京沪获批集体土地建公租房 部分省会有望试点

　　每经记者 张敏 发自北京

　　备受外界期待的公租房建设正迎来破题的时机。在1月7日至8日召开的全国国土资源工作会议上，国土资源部部长徐绍史正式披露，允许地方试点集体建设用地建设租赁房，其中北京、上海已获批准。

　　与“小产权房”不同，集体建设用地上建设的公租房，规定不能出售给个人，产权仍然为农村集体组织所有。这使得试点并未触及到法律和制度的“红线”。有业内人士告诉《每日经济新闻》记者，如果试点运行顺利，未来很有可能成为解决公租房盈利模式的重要渠道。

　　昨日(1月9日)，华远地产总裁任志强(微博)在全国工商联房地产商会年度发布会上表示，如果免收公租房建设的土地出让金，且在政府部门投入基础设施建设的情况下，只要公租房的租金达到市场租金的50%，投资者就能够获得足够的收益。

　　并未触及产权

　　按住建部的规划，在2011年全国新建的1000万套保障房中，公共租赁住房达到230多万套。在今年新开工的700万套以上保障房中，公租房数量仍比较大。现有5类保障房类型中，公租房因其利润微薄、投资回报周期长而面临较大的资金压力。

　　集体土地建设房屋面临的最大争议，在于其是否属于“小产权房”。按照我国现有制度规定，农村集体土地只有在被征用并变更为国有土地后，才允许进入土地交易市场。在未经上述手续的情况下，一旦其建设的房屋进入市场流通，就因没有产权证被称为 “小产权房”。“小产权房”的建设和出售历来被明令禁止。

　　集体土地建设的租赁房是否属于“小产权房”？对此，住建部住房保障司司长冯俊上月底接受访谈时曾表示，集体建设用地建设公租房，其产权还是归农村集体经济组织，土地性质也不变，还是农村集体土地，只是允许用租赁的方式租给住房困难的家庭。而且整个建设当中也要严禁占用耕地。

　　事实上，早在2010年底，北京市政府就已经批准了在集体土地建租赁房的试点方案。目前已有5个农村集体经济组织申请建设租赁住房1万多套。按照北京市的试点要求，集体土地上建设租赁住房试点，必须符合土地利用总体规划等，对建设主体、用地性质、用地方式都将严格界定，必须依法办理审批手续。

　　试点范围或继续扩大

　　除北京、上海外，试点范围未来可能继续扩大。按照徐绍史的表态，“对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市，由省级人民政府审核同意并报国土部批准后，可以开展集体建设用地建设租赁住房试点。”

　　这一说法与此前的口径略有变化。与去年5月国土部下发《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》相比，国土部最新表态中，试点城市范围增加了“少数省会城市”。有业内人士称，一些外来人口较多、房价压力大的热点城市未来很可能加入试点行列。据了解，国土部门近期还有望专门下发文件，对此类试点予以进一步规范约束。

　　在不少业内人士看来，集体土地建设公租房的试点一旦铺开，将有可能为解决公租房的盈利问题提供有益的探索。

　　在我国现有的5种保障房类型中，廉租房、公租房等租赁型住房因投资回报周期长、利润率低而难以吸引社会资本，成为保障房建设中主要的资金压力来源。有专家称，建设租赁房的集体土地多属于 “城中村”或位于城乡结合部，基建等配套设施相对完善，土地成本偏低甚至零成本，这可以节省下不少成本。

　　任志强表示，据测算如果免收公租房土地出让金，且政府部门能投入基础设施建设，只要公租房租金达到市场租金一半，投资者就能获得足够收益。若在此基础上引入房地产信托资金，投资公租房的利润率将可达到8%。相反，若上述前提都不存在，即使按市场价的80%收取公租房租金，也难以保证投资者的收益。