楼市跌声中价格依旧坚挺 限购松动预期频频落空

　　跌声中价格依旧坚挺 限购松动预期频频落空

　　房价下跌仅停留字面

　　记者 俞佳 报道 制图 任萍

　　龙年伊始，楼市低迷开局，关于房价的争论却异常火热。摩根大通1月30日报告预测，新年房价还要跌，一线城市跌幅可达20%。知名经济学家叶檀却不认同，指出房价跌20%后果会很可怕。

　　在各种论据支撑之下，购房者、开发商、中介公司对2012年各有各的“梦想”。北京等地频传限购、限贷松动的消息让在调控中“瘦了一圈”的开发商看到了希望；去年底开始的降价潮让购房者期待开发商“以价换量”可以更加彻底；靠行情吃饭的中介公司则努力控制成本，寄希望于买卖双方尽快结束僵持。

　　【主角篇】

　　购房者：“蓄势待发”

　　来沪工作三年的小王已经看了近半年的房子。“中介和我们都成了熟人了”，他笑着对记者说。

　　小王和女朋友都是新上海人，婚期定在今年10月，去年下半年起，他们就陆陆续续看起了房子。因为两人工作地点分别在南京西路和陆家嘴，2号线沿线成了他们一直坚持的目标，一番考量下来，范围又缩小到了中山公园周边的二手房。

　　“我们的目标很明确，唯一的阻碍是价格。 ”小王告诉记者，他们的收入还贷压力不大，但首付、税费、装修几乎要花去两家人所有积蓄。去年下半年，频频传出的打折降价盘让他们看到了希望。尽管“万事俱备”，但他们还是决定顺应形势，“再等等”。

　　小王告诉记者记者：“我们10月结婚，简单装修大概3、4个月，可以至少再观望一个季度。 ”

　　像小王这样“蓄势待发”的购房者不在少数。市场各方普遍看淡龙年头的楼市行情，降价范围从一手房向二手房推进，从郊区向市区蔓延，选择暂时观望的购房者也越来越多。不少中介经理向记者表示，像小王这样看房时间达半年以上的客户并非个例。

　　开发商：“以价换量”

　　去年下半年，嘉定、松江、宝山、浦东等多个区域掀起了一股新盘的降价潮。或为维持企业高速运转，或为缓解资金链紧张程度，或为实行战略转移，“以价换量”成了不少开发商顺应大势的选择。

　　“今年应该会有更有房企选择这样的方式。 ”21世纪不动产上海地区分析师罗寅申向记者表示，去年底的成交呈现“寡头”的状态，也就是说，打折的楼盘集中成交，没打折的楼盘很难成交，甚至是“零成交”。

　　他表示，今年在客观条件不变的情况下，应该会有更多的楼盘推出打折或促销的尝试。打折的方式可能是局部的、分批的，以试探不同价格的效果。

　　罗寅申建议刚需型、置换型的购房者可以紧盯目标区域楼盘，价格下降10%至20%时完全可以抄底。需要注意的是，像嘉定等库存大的区域领跌显著，而市中心房源稀缺，降价不会很明显，购房者不妨根据自身情况适时出手。

　　不过，也有人并不看好以价换量的效果。一位不具名的开发商指出，在政策不放松的背景下，降价未必能带动成交量。而且，今年在售和上市的项目大多是2008年之后入市的地块，成本很高，降价空间有限。

　　房产中介：“断臂求生”

　　除了购房者和开发企业，市场上数量众多的房地产中介公司也在为2012年准备着。去年的低迷行情让他们不得不做出调整。

　　“开源”是必然的，由于二手房市场惨淡无比，目前几乎所有大中型中介公司都将更多精力放在一手楼盘和商铺的代理上。告别过去坐着等生意即可的好行情，转而奔波在郊区之间。

　　除了“开源”、“节流”也成了许多中介不得已的选择。在一些中小型房产中介被迫歇业转行的同时，一些大型房产中介也关闭了部分门店，断臂以求生。据了解，过去几年发展较快的一些大型中介，调整数量达百家以上。

　　而中介从业人员也呈现下降之势。因为收入与业绩直接挂钩，一段时间赚不到钱后，多会选择主动离开，行业洗牌速度正在加快。

　　对此，汉宇地产董事总经理施宏叡向记者表示，汉宇目前还没有大的调整计划。不可否认，去年的惨淡行情让公司盈利出现明显下滑，但调研显示，2012年价格松动还会有所加剧，成交不会比去年差，争取实现平稳发展。

　　【政策篇】

　　限购令差别化？

　　作为本轮调控中最有力的武器，从住建部官员的一席话，到某个三线小城的变相松动，限购政策的每一个变化都为解读为信号。

　　今年1月中旬，北京市市长郭金龙在北京两会上指出，2012年将继续实施抑制投机投资性需求政策。会上还透露，北京将在2012年出台“居住证”政策，在目前的楼市限购条件下，持有北京居住证人群购房视同北京本地户籍人群。北京一直被认为是“最严厉版限购令”，有机构甚至计算得出实行限购后七成需求遭抑制的结果，这一消息无疑激起了千层浪。

　　而在几天后，广州市国土房管局官员透露，今年的房地产调控思路已上报市政府，包括研究差别化限购措施的可行性。

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，调控政策未必需要“一刀切”，二三线城市没有必要完全照搬一线城市经验。可以采取“差别化”措施，例如对面向自住需求的中小户型、需要扶持和发展的新区适度放松。

　　房贷政策松动？

　　龙年伊始，上海市领导在市房管局调研时提出“重点执行好差别化住房信贷、税收政策，房产税的征收和住房限售政策”的要求。其中，在执行差别化信贷政策方面，相关部门将落实居民首次购房的贷款利率和首付款比例。

　　事实上，房贷政策的调整十分关键。调控以来，随着首付比例和利率的调整，以及相关优惠的取消，不少首次置业的刚需客经济压力不减反增。任志强甚至直接炮轰银行 “趁火打劫”：“房价降了10万，利息涨了20万。”假如不在信贷政策上予以优惠，调控将失去应有的意义。

　　罗寅申指出，信贷政策的“定向微调”有助于保护楼市的合理需求，且可一定程度改变市场过度的寒意。对于首套置业者的信贷政策，张宏伟认为，可以几个方向差别化执行：银行给出更多的房贷额度，并且有适度的贷款利率优惠支持自住刚性需求的首套房置业者；在首付比例上，对于首套房置业者统一降低首付比例至2成，改变当前各地首套首付3成甚至4成以上的首付“高门槛”状态；审批时间周期进一步缩短；号召差别化的同时，受年初效应影响，目前银行贷款松动的消息也频频传出。据报道，广州、南京、深圳等地都出现了利率回调的现象，下调至基准或上浮幅度减小。

　　【言论篇】

　　摩根大通：一线城市跌20%

　　摩根大通1月30日发布2012年中国经济展望报告指出，房地产市场调整是2012年中国经济增长面临的最大国内风险。 2009年以来，中国房价的上涨无论在幅度和广度方面都是前所未见的，预计2012年房价在全国范围内将平均下跌5%-10%，其中部分一线城市跌幅可能达到15%-20%。但是，出现楼市崩盘的可能性不大，政府有能力避免房价大跌。

　　叶檀：哪怕跌20%也很可怕

　　经济学家叶檀昨日再发言论，重申房价大跌的风险。房价下跌50%很可怕，那意味着实体经济崩溃与信用市场冻结。不要说房价同比下降30%，哪怕是20%，包含通胀因素在内，就意味着房价下跌25%以上。到那时，等来的将不是房地产继续调控，而是政府再次放松房地产调控，房价迎来报复性反弹。

　　任志强：降价要等到2030年

　　任志强近日接受媒体采访时表示，2012年的宏观调控力度和2011年相比不会发生任何变化，依然会执行严厉的控政策，限购依然会很严格。

　　但他同时提出：中国最少还有20多年的黄金时期，从经济增长速度、城市化率、城市户均套数三方面考量，房价降下来要等到2030年以后。