叶檀：房地产行业开始伤筋动骨

　　每经评论员 叶檀

　　房地产继续下行，但仍在可以接受的范围之内。

　　根据国家统计局公布的数据，房地产价格环比继续下降，与2011年11月相比，12月环比价格下降的城市增加了3个。看着很吓人，其实是虚张声势，因为连续4个月环比下降，降幅大致在0.25%~0.35%。

　　根据中国房地产指数系统百城价格指数，对100个城市的全样本调查数据显示，2011年12月，全国100个城市住宅平均价格为8809元/平方米，环比11月下降0.25%。百城住宅均价连续第4个月环比下降，降幅与此前一月基本持平。与11月相比，价格环比下跌的城市数增加3个，其中12个城市环比跌幅在1%以上。但房地产同比价格还在上升，全国100个城市住宅均价涨幅自去年8月以来持续缩小，去年12月上涨2.86%，较11月缩小1.2个百分点，是去年6月以来的最低涨幅。值得关注的是，北上广深等十大城市价格环比全部下降且平均降幅再次扩大。

　　房地产价格下行不大，同比还在上升，但已经引发了普遍的恐慌情绪，尤其是以高杠杆从事大规模投资的房地产公司，规模不论大小，不论从事的住宅还是商业，目前都处于瓶颈期。明确的结论是，以往房地产行业盈利容易，养成了房地产高杠杆的大胃口。不仅是房地产行业如此，其他行业无不如此，从航空公司到机械工程行业，在资产规模快速成长、盈利大增的过程中，股东永远无法获利。因为企业认为在大扩张时期向股东分红，简直就是对财富犯罪。

　　钢丝上的快速发展模式的特点是，一旦发展速度放慢，很多企业就会从钢丝上掉下，摔入万丈深渊。

　　负债率高的企业成为岌岌可危的一族。房地产企业分成截然不同的两大群体：一边是资金奇缺、用高利贷饮鸩止渴、出售项目的企业；另一边是兵精粮足、逆势扩张的企业。上海外滩地块争夺战，显示出SOHO中国的令人羡慕的现金流。不止如此，1月13日，万科地产、保利地产、招商地产和中海地产大举拿地扩张，4家房企在最近40天内斥资拿地高达百亿之巨。根据中房信的统计，远洋、华润、绿地3家房企也在去年12月出巨资拿地。

　　2012年是现金流充足的企业逢低吸纳资产的好时机。目前土地价格已经开始下降。中国指数研究院统计数据显示，去年全国130个城市土地出让金总额为19052.3亿元，同比减少11%，其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)12666.8亿元，同比减少23%。全国130个城市住宅类用地除去年7、8月外，单月成交楼面均价均低于前年同期。

　　从去年10月份以来，各地土地市场流拍、低溢价出让等现象骤然增多，开发商的拿地热情大大降温。万科A面积共约31.8万平方米，合计须支付地价款约4.9亿元；招商地产前三季度拿地权益建面仅92万平方米，需支付土地款42.68亿元，仅占前3季销售额的28.5%。但在12月，这样的局面开始有所转变。这与房企巨头们年度业绩的漂亮完成不无关系。从目前披露的房企2011年度业绩状况来看，七成房企业绩出现同比增长。其中，万科再度超过千亿销售额，实现销售金额1215.4亿元，同比增长12.4%；金地集团实现累计签约金额309.2亿元，同比增长9.1%；而保利地产实现签约金额732.42亿元，同比增长10.69%。

　　逆势拿地的企业通常具有较为稳健的经营模式，并且保持着与金融机构较好的沟通能力，当其他企业以20%的成本从市场融资时，他们能够获得较为廉价的资金，获得了先行一步的发展机会。

　　房地产行业处于十字路口，未来政府会对不同的企业实行不同的融资政策，同时以保障房保证固定资产的投资增速保持稳定。大型企业的逆势拿地，项目公司的并购重组，说明房地产已经进入调控深水区。2012年，我们可以见证房地产行业的大洗牌。

　　这不是全行业的伤筋动骨，这是全行业对于以往粗放式发展方式的一次集体刮骨疗毒。想让治疗效果更好，有必要加上对房地产质量、节能等技术指标的要求。