2011年岁末大考：开发商如何逆境求生？

　　21世纪网讯 2011年，对于众多房企来说，绝对是步步惊心的一个年头。这一年，从国十条、房产税到双限令，国家房地产调控重拳此起彼伏，步调在不断收紧。这一年，开发商在降价与回流现金之间徘徊选择；在转型与进攻的生死线上痛苦挣扎。

　　“降价20%将是开发商的底线。” 渣打银行发布针对中国八个二、三线城市、30家住宅开发商作出调研报告。中国指数研究院公布11月百城价格指数，首次出现十大城市价格指数全部下降的局面。在通胀、经济下滑等多重矛盾的交织下，住建部仍明确下令限购政策到期“不松绑”，央行也发表报告称“房价拐点初现端倪”。

　　楼市在降温。在这靠近2012年的寒冬，拐点的出现，正导致资金正加速逃离房地产，标杆房企何去何从？著名财经观察员侯宁打趣道，“楼价会一直跌，买房节点最佳是明年底或后年大后年，信不信由你，反正我是信了。”

　　“现在筑底了吗？”房价下跌20%会否让楼市遭遇“恐慌性抛售”或是报复性反弹？房地产业“乱世”当前，业内人士各执一词，尚无定论。在三轮楼市调控的轰炸之下，楼市丧钟为谁而鸣？国家？地方政府？开发商？还是炒房投机者？

　　岁末大考悄然降临

　　时至2011年底，国家与地方政府、开发商之间鏖战最为激烈的楼市调控地带，仍战火弥漫，看不到一丝放松的迹象。

　　回顾今年以来的楼市走向，开发商正面临严峻的岁末大考：房地产开发投资增速高位回落，资金链拉紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落。 12月，央行报告正式指出“房价拐点初现端倪。”

　　在房地产调控的重拳之下，近日有广州房产圈人士爆料，传“华南地产五虎”（富力、恒大、碧桂园、雅居乐、合生创展）之一的某房企开工量锐减，目前已通电全国各分公司，即日起未销售和不影响已售房屋竣工交楼的项目全面停工。

　　据21世纪网了解，转型开矿、做药、拍电影、搞电煤、弄旅游、玩足球的房地产开发商不胜枚举。如今，这种“去房地产化”已成为非个别性企业现象，房地产企业转型的阵营正在陆续增大。

　　站在2011年的岁末，仔细观察着地产界各种浮出水面逐利求生的脸谱，不禁猜想，谁会是这场“过冬战”的最后赢者？

　　对抗楼市寒冬：开发商生存探路

　　今年“金九银十”并没带来多大的惊喜，反之，惨淡的收官戳破了开发商在年底冲量的美好幻想。三季度末，房地产行业正面临着一场严峻的考验：据wind数据显示，A股房地产板块146家公司存货达1.22万亿，包括“万保金招”在内的四大明星房企也面临的巨额债务，资产负债率逼近80%，直踩风险监管红线。

　　高负债、高风险、高库存的危机，正像一面巨大的烟幕，笼罩着愁眉紧锁的大小房地产开发商。

　　火拼价格 房企抢跑

　　在限购、限贷的紧逼之下，横亘在大小开发商生存面前的第一道坎无疑是日益逼仄的现金流。

　　从11月开始，为了缓解资金压力，品牌房企纷纷以价换量，在全国一线城市火拼抛售楼盘，甚至全线降价接近20％，至有地产商退出“三年保障回购”以解救高压库存回笼资金。

　　以万科为首的一线房企在全国一二线城市开始引爆了降价大旗。 21世纪网根据公开资料整理了《开发商割肉卖房：一二线城市降价路线大比拼》路线图，以透析开发商的过冬概貌。在销售大幅下滑，资金链紧张，退房潮不断涌现的情况下，昔日“地王”今朝“割肉”，谁伤得最痛？

　　公开资料显示，包括万科、恒大、招商、保利、金地、绿地、龙湖、中海等大型开发商都祭上了降价的大旗，其中，又以万科的促销力度最大，成为抢跑降价潮的排头兵。

　　从11月开始，万科在北京、上海、深圳等一线城市积极掀起“万团大战”促销风暴，截至目前，深圳万科完成销售金额为80亿，降价尺度之大，甚至引发了业主“房闹”风波。

　　商业地产竞争白热化

　　祭出降价大旗并非唯一的救命草。据21世纪网统计，受住宅限购影响，抗寒能力稍强的大型房企将目光瞄准商业地产市场，逆势拿下二三线城市商业地块，为明年蓄势。

　　大型房企“储粮”过冬，龙头万科依然是一个典型。在降价之外，万科把投资触角伸向商业地产，斥资百亿在全国一举拿下十余个地块，土地储备增加超过100万平方米。

　　以港资企业为首的外资开发商，也瞄准机会加快在内地的投资布局。如李嘉诚麾下的“长和系”近日也抄底频频：先斥资8.9亿拿下佛山地块，用于住宅及商业物业；随后投资19亿加仓大连土地14万平方米土地；以新加坡嘉德置地、淡马锡为首的外资也日渐青睐中国商业地产，携金211亿逆势入渝。

　　据21世纪网不完全统计，出于看淡住宅调控，万科、中天城投、星河地产、招商地产、世茂股份、中海集团、绿地、保利、和记黄埔、首创置业、凯德商用等在内的开发商均逆市投资商业地产。

　　涉矿能源 开辟副业

　　在大部分房企资金捉襟见肘的时候，有的房企却选择在房地产主业以外，投资更多新兴领域的投资，以加速分散过于集中主业的风险。

　　上海绿地集团成为投资能源的典型房企。“在房地产以外，要把能源产业培养成集团的第二产业。”今年11月，绿地集团对外公布，目前已成功收购辽宁丹东煤炭深加工项目和浙江舟山石油产供销一体化基地。相关投资预计规模均在3亿-5亿元。

　　三季报显示，能源产业为绿地集团带来485亿销售收入，占集团整体经营收入近四成。据21世纪网了解，除了绿地集团，自从今年6月以来，包括新湖中宝、中天城投、中珠控股、华业地产、莱茵置业、绿景地产、鼎立股份、嘉宝集团、万泽股份、西藏城投等房地产企业，也纷纷发布转型、兼营开发矿产业务。

　　财经作家吴刚梁对21世纪网表示，“当前实业不赚钱，利润率低，很多行业的收入都无法覆盖资金成本。转型不容易。开发商从事资源性行业比较可行，因为运作逻辑与房地产开发类似。”

　　产业+地产 更具生命力

　　当传统房企模式亮起了红灯，把地产与更具成长性的产业（文化、旅游、养老）投资结合起来的“地产+X”被业内人士视为更有生命力的发展路径。

　　在房地产行业面临巨大挑战的背景下，国内规模最大的私募基金公司――泽熙投资表示看好拥有“地产+X”类房企。“该产业模式能有效抵御单一地产行业周期的波动风险”。

　　显然，摆在目光更长远的房企面前，考虑的不是生存问题，而是如何进一步发展的问题。业内追逐“地产+X”的开发商包括新湖中宝，首创置业、远洋地产、珠江地产和富力地产等。

　　据了解，以新湖中宝为标杆，新湖中宝参与的PE项目已有3家在A股成功上市，包括金洲管道、大智慧到贝因美（002570.SZ）。

　　商谋海外房地产

　　受内地、香港楼市双双调控，有房地产企业开始考虑将投资目光转向海外，据仲量联行分析，新加坡和马来西亚正成为房地产企业海外投资的“新宠”。

　　业内普遍认同目前在并购市场上表现活跃的是房地产基金，而不是开发商。目前市场上表现比较活跃的是境外或港资开发商，诸如李嘉诚旗下的“长和系”，新加坡外资凯德置地等。

　　2011年9月，李嘉诚两大地产旗舰长江实业、和记黄埔携手香港置地投资新加坡当地最为重头的房地产项目——滨海湾金融中心。11月，中国河北房地产企业卓达集团首次走出国门，投资40亿人民币涉水马来西亚地产投资项目。

　　股权兼并 大鱼吃小鱼

　　房地产企业间的股权出让、兼并收购在最近一段时间可谓风起云涌。除了绿城之外，远洋地产收购了武汉弘福置业有限公司55%的股份；嘉凯城以2.85亿元收购巴登城51%的股权；卧龙地产出资3.4亿元购耀江神马武汉公司75%的股权。

　　据北京中原地产统计，仅11月，全国楼市股权交易达到9宗，总成交金额达到67.5亿元，而公开披露的保护股权及资产变动的房地产企业变动则达到43起，仅披露的变动金额就达到了213.3亿元人民币。

　　对于资金实力不济的中小房企来说，只能通过卖地、转让项目寻找资金。

　　绿城集团便是个中典型，在深陷两次破产传闻之后，绿城先是转让足球俱乐部，继而牵手中投、黑石集团，种种现象表明，绿城资金链已经濒临崩溃的边缘。

　　在楼市寒冬下，股权的兼并就像是一出“大鱼吃小鱼”的游戏，那些外表浮华的开发商，只有在退潮之后，才看到谁在真正的裸泳。

　　网上卖房 各出奇招

　　在各开发商的火线较量中，2011年岁末房地产电商的潮流悄然兴起。

　　以SOHO中国、华远地产、世茂、龙湖、绿城、万科为代表的房企“一哥”，正试图通过电商来整合资源高压的库存，并宣称“首期将拿出全国100套房源进行0元起拍，将定价权还给购房者。”

　　在“快速销售、现金为王”的战略指导下，万科对房产电商跃跃欲试，推出史上规模最大的网购活动。12月初，“万科V购”华南在线购房中心在易居电商平台全面上线，甩卖在深圳、广州、厦门、福州、长沙等华南14城共计10亿元的房源。

　　针对房地产电商，业内褒贬不一。“百房齐拍，房价你做主”的网上活动，究竟是小打小闹的竞价游戏，还是开发商无关风月的商业炒作？ “0元起拍”能否真正让消费者获得定价权？

　　有评论认为这种尝试有助于开发商规避降价风险，但更多的观点倾向于这是开发商断臂求生的最后一搏。“毕竟，随着年前工程款结算日期临近，开发商各种融资渠道几乎被卡死了。”

　　剥离房地产 全身而退

　　对于跨行业进入房地产的上市公司来说，年末逃离地产界的利益追逐并“净身出户”的个案不断增多。

　　据21世纪网不完全统计，今年以来，五粮液明确否认进入房地产领域，国美电器也扬言止步商业地产。进入第四季度，11月底，交运业巨子海南航空也“按捺不住”，作价45亿剥离旗下地产项目；12月初，白酒企业水井坊彻底看空地产形势，宣告全面退出涉水6年之久的房地产领域，将专注于酒类业务。

　　无独有偶，在上市房企板块，西部矿业、宏达股份、恒顺醋业、金发科技、水井坊等16家主业非地产的上市公司已经逐步撤离楼市。在整个经济环境不景气、房地产投资遭遇恐慌性抛售的氛围下，原本计划进军房地产的企业，也开始打起了退堂鼓。

　　随着跨界企业的“离场”现象越来越明显，这引起不少人士的担忧，一是担忧上市房企跨业经营的风险，二是担忧房地产业“空城化”会影响到普通商品房的正常供给。

　　开发商 请低下你昂贵的头颅

　　肃杀的行业气氛，让过去“趾高气扬”的开发商低下了高贵的头颅。行业的惨烈搏斗犹如战乱的三国争霸：品牌开发商库存高企债台高筑，集体加入降价阵营；中小开发商加速离场，卖项目卖股权谋求转型；楼市中介则夹尾逃生，提前进入整合大幕……

　　“明年春天楼市或更冷”。上海易居房地产研究院此前发布了对于明年房地产企业资金链的预测，如果明年上半年楼市调控政策仍然没有任何松动，开发商的资金链将由“偏紧”，改为“紧张”。

　　在通胀、经济下滑等多重矛盾的交织下，中国指数研究院公布11月百城价格指数，首次出现十大城市价格指数全部下降的局面。住建部仍明确下令限购政策到期“不松绑”，央行也发表报告称“房价拐点初现端倪”。

　　当然，越来越多的项目进入降价的行列，对于拥有刚性需求的买家来说，楼市打开向下的通道显然是一个福音。“楼价会一直跌，买房节点最佳是明年底或后年大后年，信不信由你，反正我是信了。”财经学者侯宁打趣道。然而，也有学者担忧， “楼市打压成功中国就完了！”

　　在郎咸平看来，房地产是中国最后一个还拥有强劲需求的支柱产业，“只要你在中国看到泡沫，那一定是一个更大危机的先兆。”

　　在“去房地产化”的大调控下，开发商使出了“八大招数”过冬晋级。昔日"地王"今朝以“降价买未来”，当然，这不是唯一的救命稻草，多元化转型才是重要药方。在这场大考中谁在裸泳，谁又能胜利过关？（21世纪网 江佩霞）

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