赌徒宋卫平的变与不变

　　■本报记者 谢 静

　　2011年，楼市调控进入深度执行区间。与以往的市场变化不同之处在于，这一年房地产企业的领军人物发生了显著的变化：王石游学，冯仑和任志强分别从原来的职务卸任，即便是潘石屹，也一手剥离了旗下销售团队——地产四大佬的身份和工作重心，一夕之间发生重大变化。

　　而声声不息的楼市调控之下，另一批地产人物被推上了舆论的风口浪尖：譬如绿城宋卫平、譬如融创孙宏斌。

　　2011年三季度以来，最被市场津津有味并反复咀嚼的，是宋卫平在不淡定的时候发出的绿城“三步走”策略：尽力卖房、腾挪项目和退出房地产市场。

　　“2012年到了“，在过去一年时间里备受限购磨折的宋卫平，不复以往的意气风发——“我们必须认清形势，调整自己，将这一年的首要目标锁定在：力求生存”。

　　理想还是赌徒？

　　据称，宋卫平经常去的地方，就是澳门和拉斯维加斯。宋卫平掌控下的绿城集团，也以高杠杆率著称。多种原因之下，宋卫平在业内有“赌徒宋员外”之称。

　　“他是一个比较理想化的人“，一位绿城高管同《证券日报》记者谈及宋卫平时，如此形容。据其介绍，绿城自建项目的每一块砖头，都曾被一一敲过，以确定是否存在空心砖的问题——无论这一陈述真实与否，记者都讶异于上述绿城高管语气之肯定。

　　事实上，对于绿城自建的项目，业内是给出一致性的好评的。“在同类型、同区域的楼盘中间，绿城开发的项目要比同业高出30%-50%之间“，上述绿城高管对《证券日报》记者如此介绍。即便如此，绿城的项目一度在江浙地区供不应求。

　　或许，正是当时房地产市场的火热形势，给了宋卫平太大的信心——绿城集团销售额超过500亿之际，宋卫平如此放言：“增加200-300亿买地的钱，三年以后我们大概就可以赶超万科“。彼时，与绿城集团一较高下的，还有龙湖集团，”她(龙湖)能不能赶超我们，我认为这是一个问号。“

　　然而，不过是半年的时间，绿城就因沉重的资金压力而陷入到危机之中。2011年9月下旬，绿城迅速陷入一系列负面新闻当中：被收购、被调查、被退市；11月，绿城更是一度被传破产。消息传出之际，宋卫平连夜发文，“企业左右不了市场，正如人力不能真正战胜天命。对于企业来说，命运只有两个字，生、死。无他”——这一纸文章，安定市场信心之余，也着实令人动容。之后，绿城展开一系列自救行为：旗下楼盘降价销售、与中投汇金合作、腾挪出售所持房地产项目股权，以及寻找合作方共同进行项目开发，甚至不惜将主导权拱手相让。

　　即便如此，绿城依旧坚持走高端住宅开发商的理念不动摇。绿城高管对《证券日报》记者表示，绿城未来会以代建来弥补公司在周转方面的不足，但是自建项目依旧会以高端精品为主。事实上，在一众龙头房企中间，绿城是最后一个降价促销的。而同一时期，龙湖集团率先向市场低头，在上海地区领头掀起去年最大一场规模的降价潮，同时也促成了房价拐点的确立。

　　2011年全年，龙湖地产实现销售382.65亿元，同比增长14.8%。而绿城集团全年累计取得人民币353亿元，同比下降34.87%；归属于上市公司的权益金额则仅为233亿元，同比下降31.87%。

　　自此看来，绿城集团被龙湖赶超，不再是问号，而是一个感叹号——“我们没有预料到，调控的影响是如此深远”，这是宋卫平写给绿城集团年会特刊中的一句话，却无形中为这一结果做了一个最令人感慨的注脚。

　　宋卫平的变与不变

　　“2011年，我们经历了一场痛苦的蜕变”，宋卫平在去年年末坦陈，“年初以发展为基调，到下半年转为以生存为基本任务。”

　　在宋卫平看来，绿城最应该反省的，是管理层对宏观调控的复杂性和调控“烈“度缺乏预判，并进而导致公司在应对过程中相对被动。

　　“绿城不过是市场的一个缩影”，链家地产首席分析师张月如此表述。虽然，房企通过股权出让能够获得所需资金，但是对于大多数房企来说，若非面临较大的资金风险，或是有意淡出房地产市场，出售土地和项目无异于为剜肉补疮。

　　分析人士指出，合作开发存在种种弊端，“分流利润不在话下，还存在双方在开发理念和管理模式上的分歧，一旦双方之间磨合不好，往往会导致项目无限期拖延、执行无效率以及管理混乱等诸多问题。”“房地产对政府很重要”，一位业内资深分析人士态度更为直接，“但是不表示开发商对于政府很重要”。

　　在其看来，绿城目前采取的理念和应对策略，能否成功的令其应对过去这场危机，甚至如恒大那般最终涅槃，关键的在于限购政策的执行程度——“限购取消，是绿城度过难关的必要条件。”主打中高端住宅市场的绿城集团，对其影响最大的并不是房价，“他们担心的是量”。

　　2012年，绿城的首要目标锁定在：力求生存。未来的绿城，究竟会如何发展，本报将为公众持续关注。