准备？

　　张玉良：调控效应已经显现，出现价格松动的楼盘数量呈增长趋势，刚需购房者可积极关注、择优入市。

　　从行业及企业角度来看，适者生存的调控期过后，房地产业的集中度、进入门槛和技术含量必然有所提高，在风险可控的前提下，择机进行反周期投资，是大型房企在弱市中抢抓机遇拓展发展空间的积极措施，绿地会实施积极审慎的投资策略，视区域布局项目具体情况择机储备。

　　日报：您对2012年的经济及房地产走势有何预判？如果让您提出一个新年愿望，您会许什么愿？

　　张玉良：机遇与挑战并存。希望也坚信绿地将在新的一年蓄势突破，实现更有效益、更有质量、更有竞争力的发展。也衷心祝愿中国经济及房地产行业在新的一年能实现平稳健康的发展。