完善财务指标碧桂园全年销售432亿

　　[ 碧桂园在2011年无疑实现了一次厚积薄发的蜕变，除了销售业绩跻身全国前茅之外，其富有预见性的资本运作以及财务控制能力也明显大幅度提升 ]

　　2011年碧桂园以432亿的销售业绩完美收官。在被誉为史上最严酷宏观调控的背景之下，该集团成为少数达成全年目标的开发商之一，也再一次回应了外界关于其商业模式的质疑。

　　无论从哪个角度看，碧桂园在2011年无疑实现了一次厚积薄发的蜕变，除了销售业绩跻身全国前茅之外，其富有预见性的资本运作以及财务控制能力也明显大幅度提升。

　　经过三年时间的调整，碧桂园又找到自身稳健发展的感觉了。

　　合约销售同比大涨

　　据碧桂园的公告，其2011年全年共实现合同销售金额约432亿元，合同销售建筑面积约687万平方米，同比分别增长约31%及15%，超额完成全年430亿元的合同销售目标。在严峻的宏观调控之下，大多数开发商都难以完成年初既定目标，碧桂园取得如此增长实属不易，而这与其积极而且快速的市场反应不无关系。

　　碧桂园称，2011年内，集团一如以往契合政策，推出符合刚性置业需求的高性价比房源。全年共有16个全新项目开盘，其中10个位于广东省内。平均超过60%的首推货量在开盘首两天已被吸纳。

　　碧桂园在2011年取得如此大幅度的增长与其低价政策有直接关系。“建老百姓买得起的好房子”，已经成为2011年很多业主对碧桂园价格的评价。

　　在将低价进行到底的同时，碧桂园2011年推盘也颇为大手笔，几次三番在多地进行了千套房源以上的销售。

　　去年“五一”期间，广州碧桂园凤凰城推出约1000套洋房，受到客户热情追捧，三天内近九成获认购，取得认购金额约12亿元。

　　广州经纬行研究中心在针对“五一”楼市所做的研究报告中表示，2011年“五一”广州楼市最值得关注的就是增城碧桂园凤凰城，其于4月30日开售“天麓山”组团，货量接近一千套，该项目当日认购800多套，认购金额超过8亿元。

　　经纬行研究中心人员表示，广州“五一”期间热销盘主要是因为“综合素质均比较高，价格高的占据区域完善配套且户型面积适中，距离远的总价低和品牌发展商号召力大，均能从不同方面直指首置和首改客户的需求”。

　　紧随其后，碧桂园在南京以及惠州等区域使用了相似的大手笔运作，几个大盘的巨量出货，对碧桂园全年业绩圆满完成可谓功不可没，同时也证明了其在广东实施多年的大盘策略能够成功地复制到全国很多地方和城市。

　　资金充足财务稳健

　　随着销售业绩达成既定目标，碧桂园短期内将不会受到资金紧张困扰，其财务指标也朝着更好的方向运行，事实上，其中期业绩就已经透露出这一好转趋势。

　　碧桂园中期业绩报告显示，集团2011年上半年总收入及毛利分别约为人民币156.41亿元及50.87亿元，同比分别增长约32.9%及27.5%，但权益净利润则显著增加62.8%至人民币28.70亿元。　　

　　种种迹象显示，碧桂园的经营管理在经过了大约3年时间的调整后，重新回到曾经的快速增长轨道上。考虑到该集团账面上255亿的预收账款，集团全年业绩的增长空间已基本锁定。

　　碧桂园收入主要来自其四个业务部分：房地产开发、建筑、装修及装饰、物业管理及酒店经营，但房地产依然贡献了90%以上的集团收益。数据显示，截至6月30日，2011年上半年来自房地产开发的收入同比上升约34.0%至约人民币149.8亿元。　　

　　碧桂园称，在不断扩展物业开发及销售的同时，集团的酒店业务拓展了非住宅项目业务的经常性收入来源，使得物业收入组合更加多元化。期内酒店业务收入约人民币3.23亿元，同比增长约58.5%。　　

　　值得一提的是，在业绩快速增长的同时，碧桂园依旧保持了财务的稳健性。去年上半年碧桂园持有122亿元现金及银行存款(包括受限制现金)，总借贷余额约为275亿元，其中一年内偿还的银行借款为49.4亿元，短期偿债压力较小。

　　2011年上半年，碧桂园的净负债比率从2010年末的48.4%上涨至66.5%。上升的原因除与发行一笔9亿美元7年期优先票据有关之外，也与销售现金回笼的时间差有关（碧桂园在2011年5、6月的合同销售占上半年总额的44%，所以截至6月底，部分合同销售的楼款尚未回笼），而碧桂园预期净负债比率至年底有望改善。

　　早在中期业绩披露后，投行和研究机构就对碧桂园的经营给予了较为正面的评价。标准普尔将碧桂园大中华区评级由“cbBB+”调高至“cnBBB-”。

　　日前，交银国际认为碧桂园的销售进度较同业理想。而摩根士丹利在最近的一份研究报告中，更进一步表现出了对布点策略多元化的开发商的青睐。在摩根士丹利看来，于目前的市场环境中，拥有高价值项目及地区分布多元化的发展商更具吸引力。因此，将碧桂园目标价由2.4港元上调至4港元，评级由“减持”升至“增持”。

　　有研究指出，与其他房企相比，碧桂园的财务状况优于行业平均水平。碧桂园目前债务总额为275亿元，考虑到目前手持101亿元的充沛现金(可动用现金)以及三线城市楼盘稳定的销售成绩对现金流提供的支撑，未来两年碧桂园的资金压力并不算高。

　　根据标准普尔的分析，假设2012年房地产销售额较2011年再降低10%，碧桂园的到期债务及需要缴交的土地出让金总和占2012年碧桂园总销售金额的比例低于15%，该项数据在中国所有房地产企业中高居第2位，使得碧桂园成为跻身标准普尔评级前五位的内地房地产企业。

　　海外扩张分散风险

　　在保证业绩稳健增长以及财务稳定的同时，碧桂园近期最受关注的事件当属其海外投资计划。2011年12月23日，碧桂园发布公告称，与马来西亚一房地产公司设立了合营公司，以开发马来西亚的地产项目。这是碧桂园首次在海外进行房地产开发投资。

　　据称，碧桂园之所以与其他人士在马来西亚设立合营公司，一是看好该国家及区域房地产发展的前景，二是碧桂园也要为投资者提供合理的回报。

　　尽管此举仍然处于调研阶段，但却迈出了该集团海外发展的第一步。若启动此项投资，新成立的公司将全部并入碧桂园财务报表，这对于未来分散国内房地产市场风险意义独特。

　　对此，穆迪副总裁陈冠中称：“这是碧桂园首次将其投资扩大到中国之外的地方，因此可能会面临一定的执行风险。但是，考虑到碧桂园强劲的资产负债表和良好的流动性状况，目前承诺的投资额可能较小，并且在可控范围之内。”

　　“尽管2011年运营环境充满挑战，但碧桂园的预售额接近其人民币430亿元的财年目标，这在受评中国房地产开发商中属于凤毛麟角。”陈冠中补充称。

　　2011年早些时候碧桂园发行了9亿美元高级票据，在此推动下，2011年上半年该公司未限定用途的现金持有量达到人民币78亿元。加上2011年下半年的预售所得，未来12个月碧桂园有能力支付土地金和到期债务。

　　摩根士丹利在一份报告中表示：“我们给予碧桂园‘增持’评级。这是我们在中国地产行业里的最爱，因为我们认为它是现在严峻的地产政策环境下表现较好的发展商。我们相信，三四线城市的强劲成交量增长会继续支持碧桂园股票的价值重估。与高利润的发展项目相比，目前的政府政策更有利于碧桂园的高资产周转率商业模式。碧桂园改善了产品质量和执行力，2011年强劲的合同销售和更高的均价就是证明。”