杭州地王一荒6年只因当初高度规划太模糊

　　每经记者 徐杰 发自杭州

　　 6年前，嘉里建设（00683，HK）历经102轮激战，击败新鸿基等竞争对手，以24.6亿元的总价购得被誉为 “西湖边最后一宗宝地”的原浙医大地块，一举成为当时的杭州“地王”，轰动全国。

　　 6年过去了，嘉里中心却因为没有 “弄清”究竟要修多高，而屡次耽误开工时间，原本打算2007年动工的项目，推迟到2011年，一再拖延后，至今仍然没有开工迹象。

　　 嘉里中心的高度问题之所以难以拿定主意，主要在于项目位于西湖边，被认为过高有影响西湖景观的嫌疑。而《每日经济新闻》记者获悉，根据当时该地块的拍卖规定，建筑限高为25米，局部可适当提高，但超过25米部分应控制在总建筑面积的1/4以内，具体提高幅度在方案论证中结合西湖景观分析确定。显然，这段稍显模糊的规定，为后来的“高度”问题埋下了隐患。

　　“身高”降低37米？

　　 嘉里中心所在的该地块位置虽好，但6年来未动工，饱受“闲置”质疑。其实，嘉里建设早已迫不及待希望开工。嘉里建设曾在2007年发布公告称将于当年二季度动工；随后2010年再次公告表示，预期打桩工程将于2011年第一季度之前展开。然而，以上相关开工表态，最后都未能实施。

　　 其主要原因还在高度问题一直未能得到解决。该地块2007年概念性规划首次公开时的高度为85米。但最初的85米高度引来一片争议，新华社当时发文说，“西湖会成为被高楼包围的‘小盆景’吗？”在反对声中，方案重新更改。

　　 2008年，杭州市主要领导在《西湖东岸城市景观提升工程——西湖申遗之城市景观规划》专题汇报会上提出，为了让西湖湖东天际线更美观，该地块建筑高度将降至56米。与原方案比削减高度超过1/3。

　　 2009年12月，调整后的嘉里中心规划设计方案公开征求意见，主楼的高度降至48米，与此前相比，地上的写字楼和酒店的建筑面积均有所缩水，增加了地下开发体量。但该方案最终有没有获得通过，并未向外界公布。

　　 日前，杭州嘉里中心高度又有了新进展。根据杭州市规划局网站信息显示，嘉里中心项目方案已经浙江省发改委组织有关职能部门审查通过。值得注意的是，本次杭州嘉里中心的建筑高度为48米，比最初概念性规划降低了37米。不过，该方案还将经过公示等程序。

　　 上述规划方案，除楼高调整外，还包括建筑面积。公示规划显示，整个建筑群拟占地6.7万多平方米，总建筑面积为341859平方米，其中地上建筑面积为173151平方米，地下建筑面积为168708平方米。而2007年最初的概念性规划方案显示，地上可建建筑面积约17.6万平方米，地下10万平方米，总开发规模约为27.6万平方米。此外，另一个重要的变化指标是，建筑密度有所提高，从原出让条件中规定的40%提高至45%。

　　 造成项目高度不断调整的原因或与当时的土地出让条件有关。《每日经济新闻》记者获悉，根据当时该地块的《杭州市国有土地使用权出让合同书》中规定：新地块上的建筑基本限高为25米。局部可适当提高，但超过25米部分应控制在总建筑面积的1/4以内，具体提高幅度在方案论证中结合西湖景观分析确定。很显然，正是因为后面这句话为土地的规划调整创造了“想象空间”。

　　开工时间仍未确定

　　 2005年，嘉里建设拿地时称，将做出一个优秀的建筑，为杭州市民提供一个购物、休闲、娱乐的中心，但这个中心却一直停留在“图纸”上。近日，《每日经济新闻》记者在此地看到，该地块被围墙围住，围墙内土地正在进行平整，此前该地块一直杂草丛生。

　　 杭州国土资源局土地成交信息显示，该地块楼面价为14349元/平方米，虽然在当时属于高价地，但以目前的形势看，当年嘉里建设的拿地成本并不算高，而且该地段寸土寸金，房价经历几轮上涨后，至今未动工开发，这一地王项目亦被外界认为有“囤地”嫌疑。

　　 对于本次规划调整，杭州当地业内人士分析称，虽然嘉里建设方面保留了相当的持有面积，但其中有近9万平方米体量的酒店式公寓部分，比较难办。“杭州嘉里中心项目因为地段的因素，与其他项目没有可比性，但是对于一个土地使用年限只有40年的项目而言，如果再加上10年左右的开发周期，未来其酒店式公寓部分，如果考虑回笼资金选择部分销售，其定价标准就尤显关键。但是如果所有物业全部持有，其开发商投入的资金或许将更大，而其回报期也将进一步延长。”

　　 同策咨询研究中心总监张宏伟则向《每日经济新闻》记者表示，增加地下建筑面积是为了适当弥补地上建筑面积的减少，如何盘活地下建筑的商业价值，关键在地下的物业构成以及是否有足够的“人气”，并将这些“人气“转换为有效的商业价值。

　　 嘉里中心能否在今年开工仍存疑问。嘉里建设日前向媒体公开表示，在此次批前公示之后，项目争取将在今年第一、二季度开工，预计用三、四年的时间，杭州嘉里中心将分阶段试运营。杭州市规划局明确，本次处于公示期的设计总平面图及主要立面剖面图及鸟瞰图公示时间自2012年1月13日至1月29日。

　　 昨日（1月17日），《每日经济新闻》记者从杭州市规划局获悉，本次公示期，依然收到外界的意见，“主要包括楼高与配套设施”。据负责收集此次规划公示意见的杭州市规划局工作人员介绍，目前该项目何时施工还未确定，“先收集公示意见，如有必要再做局部调整，还要向规划局领取建筑工程规划许可证，最后再向建委申请施工许可证才可施工。”