北京1/3降幅超15%楼盘降价换量未如愿

　　每经记者 叶书利 发自北京

　　 成交僵持之下，降价促销并非万能药。

　　 亚豪机构一份统计数据显示，时下京城楼市共有12个降价幅度超过15%的在售楼盘，其中4个楼盘降价后销量不增反减。该机构认为，降价后楼盘反而陷入滞销，原因在于降价时间和降价力度“未跟上市场节奏”。

　　两“白菜价”楼盘境遇迥异

　　 2011年12月17日，北京通州楼盘东亚逸品阁的微利入市方式迅速搅动了京城楼市。该楼盘以起价13200元/平方米入市，成为通州区最低价入市楼盘。其周边楼盘销售均价仍停留在15000元/平方米左右，而该楼盘开发商自行公布的项目成本价为12347元/平方米。

　　 在接受《每日经济新闻》记者采访时，东亚·逸品阁开发商东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏对此的解释是，“这是公司快速回笼资金的需要”。

　　 但开发商回笼资金的愿望可能一时难以如愿。

　　 北京住建委网站上关于东亚逸品阁项目的预售信息显示，该项目共推出361套住宅和128套地下车库，但截至1月12日的近一个月销售期内，住宅签约量只有12套，签约率仅约3%。

　　 值得关注的是，12套已成交住宅的签约均价为13422元/平方米，相较于开发商自己公布的成本价12347元/平方米，利润空间不足1100元/平方米，但现实是，“白菜价”卖房仍难获得消费者认可。

　　 与东亚逸品阁形成对比的是，去年年底同样微利入市的龙湖时代天街却出现热销。

　　 龙湖旗下的龙湖时代天街于去年11月初以12000元/平方米低价上市，被指亏本卖房。

　　 北京中原三级市场研究部总监张大伟指出，该地块土地楼面价为7519元/平方米，叠加部分交易成本及税费，已经接近8000元/平方米。再算上3000元/平方米左右的基本建安费用，2000元/平方米左右的税费，1000元/平方米左右财务成本及最基础的营销费用，该项目保本价在1.4万元/平方米左右。不过，龙湖相关人士向《每日经济新闻》记者否认了亏本卖房。

　　 北京住建委官方网站龙湖时代天街项目预售信息显示，该楼盘于2011年11月9日获得预售证，并随即推出619套房源，截至1月12日，成交445套，近两个月销售期内的签约率近72%，在时下僵持的楼市下，实属难得。

　　跌幅超15%仍难换销量

　　 降价却难获销量的楼盘不止东亚逸品阁一个。

　　 亚豪机构的统计数据显示，时下京城楼市中在售价格降幅超过15%的典型楼盘共12个，其中降价后热销的项目有8个。这8个项目在降价后累计成交2164套，比降价前增长了184.4%。另有4个项目降价后销量不增反减：截至目前，这4个项目降价之后，住宅累计成交量为80套，对比降价之前的201套成交量，反而减少了60.2%。

　　 郭毅分析，8个降价换量成功的楼盘，在定价上存在三个成功元素。首先，降价后的楼盘售价集中在1.4万~1.8万元/平方米，目标消费群锁定市场上需求迫切、对价格又敏感的主流刚需人群；其次，降价时间较早，捷足先登。8个降价换量成功的楼盘多为区域内的领降盘，能在第一时间“俘获”该区域房价的阶段型观望者，待市场成交量实现突破后抢先换回了部分销售回款。相较而言，4个降价后反而滞销的项目，皆为跟随性降价项目；第三，以空间换时间。一些在降价时间上未能抢占先机的楼盘，通过后期超大幅度的降价换回了销量。