三大房企龙年运势：绿城可能最危险

　　《中国经济周刊》 记者 孙维晨 | 北京报道

　　肇始于2010年3月的房地产调控在2011年进入“见效期”。这一年，全国各层级城市住宅成交量的过半跌幅以及成交价格的明显下降，让大小房企开始感觉身心俱疲。绿城地产、证大地产等知名房企开始出售项目以保安身之处；万科在这一年亦正式成立商业地产公司从而打破了“只做住宅”的传统；龙湖地产等知名房企也因降价而遭遇打砸之祸。

　　2012年，随着调控的延续和影响的放大，房产业仍不会轻松。保证生存、继续拼命，或是转行，如何抉择，将决定房企的命运。

　　最“危险”的或是绿城

　　从挑破“破产”谣言到2012年初，绿城中国已连续出手5座优质项目。其中滋味，唯绿城自知。

　　2011年12月29日，绿城向SOHO中国出售上海外滩地王股权，作价10.4亿元。

　　2012年1月5日，绿城在其官方微博(http://weibo.com)上接连挂出了4个股权转让公告，分别将湖滨置业51%股本、绿城墅园35%股权、绿城锦玉50%股权、上海静宇49%股权，以5100万元、7000万元、12500万元和4900万元进行了转让。项目出售之后，绿城将回笼注册资本金2.95亿元。

　　“2012到了？?将这一年的首要目标锁定在：力求生存。”这是绿城董事长宋卫平在其年会特刊上的刊首语。

　　2012年，“生存”或许并不容易。有媒体计算认为，绿城不仅正在面临30亿元左右的财务成本，同时这家香港上市公司在2012年到期的信托产品也有大约44亿元，以14%融资成本估算，其将面临超过50亿元的兑付压力。

　　即便是在2008年的房地产调控中，像绿城地产如此密集的转让股权以充实资金的现象亦十分罕见。来自市场的分析认为，目前房企普遍面临着成交量下滑、资金被库存套牢的困境，绿城的境况便是市场缩影。

　　《中国经济周刊》记者不完全统计显示，2011年，上市房企共有183宗股权出让，同比增65%。来自一些市场机构的预测认为，2012年，房企资金链紧绷，融资或以价换量等现象可能会愈演愈烈，房企之间的并购和股权转让将促使行业洗牌和整合加剧。

　　最强壮的或仍属万科

　　尽管有媒体报道2011年万科在北京的销售面积排名中跌出前5名，但不可否认的是，万科依旧是最强壮的房企。

　　万科官方数据显示，万科2011年共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%，继2010年销售额突破千亿之后，业绩再创新高，蝉联行业销售冠军，并第二次成为房地产业务年度销售过千亿的唯一企业。

　　不过，世联集团总裁陈劲松在今年1月初的公开讲演里认为：“万科现在拼命卖楼不是为了抄底，而是为了保命。”他进一步解释称，其实2012年没有什么底可抄，因为万科规模太大，不保持充裕现金，万一市场再有什么不利变化，就非常危险。当然，这种预判的前提是万科资金周转不灵。

　　一位上市房企经理人告诉《中国经济周刊》：“尽管现在很多企业都被市场和媒体视为一线企业，但是包括我们在内的很多房企距离万科还差得远。上千亿的销售额，并非一段时间就能赶超。”

　　最快的扩张者或是万达

　　住宅开发受阻，不如转行做商业地产。但是，做商业地产远比做住宅复杂得多。中坤集团董事长黄怒波此前接受《中国经济周刊》记者采访时说，在中国做商业地产会有很大的发展前景，但是中国做商业地产太不专业。

　　由于存在定位、招商、管理等技术化较强的问题，很多企业的转型并不成功。但王健林领衔的大连万达集团占领市场的速度却十分惊人。

　　以万达广场为代表的城市综合体项目加速遍地开花。有媒体援引世邦魏理仕数据显示，仅北京2010年商业地产新增供应量和吸纳量分别达到了空前的123万平方米和100万平方米，同比增长355%、357%。同时，上海、广州、深圳等地商业地产供应量亦直线飙升，万达在这些地方都是最大玩家。

　　万达官方报告显示，万达集团资产在2011年末达到1950亿元，年收入1051亿元。在这一年全国有16座万达广场、12家五星级酒店、14家百货店等商业地产项目开业，创造城市服务业就业岗位8.9万人，其中大学生1.68万人。2011年全国新增就业岗位共1200万个，万达占据全国新增就业岗位0.74%。

　　王健林的企业一贯被称为“中国商业地产头号王国”。即便在其他大型房企纷纷宣布减缓拿地之后，万达也逆势而上在元旦前后的半个月内，从上海、南京花费超25亿元拿下了两幅商办地块。2012年万达预计将开设20个万达广场。

　　据悉，万达正在研发第四代产品“万达城”。尽管这种巨型综合体的身份并未得到证实，但是如此快速地衍生出第四代产品，大连万达的2012速度难以减慢。