裂变还是重塑 地产基金高利贷路径

　　李伊琳

　　犹如围城。

　　“限购、限贷、限房价……对以往总能主导市场的开发商来说，2011年的楼市环境四面楚歌，2012年还会是同样的基调。”上海市南汇某楼盘开发商林先生表示，雪上加霜的是，比如行政区域调整后，关于项目的相关政策调整又被耽搁了。而这一切，则显示在项目的融资链上。

　　围绕资金这条命脉，今年以来，房地产领域高利贷行为与私募基金关系尤为密切。

　　基金接盘

　　行业洗牌加速！缺钱房企的融资身段一波比一波降低。

　　“这种现象首先表现在股权并购和产权转让等案例不断增多上。”林先生透露，其某一别墅项目的合作伙伴不得已将手头该项目股份转给一家基金投资机构，套现后，才得以挽救正在二三线城市运作的房地产项目。

　　这个处于上海郊区的别墅项目林先生也拥有5%的股份，他同时也是这家私募基金机构的合伙人之一。基金通常有“募集-投资-管理-退出”的完整经营周期，但很显然，基金公司却成了这个项目的股东。

　　“受楼市调控影响，今年房企资金回笼和融资双双受阻，非常规的融资方式你不得不用。”林先生表示，圈子里，大家都在想方设法“解套”，但他自己却很难，因其运作的一个项目所在行政区划正在进行调整，至今土地证都无法办理，融资链一波波收紧后，林先生觉得异常辛苦。

　　事实上，林先生所说的“非常规融资方式”，即楼盘股权变更，似乎变成一种普遍现象。链家地产市场研究部统计数据显示，今年以来，北京和上海两大产权所中挂牌的房地产行业项目超过170宗，比去年增加14%，涉及金额超过180亿元。

　　“通过变卖资产解决钱荒问题，或者希望通过寻找合作方分摊楼市下行风险。”林先生所说的合作方，其实就是各类投资基金。

　　在基金“接棒”地产的同时，2011年地产基金的募集也进一步提速。清科研究中心报告称，2011年一季度完成募集的25只可投资于中国大陆地区的私募股权投资基金中，房地产基金占5只，募集资金达9.59亿美元。而在二季度后，依旧有大牌房企挺进房地产基金领域，如滨江房产、世茂股份。

　　私募“投机”化

　　显而易见，不论是中国的房地产企业还是国外的资本，不管是中国的基金机构还是曾经的炒房团，都纷纷涉足地产私募基金。

　　可以说，地产私募基金是“求钱若渴”的房地产企业与难抑投资冲动的出资方之间实现联姻的最直接途径，而房地产宏观调控举措更是加速了双方的合作步伐。

　　根据行业惯例，在资金募集方面，由地产商牵头的私募基金需要打造一个较为符合自身需求的资金来源渠道，这需要一系列核心技术，比如对投资的项目选择、判断、投资、执行、监督、退出等。

　　“这个周期原本至少得有四到八年。”一名房地产基金业内人士表示，“但现在，两年都嫌长了。”

　　据该人士介绍，目前，市场上大量人民币私募股权基金的投资模式各不相同。“一类是以可转债形式投资房地产项目，以开发商赎回可转债作为主要退出途径。还有一类则是通过股权收购的形式，收购房地产项目，再以销售退出。”

　　而这类债权形式的投资，在很多业内人士看来就是一种变相的“高利贷”。

　　“基金把钱给开发商，开发商保证每年给基金回报，但同时也必须把公司印章、银行印鉴给基金作为抵押。”一位房地产基金业内人士表示，债权类投资一般会设置保底、回购或对赌条款，以确保基金收益，“这就像放高利贷”。

　　对于这个说法，住房和城乡建设部政策研究中心近期一份公开发布的《人民币房地产私募基金发展报告》（下称《报告》）也给予了佐证：“多数基金对房地产企业或项目进行股权形式的投资，获取股权收益，但实质上仅承担了债权的风险。”

　　与此同时，从调研情况看，目前人民币房地产私募基金的年化目标收益率基本确定在20%~25%，由于基金对投资项目的风险与收益的匹配要求，越是投向中小开发企业的项目，目标收益越高。如：投入特大型开发企业的项目年收益率在10%~15%；一般较大开发企业的项目年收益率在15%~20%；中小开发企业的项目收益率在20%~25%，甚至达到50%。

　　实际操作中，此种融资模式早已经渗透进中小房企。

　　高利贷异化之路

　　很明显，私募基金形式的房地产融资模式早就在实际操作中被挤压和异化，基金管理机构背后的投资人大多实际上就是基金所投项目的开发商本身。

　　但对于大多数中小开发商而言，地产私募基金可以“拓宽企业融资渠道”，输血给房地产企业只是最表面的现象。

　　“成立基金的原因，一方面是管理闲置资金，另一方面，如果发现因资金紧张而陷入困境的楼盘，集团旗下的房产也可以接下来做，让实力欠佳的企业平稳退出。”一家正筹谋上市的电器集团公司主管财务的副总透露。

　　据该人士介绍，公司成立的基金管理机构从集团剥离后，其实依然是集团出面募集资金。

　　他拿该集团在杭州的一个开发项目举例称，项目投资资本总额20亿，自有资金部分基本在旗下企业高管中完成募集。当时，集团提出的资本年化利率是40%。一般是两年一个周期。两年后，是否退出，以什么方式退出，由公司决定。

　　“实际上，公司跟高管签订的就是一张借款协议。通过基金管理机构募集的资金是合规的。”该人士称。

　　据其透露，高管所募资金完全是通过民间借贷。比如某高管通过身边亲朋好友以类似传销的方式募集资金，价格也是根据层级不同而有所区别。“前些年房地产行情好，资金募集比较容易，但是今非昔比。”该人士透露，公司第三季度财务会议上，与以往相同价格的资金已无法募集到。