解密房地产企业家如何回归诚信

作者: ■司马岩

　　近年来，随着我国城市住房刚性需求压力日益加大与土地资源稀缺之间的矛盾越发明显，城市商品房平均价格自2000年以来得到了快速的提高；上海、北京、广州等一线城市的房价更是突破了3万大关。据我国社科院的最新调查显示，我国85%的家庭没有能力购房，我国房价收入比严重超出合理承受范围。就在房地产价格高歌猛进、房地产市场一片繁荣的时候，房地产商、房地产企业家遭受到了社会各界的口诛笔伐；同时，温家宝总理也在与网民的“春天里的约会”中提到，房地产商的身上应该留着道德的血液。

　　其实，房地产企业家之所以会被社会各界认为缺乏诚信的血液，最重要的原因无非就是房价的一路上涨使得居民买不起房，而且普遍认为房地产行业是一个暴利行业；但是房地产企业家却频繁在媒体上声称房地产业的日子非常难过，这也让社会各界认为房地产企业家的贪婪、缺乏诚信特性。

　　但是，如果我们算过一笔账后，就会知道其实房地产行业的确是一个暴利行业，然而房地产开发商作为产业链的一个环节，其利润也只是其中一部分。据相关人士透露，在现在的房地产价格中，开发成本只占房价的20%，其余的80%分别被房地产商与相关职能部门所吞食。1992年，每平方米的建筑成本价不过350元至400元，房价不过1000元/平方米至1500元/平方米，建筑成本占房价的1/4，加上土地出让金，房地产成本价格也不过是房价的1/2至1/3，如今建筑成本比原来只涨了100元至200元，房价却比原来翻了好几倍，房屋成本只占房价不到20%；但是我们看到由于土地的稀缺性，每块地皮的土地出让金都高达几亿，每平方米的土地出让金就达到1万元，上海、北京、杭州等中心城市的“地王”频繁出现；而且随着房地产市场的繁荣，更多的利益部门涌入房地产的行业链条，都想分一杯羹，例如房地产的“招拍挂”三个环节，政府与房地产商的暗箱操作现象非常明显，这既催生了腐败，也导致了房地产行业与政府利益息息相关，政府部门无法拿出更大的决定打压房地产价格。因此，从上面的分析可以发现，开发成本与土地价格的提高只是商品房价格快速上涨的一方面原因，其重要的原因在于政府利益与房地产商利益挂钩所产生的一些成本。要了解与弄清这些成本，必须要明白房地产的本质是什么？房地产包括土地、建筑以及与土地有关的占有、收益、使用、处分的权利三方面内容。与大多数人认为不同的是，房价的决定因素并不是建筑这一方面，而是土地以及与土地有关的占有、收益、使用、处分的权利。

　　在目前房地产的产业链条中，分别存在着政府、开发商、银行和购房者四种扮演不同角色的主体，政府将其拥有的土地使用权出售给开发商；开发商向银行贷款获得土地的使用权，并且开始建造房屋；开发商建成房屋以后将其出售给购房者，银行又可以向购房者贷款；等到住宅使用期限70年满后，政府又可以将土地的使用权收回；然后又是另一个相同流程的循环。

　　在这个产业链的流程中，各自主体所扮演的角色都基本上不变，或者所建造的住宅也大体相同，但是这土地的价格却发生了翻天覆地的变化，由于我国土地的公有化与商品房产权70年期限的限制，政府是土地价格大幅上涨的最大受益者，而且在地方财政乏力、地方债又不能发的背景下，土地财政已经成为了各地方政府基础设施建设资金的重要来源，这也是我国政府之前一直不敢坚决打压楼市的关键原因。因此，房地产开发商自始至终赚的只是快钱，而且从本质上来说，房地产开发商逐渐被空心化的，没有任何实际产出，因为房屋最终的所有权是购房者的，而开发商赚取的利润就是土地改良后与改良前的差价。

　　综上所述，如果仅仅因为房价上涨来决定房地产开发商缺乏诚信的血液是不合理；当然，从现代企业发展的历史来看，企业家的本质目的是追求利润的，而房地产开发商也不例外；但是我们也更应看到我国房地产背后的整条产业链；说实话，在这条产业链的分析下，政府的土地财政是推动我国房价的最终推手。因此，要解决关系民生的房价问题，必须从政府的土地财政入手，而不是通过批判房地产企业家缺乏诚信的血液。一方面，需要解决地方政府基础设施建设的资金来源单一化问题，例如：通过发行地方债等。另一方面，在当前土地财政下，如何建立一条土地财政补给人民的利益输送机制或者让人民决定土地收入的使用方向，而不是政府领导决定这些土地收入的金额；因为一旦权力与资金联系起来，必将产生腐败问题。总之，中国的房价问题不是一句“房地产企业家缺乏诚信血液”批评就可以解决的，它需要各界人士深入分析这背后的原因，对症下药。

　　漫画：于天龙