地产信托兑付难毫无悬念房地产基金或伺机接盘

　　本报记者 朱湘莲 北京报道

　　 曾经风风火火的房地产信托项目，现在成了信托公司不愿提起的“旧事”。

　　 面对《华夏时报》记者的采访，中融信托办公室相关负责人和市场部互相推诿，新华信托平时极其热情的一位信托经理，对记者坦言：“还是以后别的话题再做沟通吧。”

　　 “大家都在等这样一个机会，有的房地产基金确实在准备伺机入场接盘。我们了解到的有些小开发商资金链已经断裂了。信托行业也面临着重新洗牌。”一股份制银行财富管理中心信托项目负责人告诉《华夏时报》记者。

　　 “现在地产信托最常用的解决办法是以时间换空间，发行新的信托产品兑付原来到期的产品。”北京恒天财富客户经理于先生告诉《华夏时报》记者。其表示，在充足的抵押物和担保物以及明确的还款来源前提下，出现兑付难的可能性很小。“但是如果没有这些前提，则另说。”

　　 花旗银行（中国）研究与投资分析主管邱思甥在花旗2012年度展望新闻发布会上接受《华夏时报》记者采访时表示：中国并不缺钱，房地产市场只是没有流动性，而不是没有价值。一般房地产信托项目抵押率都不会超过五成，这样的项目风险尚在可控范围之内。

　　大集团公司

　　资金挪用监管难

　　 “如果信托融资方是一个大集团，项目又多，通过信托募集来的资金真正用到哪里，跟踪每笔资金的动向则确实是一个复杂的事情，监管难度自然就加大了。”恒天财富于先生告诉《华夏时报》记者。

　　 近日有媒体质疑国投信托发布的洋河股份股权收益权投资集合资金信托计划资金或将流向房地产，该信托计划于2011年12月26日正式成立，募集资金人民币1.8亿元。

　　 国投信托方面对此消息予以了否认，该公司相关负责人对《华夏时报》记者表示此乃媒体误读。

　　 “公司会从项目前期的尽职调查，对项目进行充分了解和判断以及充分设置风险防范手段，如设置土地、在建工程抵押、股权质押、引入第三方担保机构等措施。”国投信托风控部门负责人告诉《华夏时报》记者。

　　 该负责人告诉记者，项目成立后，在确保各项风险控制措施全部落实到位后才能发放资金。项目运作管理过程中，业务人员定期与融资方沟通情况，了解项目公司财务、资金状况，了解项目销售、资金使用、资金回款等情况。

　　 不过房地产信托项目不断聚积的风险是监管层和信托出资方以及银行都意识到的风险。银监会此前调研发现，在60家大型房地产集团样本中，三成企业负债率超过70%。

　　 “房地产信托的风险还是要看地产公司每个项目的具体情况，如果开发商多头授信、内部关联交易复杂、贷款集中到期等风险因素暴露则要当心了。”于先生表示。

　　 从“收购门”、“信托门”、“退市门”再到“破产门”，绿城危局成了2011年房地产业很典型的案例。“但是，资金链断裂导致的地产信托兑付难，对房地产开发商来说损失巨大，愿意接盘的人也确实不少。只是开发商的融资成本会再度增加。”信托业内人士张先生告诉记者，“融资成本越高，信托项目的风险便越高。”

　　 “在银行渠道出售的信托产品安全性还是会更高一点，虽然说纯代销型的产品银行无法干涉项目运行，但是银行在引进项目之前会对项目进行评估，若风险把控措施做得很好再引入。”上述股份制银行信托项目负责人告诉记者，“但是，所有风险还是由客户和信托公司承担。”该人士表示，有些运行时间长的信托项目，银行会以财务顾问的角色适当参与，作为托管单位监管资金投向。

　　 “如果融资人挪用资金是可以审计出来的，且监管部门对托管的法律也很完善。但是如果挪用单位与被挪用单位串通，且在一个大集团内，确实监管难度很大。”上述股份制银行信托项目负责人表示。

　　 一外资银行财富管理部总监王女士则表示：目前外资银行因为监管要求，在一些国内的投资理财品种，比如房地产信托外资银行尚未参与。“不过，银行在信托合作过程中，主动性比较小，这也是我们比较审慎的原因。”

　　 而原就职于中融信托的于先生告诉记者，信托公司为了控制风险保证资金专款专用和投资人收益，信托机构会派专门风控人员监控融资方的相关财务章和法人章。

　　房地产基金

　　或接盘地产信托

　　 价量齐跌或许成为2012年房地产市场毫无悬念的事情。

　　 来自瑞银大中华研讨会发布的数据显示，2011~2012年度，全国商品住宅的供应或超出需求20%~40%左右。瑞银预测，今年上半年，房价会继续下跌5%~20%，由于房地产市场的整体趋势不被看好，今年国内房地产股的估值也许会再创新低。

　　 一外资银行投研部门负责人告诉记者：虽然说监管部门规定信托公司要专款专用，但是在同一公司内部，用发新信托还旧信托产品的投资收益的情况比比皆是。

　　 “如果信托公司兑付不了，可能会有一些房地产基金和私募股权基金接盘。只是这个过程中会淘汰一些中小信托公司。”邱思甥说道。

　　 一位曾经报道过地产信托兑付难的记者证实了邱思甥的上述观点。“我的稿子出来之后，就有金地集团下面的房地产基金打电话给我，说要收购我文中提到的地产信托项目。”该记者表示，对方还愿意提供一笔极其诱人的“信息费”。

　　 “单个信托出现兑付不了的情况倒是不会难倒一个信托公司的，怕的是系统性风险。”一位信托行业业内人士担忧，“如果一季度资金又是趋紧的话，1172亿的地产信托集中兑付，钱从哪里来？”

　　 邱思甥的观点则是：2012年，房地产市场政策放松的空间不大，未来3-5年房地产市场跌大于涨，是价量齐跌的趋势。而房地产市场的投资则要靠保障房来拉动。

　　 不过记者发现，优利理财网上有一款2011年12月19日推出的“安徽众安房地产开发有限公司贷款集合资金信托计划”，拟募资1.5亿元，1000万以上预期收益率达到13%。该信托计划的风控措施是安徽众安房地产将250亩土地使用权抵押，估值4.129亿元，合165万元/亩；众安集团有限公司提供连带责任保证。

　　 “信托本来就都是不保本的。”当记者问到到期兑付会不会有保证时，客服人员这样回答。不过天恒理财于先生却比较乐观：“现在监管那么严，能审批通过销售的产品投资者就不用太担心。”

　　 “不过我们不感兴趣。”私募股权基金董事总经理吴先生告诉记者，现在地产属于调控阶段，存量还没消化，不碰为好。“我们现在更关注矿业和环保类的产品。”