房地产投资渐由实物转向地产金融

　　

　　楼市深度调控、传统融资渠道及信托融资收紧的大环境下，开发商对于房地产私募股权基金这一新融资渠道日渐倚重，房地产基金2011年逆势迎来飞速发展。

　　在开发商融资模式从完全债权型转向股权与债权并进这一大趋势下，房地产基金潜力和未来体量不可小觑，中外资各类房地产基金正积极布局。我国房地产投资模式也将逐步从实物投资转向投资产业链上端的地产金融，分享房地产开发红利。

　　楼市调控下房地产基金逆势崛起

　　根据清科研究中心最新数据，2011年前11个月，共有26支可投资于中国内地地区的私募房地产投资基金完成募集，募资总额达36 .42亿美元；投资方面，前11个月中国市场中共完成房地产投资35起，交易总额22.20亿美元。

　　“2011年是中国房地产基金飞速发展的一年，无论在募资和投资方面均较往年实现大幅增长。”清科研究中心分析师傅喆说。

　　有业内人士估算，国内大大小小的房地产基金存量规模已经接近一千亿元。

　　诺亚财富管理中心地产基金项目总监陈昆才说：“2011年以来，地产基金在产品立项和风控会议上身影频现。房地产基金的兴起，既有调控深化的客观外因，也有自主创新的内因，且后者可能更为重要。”

　　事 实 上 ， 房 地 产 开 发 贷 款 自2009年收紧，房企上市渠道亦被封堵，融资成本“次优”的房地产信托发行量随即开始猛增，数据显示，2010年投向房地产的新增信托资金累计超过2800亿元，2011年前三季度投向房地产的新增信托资金累计达3216.67亿元，投向房地产的信托资金余额6797.69亿元。

　　然而如今楼市成交疲软，开发商短期很难回笼资金。房地产信托逐步开始面临兑付压力，违约风险不断上升。银监会年中开始持续收紧房地产信托，加上信托公司自身为防范风险，主动减少房地产信托发行，信托融资量从去年三季度开始持续大幅下滑。

　　多种融资渠道受堵，房企自然将目光转向房地产基金这一目前监管较少的新兴融资渠道。

　　事实上，市场中不乏早已涉猎房地产基金的房企，如金地、万科、中海、复地等，去年下半年以来包括万通地产、嘉凯城等房企纷纷设立基金，意在为自己的项目进行融资。

　　评级机构中诚信国际房地产高级分析师钟天翔对记者表示，在楼市调控、传统融资渠道及信托融资收紧的大环境下，房地产企业对于房地产基金这一新融资渠道日渐倚重。

　　房地产投资逐渐从实物转向地产金融

　　在美国，耳熟能详的不是类似万科、金地这样的开发商，而是黑石、铁狮门这样的地产基金。以金融、基金为核心的上市类房地产公司，无论在规模，还是市场份额上，如今已全面超越开发型房地产公司。

　　盛世神州房地产投资基金董事长张民耕此前表示，未来中国房地产市场主体和市场份额都会发生转变———金融资源决定市场份额。

　　上海社科院城市与房地产研究主任张泓铭认为，房地产行业仍然是值得投资的领域，只是购买实物的投资因限购不可行，而投资产业链上端的地产金融，分享地产开发红利才是大势所趋。

　　张民耕认为，房地产投资基金动员非房地产行业的社会资金，经专业队伍管理，增加城市化和房地产的投入，通过融通社会的资金投入到城市化进程当中，使得社会资金分享红利，平抑过快上涨的房价，促进房地产业结构调整。

　　从房地产行业稳健发展的角度，发展房地产基金确有深远意义和存在价值。

　　发展房地产基金一是为房地产开发提供一种新的开发模式，实现房地产投资与开发的专业分立、利润分享、风险分担。二为房地产行业提供一种新的融资渠道，即从单一的向银行、非银行金融机构借贷的渠道，向通过股权合作、股权融资、股权购并等融资渠道转化。三为金融机构提供一种避险工具，即提供一种债权与股权相结合融资，股权内部监督、债权外部监督相结合的规避风险工具。

　　陈昆才也表示，房地产基金丰富了房地产开发资金来源的渠道。在美国，约有70%以上的开发资金来自于社会资本(公募及私募基金)，但在中国这一比例非常之低。据不完全统计，房地产基金占开发资金规模总量比例不足1%。中国商业地产的发展滞后，背后的原因也是缺乏融资工具和退出渠道。

　　从投资角度来看，房地产基金的出现，改变了过去投资房地产只能买房子的局面。借助于地产基金，投资人可以将资金投向转向地产开发环节，分流积压在房地产流通环节的巨量资金，有利于供给与需求的平衡。

　　中外房地产基金加快布局

　　我国房地产基金正在调控过程中发展壮大，专家认为，在加强监管，完善法律法规的同时，还需认真思考开发商依托市场资本的机制，正视开发商的资本输入从完全的债权型转向股权与债权并进。

　　中航证券首席研究员杜丽虹表示，尽管目前房地产基金的规模还很小，还不能指望它拯救地产行业的融资困境，只能说它是一个平台，一个通道。以后地产基金的规模肯定会扩大，而且应该会比目前信托规模更大。

　　实际上，鼎晖、黑石等另类资产管理人之所以垂青地产基金，就是看重其中的巨大市场空间。在黑石集团2009年营业收入构成中，房地产基金所创造的收入占33%，为最大创收部门，其次才是PE基金。

　　陈昆才说，虽然目前无法断言中国房地产行业会发生同样的变局，但随着众多地产基金的发起，地产基金正在构建自己的影响力，中外资房地产基金纷纷加快市场布局，角逐这个潜力市场。原金地集团高管成立星浩资本不到一年时间，就投完了首期星浩开发基金，撬动三个大型城市综合体项目。星浩资本希望到2015年，将基金规模扩大到280亿元人民币。

　　万科、金地、复地、万通、嘉凯城等地产公司，均已积极布局房地产基金，为自身建立有效的融资渠道。

　　盛世神州、高和投资、建银精瑞等房地产基金公司则已“专业地产基金”吸引投资人。特别是盛世神州旗下的北京盛世神州房地产投资基金近日已正式完成备案，成为首支在国家发改委备案的私募房地产投资基金。

　　鼎晖、黑石、铁狮门等知名外资房地产基金，近年也加快了在中国的扩张步伐，试水人民币基金，对中国本土房地产开发企业构成较大挑战。

　　傅喆表示，我国房地产基金运作尚未形成成熟的模式和标准，各机构对于基金投资方向、工具、策略及退出机制仍处于研究探索阶段，目前尚无“最佳实践”可供参考。