港资房企内地逆市购地底气何在

　　柳九邦

　　面对底价成交、流标已成常态的土地市场，内地房企多数选择观望。而此时，港资房企却频频出手。据统计，仅和记黄埔一家，2011年在内地土地市场上的投入就超过百亿元。

　　如今，房地产业入冬已成事实，更多的人则开始担心“是否冬天之后还是冬天”，因此，人们不禁要问，港资房企逆市购地的底气何在？

　　一位内地房企大腕曾经说过，“买地要靠缘分，钱多时多买，钱少时少买”。我们可以从两个方面理解这句话，其一，买地是房企的日常行为，也是必要行动，就像天要下雨、人要吃饭一样；其二，现金流是房企在决定是否买地与买多少地时需要考虑的最重要因素之一。

　　纵观多家港资房企巨头的近年年报，相比内地房企动辄百分之七八十的资产负债率，港资房企的资产负债率要低很多。

　　新鸿基、恒基兆业、九龙仓、长江实业四大港资房企巨头2010年年报披露的资产负债率分别为28.94%、28.61%、29.55%和17.99%。而在内地地产业经历深度调控的2011年，根据上述四家房企发布的半年报（年报）数据，仅九龙仓的资产负债率出现轻微上升（31.18%），其他三家均出现小幅下调。

　　而公开资料显示，截至2011年上半年，内地上市房地产企业的平均资产负债率已达到71.28%，创近十年的新高，与此同时，上市房企总负债已超过1万亿元。

　　经过多次经济波动的考验，港资房企大多实施审慎经营策略以求“基业长青”，而由于过去几年内地的地产市场实在太顺风顺水，“闭着眼睛也能挣钱”的企业家们心态逐渐浮躁，通过不断的负债融资，企业规模不断扩大，却往往忽略企业的精细化管理。

　　此轮调控之前，房地产的“暴利”让无数企业竞相涌入，随之而来的则是屡屡被刷新的地价、一个又一个令人咋舌的“地王”以及众多房企巨无霸的诞生。

　　俗话说，爬得越高，摔得也越疼。在经济增速减缓和严厉调控的双重打击下，房地产已成日子最不好过的行业之一。就像郁亮日前撰文所说，“那种过于不正常的、富得流油的状态已经不存在了。”

　　反观港资房企，由于具有多次应对经济波动的经验，在维持高水平流动资金及低借贷比率的情况下，依然能从容面对经济不景气带来的挑战，自然也就有了逆市买地的底气。

　　其实，在自由市场上，“低买高卖”，“波谷建仓、波峰出仓”是最简单的产业逻辑，而逻辑的基础就是对市场趋势的预判。

　　香港在1998年金融危机之后房价大跌，恒基兆业、新鸿基、长江实业这些公司不仅没有倒掉，反而还在赚钱。他们的秘诀就是从1995年开始，连续数年几乎没有买地。同时，不像内地开发商以卖楼为主，香港资金雄厚的房地产企业有很多租赁房产，这样楼价下跌时受的影响相对较小。

　　而且从和记黄埔的业务构成中可以看到，零售、能源、电讯等业务带来的巨大现金流很好地解决了房地产流动性弱的问题，而在地产板块内部，又可以通过商业地产和住宅地产的平衡配比来合理调节资金链。

　　因此，我们也就不难理解为什么在不少专业地产公司“萌生去意”之时，杉杉、五粮液、长虹、国美、阿里巴巴等“颇有闲钱”的诸多“非本行房企”却在楼市低迷期纷纷进军地产行业。

　　作为内地房企的前辈与竞争对手，港资房企应对经济波动的经验十分值得借鉴。如今的市场已经以一种极其冷峻的方式告诉内资企业，居安思危、练好“内功”的重要性，接下来，就看企业怎么做了。