三轮调控强攻泡沫 开发商困境盘点

　　21世纪网讯 如果说，从2010年春开始的“新国十条”标志着第一轮楼市调控的开端，年初的渝沪房产税标志着调控的升温，那么2011年底住建部加码“双限令”，则可被视为此番调控接力赛的另一个高潮。

　　2011岁末，开发商步入了步履维艰的十字路口。“降价20%将是开发商的底线。” 绿城几年间的膨胀，是中国楼市高歌猛进的一个缩影，也恰是中国楼市迟早要经历的一堂课。在险峻的市场环境下，楼市新政不断发力，地方政府却暗地救市，地产利益链条上所有的主体都挤破头颅寻求破局之道。

　　困境一：债台高筑融资受阻

　　对于大小开发商来说，横亘在生存面前的第一道坎无疑是日益逼仄的现金流。据wind数据显示，前三季度，A股房地产板块146家公司存货达1.22万亿，118家上市房地产开发企业资产负债率均值达到63.58%。

　　以业内评价负债危险指标的80%资产负债率为准，三季度144家A股上市房企的上市房企中，16家已经亮起负债红灯。包括“万保金招”在内的四大明星房企也面临的巨额债务，资产负债率逼近80%，直踩风险监管红线。

　　业内分析指出，在限购、限贷的紧逼之下，年前工程款结算也日期临近，无论从银行贷款，或是IPO、房地产信托发债，所有面向开发商的各种融资渠道几乎被卡死。

　　21世纪网据公开资料统计，“万保金招”四大龙头企业之一的保利地产 (600048.SH)，三季度的资产负债率高达80.74%。以资金周转快速著称的万科，三季度资产负债率也高达78.97%，逼近80%的关口，纷纷达到2008年以来的最高值。

　　绿城中国的中报显示，截至2011年6月30日，其净资本负债率高达163.2%，截至今年6月，绿城短期银行贷款的总额分别相当于现金及现金等价物的200%、上半年经营收入的120%。

　　富力地产(02777.HK) 虽然中报负债有所改善，但资产负债率仍然维持在89%的高位，与公司年初订立将净负债率控于80%以下水平尚存差距。另外，雅居乐(03383.HK)、世茂房地产(00813.HK)等内房股的净负债率也居高不下。

　　三季度末房地产行业面临的巨额债务，极有可能在主观上抑制房企来年的扩大融资的意愿，以避免高负债、高风险的资金危机重演。业内分析称，今年房企面临的资金难题经历了销售回款滞缓、融资渠道收紧、年底还贷乏力的渐变，渐趋普遍化、深度化。

　　困境二：万亿库存难以承压

　　Wind数据统计显示，按照申万一级行业分类的A股144家上市房企，截至今年三季报数据，存货总量已经达到了1.22万亿，较去年同期的0.86万亿大幅上涨41.86%。四大龙头“万保金招”仍然成为上市库存的集中营，4家公司的合计库存为4523亿元，同比增长47%，环比增长8%，并占到了所有上市房企库存总和的近四成。

　　高位库存不仅使巨额资金丧失流动收益，还将抢占明年新项目的销售空间，使同区域同质化项目的增多，加剧来自于房企内部的销售竞争。 根据链家地产市场研究部统计，10月份降价潮的持续蔓延同时，除少数直降项目销售回暖外，其余项目的滞销潮仍在加剧，10月底仅北上广深一线城市的库存住宅面积就达3109.3万平方米，市值逾6000亿元。

　　困境三：降价销售比拼未来

　　为了回笼资金，多数品牌房企已经放弃房地产调控短期可能出现松动的幻想，转为更理性地看待目前房地产市场，并采取更为务实的定价和销售策略。

　　在这一轮降价潮中，万科成为领跑一二线城市的领头羊。万科总裁郁亮对媒体提出，2012年万科将实行冬天模式，而该模式的核心就包括现金为王、快速销售、更谨慎拿地。在各大房企的火线比拼中，有分析指出，“降价的尺度已经到触及开发商的盈亏临界点。

　　财经评论家叶檀称，“银行、信托等房地产企业融资的渠道逐一封锁，资金紧张的房企只能选择降价销售回款。”，在濒临破产的情况下，房地产企业降价已经是关于生存的问题了。

　　困境四：退房潮涌此起彼伏

　　全国楼市降声一片，新一轮的退房潮在上海、南京、杭州甚至太仓等长三角城市大规模爆发，限购令与降价引发的退房潮正成为当前调控下不可调和的一对矛盾。

　　21世纪网据公开资料不完全统计，近期密集退房事件涉及的万科、绿城在内的开发商。早在8月份，北京通州东方玫瑰郡因为大幅降价，遭遇业主维权索赔，开发商被迫作出补偿；9月，通州另一个楼盘京贸国际城也因降价6000元，上百业主要求退房。

　　11月6日由于业主打砸售楼处，绿地芜湖公司目前已暂停营销。11月7日上午，芜湖绿地公司门前再次聚集近百户老业主，他们要求比照新开盘的价格，对此前自己购房时所形成的差价，给予补偿。

　　在楼市深度僵持期，开发商促销花样繁多，除了“无理由退房”“降价补差”之外，绿景地产甚至打出“三年保值回购协议”。

　　困境五：土地流拍投资下降

　　在多重困境交迫之下，过去财大气粗的开发商对拿地也由积极变得更为谨慎。

　　“11月流拍地块中有七成属于二线城市，单个城市来看广州流拍最严重。”中国房产信息集团(CRIC)对全国35个重点城市进行了检测，发现土地流拍幅数达到115幅，较10月份所监测到的22幅流拍土地，增加了4倍多而。广州以流拍32幅地块，面积达332万平方米，达到全国流拍之最。

　　“全国土地市场持续低迷，无论从土地流拍的幅数还是总量来看，近两月以来土地流拍的情况都日益加剧。” CRIC在报告中指出，“按照流拍土地总建筑面积达1550万平方米来算，11月流拍比例环增195%；流拍土地出让金额达436亿，环比增加308%。”

　　市场调研机构对今年房地产开发投资的增速持观望态度。华泰联合的最新报告指出，我国房地产投资在今年2月触顶35.2%的增速后，已进入下降通道。“剔除保障性住房贡献后，今年房地产开发投资全年增速为17.3%，预测2012年的房地产开发投资增速为13.9%。”

　　困境六：房地产投资急剧减速

　　房地产投资降速，被认为是实现“去房地产化”这个美好愿望的最好契机。商品房市场萎缩、保障房投资需求巨大的结构变化下，地方政府的财政一直捉襟见肘。业内人士认为，要实现经济的“去房地产化”，找到土地财政的替代品和房地产业留下的产业空白，是最基本的两大必要条件，目前都还不具备。

　　华泰联合的最新报告指出，我国房地产投资在今年2月触顶35.2%的增速后，已进入下降通道。“预测2011年的房地产开发投资增速为23.3%，剔除保障性住房贡献后房地产开发投资全年增速为17.3%。”

　　房地产企业在北上广等一线地区的开发热情继续降温，且这种降温情绪有向全国蔓延的迹象。中国经济“去房地产化”，是埋在不少人内心深处的一个美好愿望。现在，调控不断深入，是否到了实现愿望的时候？

　　困境七：地方双限拐点论起

　　在限购等政策影响下，中国楼市拐点初现，近百亿平方米的巨大潜在供应量将进一步影响未来两三年的楼市走势。珠三角各地双限令，凸显了调控与地方土地财政博弈的难题。

　　将近百亿平方米的巨大潜在供应量将进一步影响未来两三年的楼市走势。 国土资源部发布“全国第三季度房地产用地市场运行概况”显示，今年前三季度，全国房地产用地供应11.88万公顷，同比增长14.0%，比去年同期增幅回落。从中海、碧桂园、保利到龙湖、万科、招商、绿地；从上海到北京、深圳，及其周边区域，此轮降价潮中，均是大型开发商率先，中小开发商跟进。

　　困境八：股权兼并谋求转型

　　企业的资金链骤然收紧，开发商卖项目卖股权房企“割肉”求活：转型开矿、做药、拍电影、搞电煤、弄旅游、玩足球……这种“去房地产化”现象正在陆续增大。据北京中原地产统计，仅11月，全国楼市公开披露的保护股权及资产变动的房地产企业变动则达到43起，仅披露的变动金额就达到了213.3亿元人民币。

　　当中小开发商还犹豫不决的时候，大开发商已在迅速打折，快速回笼资金。对于刚性需求者来说，心中仍存疑问。“现在筑底了吗？”房价下跌20%会否让楼市遭遇“恐慌性抛售”或是报复性反弹？各种求生脸谱在2011年末疲态尽现，房地产企业已经放低了姿态进入冬眠，等待下一春的到来。（21世纪网 江佩霞）

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