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2012房地产十大展望:一线城市房价有望加速下滑

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-01-10 10:41 来源: 中国经济网

  

  编者按:楼价的走势一直是各界人士预测的焦点,中央经济工作会议定调2012年经济工作时明确表示“坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归”,随后北京、上海、广州、深圳等11个大中城市相继宣布楼市调控政策将延续,面对可能持续从紧的调控政策,房价走势何去何从?房地产中介在寒冬中能否生存?各地开发商又是否将陷入生死战?

  房地产促销四处开花 电商时代或到来

  限购一年,住宅市场主导权终于从卖方转向了买方。“金九银十”的消散,磨折了开发商的信心,却成全了购房者观望的态度。自龙湖在上海率先打开降价大门,就开始了这一轮以龙头房企为代表的促销降价潮。

  降价补差价、溢价回购楼盘、零首付、送分期、无理由退房/回购、买房送车等等促销花样频出。其中,最具代表的就是绿地集团,9月18日在北京开盘的花都嘉园项目开盘三个月,签约成交率却仅为13.82%。时间走入年底,终于撑不住的绿地花都嘉园项目,仅在半个月内就推出两轮促销手段:先是推出20套特价房,特价房优惠2万抵12万;随即,该项目又推出代还房贷计划。

  除去传统的现场销售外,2011年风头最劲的销售方式就是由潘石屹推动的网上售房模式。潘石屹不仅剥离了自己的销售团队,联合多家房地产代理商开始了房地产销售的电子商务时代。2011年底,20家房地产商组成联盟,网上销售百套房产。除此之外,淘宝网还于“双十二”(2012年12月12日)推出了五折“秒杀”。

  点评:链家地产首席分析师张月认为,2011年楼市调控走入“白热化”。在其看来,在房地产信贷收紧的背景下,新建商品房住宅成交价格逐渐走低。四季度价格回落,拐点凸显。目前,限购最严的北京项目降价已经从大房企向小房企蔓延,全面降价时代或将来临。

  事实上,房地产开发商降价促销已经从“犹抱琵琶半遮面”的状态转向落落大方的叫卖。

  彼时,公开预言“用不了几年,你的房子如果不上网就没人要”的潘石屹,随即陷入了上海销售“欠薪门”一事之中。未来房地产销售走向公开之余,存在其中的规范性与责任感等诸多问题,也应随之完善。

  易居中国的杨红旭认为,网络也在改变房屋交易这样的“大块头”游戏规则。当前主要四家房产电商:EJU平台,淘宝房产、搜狐E购房以及搜房网,“看成中国房产电商界‘四大才子’”,2012年将有越来越多的相关方,享受电商带来的便利与实惠。(谢 静)

  政策从步步加码逐渐走向执行和观望

  房价“拐点”确立之初,同时传出来的声音就是政策将逐渐走向松动。彼时,包括券商、研究机构等诸多专家,均纷纷预测,住宅市场将会在今年的上半年之前度过最艰难的时期。不过,调控之手不会再紧紧的扼住开发商的喉咙,而逐渐走向放松。来自人大的报告更是“激进”的预测,要使明年经济增速不跌破9%,地方财政和宏观经济都难以忍受房价出现回落20%的情形。而更进一步的,最早在今年二季度,将会出现地方政府“暗度陈仓”,弱化调控的可能;而到了三季度,中央政府则会开始放松限贷政策,进而限购令将逐步松动。

  而1月9日,瑞银证券首席策略分析师陈李则在上海做出预测,称现有的房产政策在今年四季度前一定会有变动,“如现有地产政策完全不变,房产行业最晚在今年第四季度崩溃,就是这个行业彻底玩完。”

  点评:下半年,楼市政策外紧内松。正如曹建海在接受《证券日报》记者采访时所指出那样,政策已经从步步加码,转向执行和观望。更进一步的,地方政府率先表示HOLD不住,从佛山的朝令夕改,再到近期传出北京限购令的放松。开发商尚未伤筋动骨,地方政府却已经暗地和中央政府展开博弈,上演“宫心计”。

  今年,决定房地产市场行情的,或许是货币政策,库存去化程度以及限购令的走向。或许,正如住建部政策研究中心主任秦虹所呼吁的那样,楼市政策应该明朗化,这样市场才能做出自己的理性选择。(谢 静)

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  商业地产将迎来春天

  事实上,早在楼市调控之初,包括万科、保利等传统的住宅龙头房企,就纷纷宣称要向商业地产转型——一时间,20%的商业物业持有率成为多家开发商在商业地产领域的发展目标。

  然而,伴随着调控的深入以及销售遇冷,开发商们的资金链遭遇前所未有的重压。一众房企日益谨慎,珍惜手中所持现金。而作为投入巨大、回报期长的商业地产,开发商们在此领域更是难得出手。

  就此,住宅土地市场陷入一片冷清之中。除去绿城之外,一线房企们并未伤筋动骨,仅是伺机而动。而最先承受不住的,反而是地方政府——地价渐趋合理,原本捆绑性的政策也消失不见。终于,经验丰富、资金实力雄厚的港资房企按捺不住,率先抄底抢地——三季度以来,包括和记黄埔、恒隆地产、仁恒置业等等商业运营商纷纷出手拿地,短短时间内200亿左右资金砸向二、三线城市的土地市场。

  而就在2011年的12月29日,SOHO中国又以40亿的代价,成功拿下上海证大、绿城中国、磐石所持外滩地王50%的股权。

  点评:“国内纯粹的城市运营商数目有限”,某知名房企人士在接受《证券日报》记者采访时如此表述。事实上,目前一线城市的中心和CBD区域,大部分被港资房企所占据——除去万达之外,包括龙湖、华润和绿地等知名开发商,仅能在一线城市的副中心区与港资房企争一日之短长。

  在分析人士看来,内地房企无论是在资金实力、运营经验方面都与港资房企存在巨大的差距。而此时港资抄底拿地,提前在二三线城市布局的行为,显然是趁楼市调控、内地房企自顾不暇之余,抢占先机,提前布局。(谢 静)

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  开发商两级分化 国资趁势作为

  有报道称,2011年1-12月,房地产为主业的产权交易多达253宗,约为2010年全年同业并购宗数的2倍,并购金额超过900亿元,约为去年全年并购金额的6倍。

  除去中小房企的股权转让之外,2011年最为吸引人眼球的便是一度扩张激进的绿城集团。因资金紧张而负面消息缠身的绿城集团,开始依靠股权转让和项目腾挪来实现自我救助。仅在年末的半个月时间里,绿城集团就将自身所持两个地王项目的股权进行了出售和让渡。除此之外,2011年12月份,绿城还将所持杭州新华造纸厂项目、杭州兰园项目以及上海东海广场项目的49%股权转让出去。

  而另一个值得投资者注意的现象在于,一些主营非地产业务的国资房企,却趁势而起,以巨资拿下土地。仅在去年10-11月,包括杭州城建开发、杭州市地铁置业有限公司等市属国企就在杭州砸下近60亿拿地,“占杭州主城区1-11月卖地总收入的近1/5”,有分析人士如是表示。除此之外,去年年底,葛洲坝、招商、保利等央企和国资企业也开始大手笔抄底拿地。据链家地产统计,北京12月成交的9宗经营性地块中,有8宗地块被国有企业单独或参股斩获。“土地市场的低迷,恰恰给资金实力雄厚的国资企业制造了一个非常好的抄底时机”,链家地产首席分析师张月如此评述。

  即便是绿城,其项目和股权出让的对象以及合作方,大多是那些手持巨资但是却缺乏房企资质的国资公司们。其中,最受关注的合作方,便是中投汇金与绿城的合作案例。

  点评:“绿城不过是市场的一个缩影”,链家地产首席地产分析师张月如此表述。在其看来,在成交量下滑、资金被库存套牢、融资难度加大的多面夹击之下,房企普遍面临资金流动性问题。

  据称,在企业的兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。看来,无论是从中央还是地方,调控政策之下,受益的都是大型房企和国资公司。未来,房地产行业的两级分化势必难免。(谢 静)

  (责任编辑:马常艳)

  

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