经适房转轨公租房的利与弊

　　1月5日，江西省住房和城乡建设厅召开新闻发布会宣布，从2012年起，江西省将停止新建经济适用房和限价商品房，廉租房、经适房与公租房保障对象将统一纳入公共租赁住房保障范围。

　　根据大江网发布的消息，在停建经适房的同时，公租房的覆盖面将扩大到城镇常住人口，包括新就业人员和农村进城就业、创业人员，申请条件不受户籍限制。

　　廉租房、公租房、经适房是保障性住房的“三驾马车”。目前，江西省是全国首个正式宣布停建经适房的省份，也是首个将三种保障房“并轨”为公租房的省份。

　　经适房分配：乱象丛生

　　与承租者没有产权的廉租房和公租房相比，经适房的本意是让一部分低收入者实现居者有其屋，拥有房屋的部分或完全产权。然而，在巨大的利益诱惑面前，如何公平地分配经适房成了一个难题，各地都曾曝光过不少申请者造假，“开奔驰买经适房”的案例。

　　最近的一个例子是西安市一大型国企庆安集团申请者“集体”造假。据西部网消息，2011年10月，在西安市网上公示了经适房申购者的信息3天后，网友“有俩酒窝”爆料称西安市庆安集团员工申购经适房资格造假。他通过公示的申请者的身份证号码查询其公积金，发现大部分来自庆安集团的申请者，在申请表中填写的上年工资都在1万元左右，而公积金中的月缴基数却都在2500元以上。而因为公积金的缴存基数理论上是接近本人上一年度的月均工资的，所以这些申请者的收入明显存在造假嫌疑。

　　在商品房价格暴涨的情况下，经适房常被用来违规出租或缴纳少量“转商”费用后出售，一转手往往就是数十万的利润。《法制晚报(微博)》消息，全国人大委员吴晓灵认为，由于经济适用房能上市交易，即使补交了土地增值收益仍有巨大的增值空间，真正夹心层难以享受到此政策。

　　北京是最早也是推出最多经适房项目的城市之一。1998年底，北京推出回龙观、天通苑等首批19个经适房项目。正是在北京，违规出租经适房等乱象被央视等媒体多次曝光。

　　2007年，《北京市经济适用住房管理办法(试行)》明确规定经适房不得出租。然而，过去好几年了，为何经济适用房出租依旧？

　　《每日经济新闻》一则报道用了一名中介的话揭示了“禁租”政策的不可操作性：“随便一个理由就能说过去，难不成你说是亲戚还得拉你去验DNA吗？”

　　对于部分人高价转卖经适房牟利的现象，有人曾建议经适房只能由政府部门回购。

　　但是，正如《新京报(微博)》引用中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞所言，经适房家庭是拥有部分产权的保障房。住房保障的目标是解决中低收入家庭的住房困难，但如果住经适房的家庭收入资产出现了变化，不再属于中低收入阶层，再想让他们退出，目前法律上还是空白。而且由于拥有部分产权，从实际操作上也很难。

　　经适房还常被诟病为公务员的变相“福利房”，成为腐败的高发区。据《京华时报(微博)》报道，全国人大前副委员长成思危在2011年的中国房地产50人论坛2011北京夏季峰会上曾表示，一些公务员“近水楼台先得月”，他们既掌握分配权，又掌握了优先选择权。由于经济适用房是一块财富，有的人会想办法用各种不正当的手段来谋取，这就是为什么出现“6连号”的原因。

　　公租房能让他们落户吗？

　　不过，在目前不少城市的户籍管理仍然与房产密不可分的客观情况下，部分人士认为经适房仍有其存在的意义。

　　据《广州日报(微博)》报道，2011年8月，广州市政协委员曹志伟曾透露，广州有关部门也正在研究停建经适房。消息一出，立即引起强烈争议。

　　在众人历数经适房分配过程中存在的种种不公及腐败外，合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，虽然停建经适房应是未来的方向，但现在还不能说停就停，“从目前来看，没有自己一套有产权的房子，办理子女入学等事情都会比较困难”。

　　黎文江的话指出，在不少大城市，房子的产权与户口往往捆绑在一起。没有一套有产权的房子，对于数以十万计的城市外来人口来说，就意味着无法让自己和子女落户，无法让孩子入读公立学校。

　　《南方周末(微博)》早前报道指出，在广州等一线城市，一个外地大学毕业生进入一个新城市工作，一般只能以“集体户口”的方式落户。这类户籍的奇特之处是，想结婚，就必须把户口迁走。而如果集体户口者没有在这个城市拥有房产或直系亲属，他的户口能迁到哪里？而如果没有价格相对低廉的经适房，外来人口要落户，只有购买商品房一条路。

　　壁垒的松动出现在有数十万集体户口人员的广州。据《信息时报》报道，只要是广州集体户口，就可落户公租房具体房号内，小孩就读问题也迎刃而解。广州市教育局有关人士透露，如果公租房租户可以将户口落到具体房屋内，可以尽量就近解决、就近协调这批租户小孩学位问题。

　　江西停建经适房统一建设公租房后，能让承租者落户，能让他们的孩子上学吗？江西出台的新规中并没包括户口的内容。不过，根据规定，公租房按照“先租后售、租售并举、自愿购买、有限产权、规范管理”的原则实行租售并举。承租公租房的城市中低收入家庭，可自愿申请购买其承租的公租房。

　　《中国青年报》的一则署名评论指出，江西省宣布停建经适房，至少释放了两个信号：其一，一些地方政府向低收入人群提供的住房保障，只限于让他们“居有其所”或“住有所居”，而不再包括让他们“居有其屋”。其二，尽管该不该取消经适房在理论层面仍然争执不休，但在实践层面，减少、停建经适房，将可能成为更多地方政府的选择。

　　评论称，2010年和2011年，武汉市连续两年没有下达新建经适房的计划；郑州市委书记曾明确要求，郑州市2011年保障性安居工程建设要大量减少经济适用房，大幅增加公租房；近年来北京市也将保障房建设重点放在了公租房上。

　　据前述《广州日报》报道，广州市国土房管局有关负责人表示，广州现在已经逐步降低经适房、限价房所占的比例，并正在研究更加严格管理已售经适房和限价房的转手交易。