流动性危机发酵：房企2012年上半年最难熬

　　田新杰

　　2012年伊始，一批内地房企纷纷宣布相关资金计划，迫不及待启动新一轮融资。

　　作为注解的是，诸多业内人士预测2012年上半年将是房企最难熬的半年，主要问题是流动性危机。

　　最新一期的《2011年度中国房地产企业销售TOP50》排行榜发布同时，中国房产信息集团·研究中心特意在报告中指出，虽然2012年行业面临“去政策红利、去存量、去杠杆”的三大压力，但仍存机会，前提是，正如易居研究院企业研究中心首席研究员、总经理周建成所言，“保证良好的现金流，确保资金链不断，这是在目前形势下企业的重中之重。”

　　新一轮融资潮涌

　　世茂房地产(00813.HK)1月9日披露，2011年全年实现合约销售307亿元，同比微增0.65%。无法回避的是，2011年世茂房地产仅完成年初360亿的销售目标的85.3%。

　　并不理想的业绩让世茂房地产被穆迪“盯上”。穆迪将世茂房地产的Ba3公司家族评级和B1高级无抵押债券评级的展望从稳定调整为负面。穆迪预计，2012年世房到期债务及土地款项将达到160亿元，同年新项目销售及银行融资的环境仍然困难。

　　在流动资金状况方面，世茂房地产极具代表性，但它远非唯一。1月9日，瑞安房地产(00272.HK)公告称，全资附属公司Shui On Development (Singapore)拟向亚洲的机构投资者进行票据国际发售，为集团的扩充及增长计划补充资金。

　　此前，上实城开(00563.HK)公告称，该公司于1月3日与上实财务订立上实城市开发贷款延长协议，上实财务同意将该开发贷款的年期延长至2012年6月30日。相关贷款涉资10亿元，贷款所得款项已用作支付项目的土地收购成本以及发展、建设及改善成本。

　　广宇集团(002133.SZ)也于近日公告，全资子公司浙江广宇新城房产在建设银行杭州吴山支行的项目开发贷款金额不超过3亿元人民币，公司为该笔贷款提供保证担保。至此，广宇集团合计担保金额为93080万元，占公司2010年末经审计合并报表净资产的66.47%。

　　今年房企的融资举动比往年来得都更早。借新还旧，或延长贷款期限或延期相关债务偿还。房企2012年上来就遇到的流动性压力可见一斑。

　　2012年上半年最难熬？

　　不容乐观的流动性，是上述急切融资的企业面临的共同难题，由此而来的压力或将在2012年上半年达到最高点。穆迪所指出的世茂的问题，在个别企业身上，或许更为严重。

　　比如上海证大(00755.HK)，最新公告坦言，倘无法出售外滩地块权益，今年上半年将面对流动性困难。出售所得资金已经算得很紧：证大出售事项的现金所得款项经扣除该出售事项有关的开支后预计将约为29.58亿元，约9.58亿将用作偿还应付新华信托的借款，约10.7746亿港元将用作支付于2012年6月6日到期的高级贷款票据，而余额将用作证大一般营运资金。

　　面临严峻流动性的企业，目前看来出路很少，其中之一就是甩卖项目及相关资产，如绿城近期宣布转让其杭州兰园、上海东海广场等四个项目的股权。中原集团研究中心(微博)认为，由于未来市场销售低迷的格局一时难以明显改观，预计将有更多的开发商效仿绿城之举，或大幅降价销售或出售项目股权，寻求多种方式谋生存。

　　房企流动性压力而甩卖的另一面，是更要命的支付压力。

　　诺亚财富最新的研究报告显示，2012年到期的房地产信托产品1172亿元，整年兑付规模较大，尤其是3月、6月、7月和8月为兑付高峰。展恒理财(微博)提供的数据是，2012年到期兑付的房地产信托规模为1357亿元，2013年到期兑付的房地产信托规模为1493亿元。2012年全年到期兑付规模为2010年内到期房地产信托总规模的18倍，并且2012年的3月份与6月份都将出现集中兑付的高峰。

　　诺亚财富直言担忧，“房价下跌、销售滞缓、信贷紧张可能促使2012年上半年成为房地产企业流动性最紧张时期。”

　　下半年期待调控松动？

　　2012年初掀起的这波融资小高潮是为了应对上半年企业的流动性危机，更是企业的求生之道。

　　中国房产信息集团联合中国房地产测评中心联合发布的《2011年中国房地产企业年度销售TOP50排行榜》显示，排名前八位均为高周转企业。2011年在信贷紧张，资金成本很高的特定环境下，高周转已成为众房企的追求目标，“快进快出”提高效率使这一模式有了更大的生存空间。

　　第一太平戴维斯的分析师认为，预计2012年下半年紧缩政策将有所放松。目前国际经济形势逐步恶化，中央政府的工作重心极有可能转向稳定国内经济增长和促进就业。为达成上述目标，中央政府倾向于放松紧缩的货币政策，而通胀水平的回落也易于这一转变的达成。但2012年上半年也将是许多房企流动性难题下的生死考验。