华润9.56亿元脱手深国投商置50%股权

　　林琅

　　[ 如果交易顺利的话，龙柏商置将成为深国投商置的全资控股股东，而华润则在持股2年后终告退出 ]

　　估值为9.56亿元的深国投商用置业有限公司（下称“深国投商置”）50%股权，日前在上海联合产权交易所挂牌期满。如果不出意外，这部分由华润持有的股权将被转让予企业另一股东方——深圳市龙柏商置产业投资基金企业（下称“龙柏商置”），从而如愿完成“全身而退”。

　　神秘资金接盘

　　从“捆绑”美国沃尔玛、投行摩根士丹利、新加坡嘉德置地等海外大鳄，到商业地产金融平台的搭建，深国投商置的发展意识始终步步“领先”。然而出于种种客观原因，在“豪门联姻”模式相继断裂之后，深国投商置沉寂了。

　　去年12月12日，上海联合产权交易所挂牌出让深国投商置50%股权，价格为9.56亿元，出让方正是与其母公司深国投有着深度合作的华润集团。

　　今年1月10日挂牌期满之后，《第一财经日报》记者发现，挂牌信息已消失。这即意味着，深国投商置50%股权已觅得意向受让方。据知情人士透露，神秘意向买家正是另持50%股权的龙柏商置。

　　根据上海产交所公布的信息，标的企业深国投商置为龙柏商置和华润深国投投资有限公司分持各半权益。工商资料显示，这家产业投资基金有限合伙制企业，13家股东包括了6个自然人、5家本地企业及2家其他机构在内，而作为GP（普通合伙人）的“深圳市中科宏易创业投资有限公司”，其委派代表为王平。

　　在日盛的私募股权投资领域之中，王平的名字向来与龙柏宏易资本集团联系在一起。企业官方网站提供的信息表明，这家涵盖了创业投资、股权投资以及并购整合等多元化的投资集团，旗下的龙柏资本主要专注于连锁零售消费产业、商业地产以及园区方面。

　　在龙柏宏易资本集团企业网站对于投资团队的介绍中，执行合伙人兼执行总裁蒋跃敏的资历分外抢眼。根据其简介信息，蒋跃敏曾在华润集团属下华润超级市场（集团）公司、金地集团、创新投资集团等多个行业内任职，与深国投商置的商业地产背景颇为匹配。

　　细究起来，龙柏商置介入的时间节点分外微妙。公开资料显示，2011年12月12日，深国投商置实行了一次股东变更事宜，由之前持股50%的深圳市源胜利管理有限公司，“变身”为龙柏商置，这使得早先曾为部分股东的原普洛斯（中国）成员，顺理成章地转成了龙柏商置的从事人士。就在同一天，深国投商置在上海产交所挂牌出让50%股权。

　　华润账面获益逾4亿

　　“华润想退出深国投商置的打算已有一段时间了。”上述人士称，“只是一直没遇到好的机会而已。”如果交易顺利的话，龙柏商置将成为深国投商置的全资控股股东，而华润则在持股2年后终告退出。

　　为什么当年被实力大佬们纷纷看好的“香饽饽”，如今却被叫卖？回顾深国投商置多年的商业地产发展过程，其间早已经历过几次大起大伏。

　　“对于刚进中国的外资企业来说，深国投商置的商业模式很吸引人。”早年曾与深国投商置有过接触的商业地产人士称，与海外高端商业品牌的结盟、合作伙伴的资金运营能力，构成了深国投商置当年强大的外在竞争力。然而，对于商业地产来说，持有资产规模与自有资金实力始终是天平的两端，“深国投商置本身资金实力不够，来源完全依靠合作伙伴，一旦发生外资资金投入受限的情况，现金流很容易受阻。”该人士解释道。

　　受2008年席卷全球的金融风暴影响，与海外大鳄们联系紧密的深国投商置同样未能幸免。资金面临严重压力的深国投商置，终在一年之后引入了“强援”华润集团。2009年1月8日，深圳国际信托投资有限责任公司将50%股权转让给了华润深国投投资有限公司，随后不久，该企业的注册资本由之前的1亿元上升为4亿元。一个多月后，深国投商置再度增资至8亿元；直至去年6月时，这家公司的注册资本已改为10.5亿元。

　　按照当时的设想，深国投商置需成为一家专业的商业房地产开发商。这对于原本仅停留于商业地产前期拿地和开发建设的深国投商置来说，还需要打通的，是后期的招商运营管理环节。

　　但实际情况并不乐观，根据上海产交所的挂牌披露信息，2010年度该企业营业收入4.2亿元，净利润仅为1.39亿元，但负债总计却高达78.56亿元。而截至2011年10月31日，企业营业收入微幅增长至4.6亿元，而净利润却小幅下降为8704万元，负债总计68.13亿元。

　　不过“橘逾淮为枳”，第一太平戴维斯提供的数据显示，仅在上海零售物业市场，中心商圈购物中心首层租金全年累计增长7.0%至每平方米每天人民币40.5元。而二级商圈优质项目租金上升至每平方米每天人民币20.6元。在全国商业地产环境日益红火的情况下，对于不得其门而入的企业来说，深国投商置拥有的多个商业地产项目仍然充满诱惑。

　　原本为5.25亿元的50%股权，如今在上海产交所的挂牌价格却报出了9.56亿元，仅从账面来看，华润在此项交易中的溢价率为82%。即使如此，深国投商置仍然顺利觅得意向买家。“该项交易仍在进行之中，在没有最后落定之前不方便透露任何信息。”对此，龙柏方面给予的回复称。