谢国忠：2012年房价将进入第二浪下跌

　　【2012中国人最关心的十大问题】房价会跌跌不休吗

　　谢国忠(玫瑰石顾问公司董事)

　　0票会，9票不会

　　◆李英强(立人乡村图书馆总干事)：不会。如果房价开始下跌，海量超发货币进入其他领域，会是更剧烈的灾难。

　　◆方怀银(安徽省邮政报刊发行局职员)：房价下跌，地方政府“卖地”不同意，开发商利润低不同意，老业主房子贬值不同意，这都是广大人民的利益呀，不能再跌了。

　　◆郑幼卿(厦门市卫生局执法监督员)：不会，因为“某些人”的财产会明显缩水。

　　◆赵兴军(成都法律工作者)：不会。房价跌了吗？没有吧。调控要有效，必须追究官员买房得到的大幅优惠、构成的受贿罪才行。

　　◆贾常文(北京军人)：当然希望跌跌不休。但对我们普通老百姓而言，再跌，还是买不起。事实上，从我身边情况看，房价并没有降多少，至多是不涨而已。我尤其赞同“限购令”，不能让一掷千金的富人们占有太多房源，造成新的更大的贫富悬殊。有钱可以投资别的行业啊，总跟穷人争不太厚道。

　　◆晋彬彬(河南郸城县一中高二)：不会的，跌狠了，谁都疼，总有无名英雄暗中救火。

　　◆黄郑(南昌铁路公安局民警)：房价在跌吗？我的理解是它一直在高位运行，现在只是逐渐回归理性位置。这块蛋糕关系民生，社会各界眼睛齐刷刷盯着呢！我对房价调控的理解是要把房价维持在合理位置上，与城市总体发展程度相适应。试想把北京房价砍到八百，可能吗？

　　◆林虎(国资委干部)：跌不跌我不知道，反正数以千万套计的空置房是必须有人住的。

　　◆刘岩(“中华反毒网”创办人)：房价会跌，调控当然不手软，让人民群众都买得起房足以体现我们党执政为民。

　　◆唐黎(复旦研三)：想得美！只要男多女少的局面不变，只要丈母娘还存在，这房价就不可能会跌跌不休。

　　较权威答案：房价将迎来第二波下跌

　　谢国忠(玫瑰石顾问公司董事)

　　中国房地产市场的泡沫正在破裂，而这是几乎不可能扭转的趋势。2011年，国内房价的平均跌幅已接近25%。这不是国家统计局公布的数据，是经过从地产中介手上获得一手资料后分析得出的结论。这是房价下跌的第一浪，也是跌得最急的一浪。

　　2012年将进入房价下跌的第二浪。从现在算起，对很多地产商而言，未来六个月会过得很困难。此前，在2011年的上半年，地产开发商将任何与他们做生意的企业，比如物流、建筑公司等，都变成了地产商的融资平台。这使得地产商在销售不好、银行信贷紧张的情况下维持经营。现在，能够借钱给地产商的相关行业已经借完了。因此，政府说调控不手软，在2012年上半年信贷依然紧张的情况下，还不起钱的地产开发商将会增加，而结果可能是国有化，即亏损或破产的地产商会被国有企业接手。毕竟，多数国企“不差钱”。

　　但与2011年的急跌相比，2012年的总体跌势要缓和一些。因为当房价下跌20%-30%后，急需买房的和一些投资客会进场，交易量就会上升，于是房价走势会出现反复。

　　房地产调整是一个长周期事件，至少三年时间。在货币政策紧缩的情况下，当地产开发商缺乏资金时，只有通过降价来回笼资金。降价会呈现一浪接一浪的方式。每次降下来，大家都以为是底部了，人们就去抄底，此时地产开发商的现金流就转起来了。于是有一段时间就不用再降价。等这一部分人买完以后，开发商又缺钱时，则再启动降价，因为下一波买房的是收入更低、储蓄更少的人了。

　　长期来看，很多地产开发商撑不下去。销售量下降，说明以现在这个价位，房子不好卖。而目前正在建设中的房产建筑面积为46亿平方米，其中住宅面积占33亿平方米。如此庞大的超额库存量，让房产价格上涨的预期几乎不可能实现。

　　房地产最敏感的是货币周期，当货币政策没有明显放松时，房价还会持续下跌。房租回报率一直那么低，说明大家对房价有升值的预期，期待通过房价上升来获利，而不是靠收房租赚钱。但货币政策收紧，这种预期就得不到满足。

　　目前的货币政策应该还要维持两年或更长一段时间。尽管国内通胀形势短线有放缓的趋势，但控制通胀依然是一个长期的任务。较长时间以来，房地产被视为抗通胀的保值投资品，导致房地产备受追捧。因此，2012年货币政策应当依然继续收紧，以压抑通胀的预期，打击房地产泡沫。不过，央行会通过下调存款准备金率来对冲热钱外流——导致热钱外流的原因主要是美元上涨和国内房价下跌。

　　房价下跌的第三浪将在2014年结束。届时，相比2011年初，房价平均下跌了50%。其中，北京、上海等千万人口的大都市，可能房价还会坚挺些，但二三线城市的房价会跌得更多些。

　　房地产市场调整是中国经济重新找回平衡的必要前提。在房价下跌的过程中，财富将从政府向居民转移，为未来十年实现内需拉动的增长打下基础。

　　(南方周末记者骆海涛采访整理)