房价下跌真假迷雾：官方民间数据反差巨大

　　田新杰

　　亲眼看到的，未必就是真相。

　　权威统计显示，2011年上海商品住宅成交累计均价为22432元/平方米，比2010年微跌0.5%。但是，复旦—同策上海同质新建商品住宅价格指数却显示，截至2011年12月末，该指数为329.04，同比上涨了4.39%，特别是其中非公寓的同质价格指数达到431.46，同比大涨31.52%。

　　同样的统计对象和统计周期，唯一不同的，前者是传统的市场均价统计，后者用了另一种统计方式，却得出了全然不同的结论。真相应该只有一个。

　　地方政府微调“醉翁之意”

　　节后首个工作日，上海市副市长沈骏到该市房管局调研，落实今年楼市调控工作思路。官方渠道传递的信息涉及：将继续严格执行国家和上海的各项房地产市场调控政策，重点是执行好差别化住房信贷、税收政策，房产税的征收和住房限售政策等。

　　最引人注目的莫过于，有望在2月份公布的上海市普通住房新标准，这是该市近4年来的首次调整。

　　上海中原研究咨询部高级研究经理龚敏分析，此前已经披露的上海普通住宅新标准为：内环线内总价低于330万元/套，内外环线间总价低于200万元/套，外环线外总价低于160万元/套。与2008年执行的标准相比，内环线内、内外环线间及外环线外每套物业分别调整额度为85万、60万、62万，增长幅度分别为60%、43%、63%。龚敏直言，普通住宅价格标准的提高，表明政府有意促进刚性需求释放。

　　与上述上海政策微调的类似举动，在全国不少地方陆续出现。背后实际上是来自市场层面的巨大压力。

　　据同策分析师姚伯均提供的统计数据，截至2011年12月31日，上海市场上商品住宅可售面积达到974.24万平方米，可售套数68396套，同比2010年12月末分别上升52%和54%，比金融危机时的2008年末的库存面积和库存套数还高出15%和4.8%。

　　北京去年末商品住宅存量为1550.68万平方米，深圳去年末商品住宅存量为265.18万平方米，广州去年末商品住宅存量为509.04万平方米。上海的库存虽然还不如北京那么高，但已远远超过广州和深圳库存之和。

　　按照上海去年成交速度，卖完这些存量商品住宅，需要18个月的时间。与一线城市横向比较，上海的指标低于北京的26个月，高于深圳的12个月和广州的10个月。

　　可是，另一项调查揭露了另一个市场“真相”——市场上并不是没有需求，而是在观望中：新浪乐居最新调查数据显示，逾八成(83.31%)受访网友表示在2012年有购房计划，四成(41.50%)选择在三季度出手购房，逾半数(54.90%)表示房价下跌30%以上会出手购房。近八成(75.9%)受访网友购房预算在170万以内。

　　在天量存量和市场潜在需求之间的障碍复杂而多样，地方政府希望尽快消除这样的障碍让存量和市场需求顺利对接，似乎完全合乎逻辑。

　　“从上海普通住宅价格标准调整后的实际影响来看，符合要求的普通商品房比重将由原来的80%上升至94%，调整后价格可释放出15%的交易量。”龚敏告诉本报，普通住宅价格上调后，可使一批房东不用再做低房价，这也有利于增加税收，可谓一举多得。

　　但问题没这么简单。上述调查还披露，逾半数受访网友(占54.90%)表示房价下跌30%以上会出手购房。而25.50%的受访网友表示房价下跌20%-30%时会出手购房，房价下跌10%-20%和10%以下会出手购房的受访网友分别各占11.80%和7.80%。

　　众多障碍中最核心的仍是价格。

　　房价下跌的真假迷雾

　　“宏观市场稳定局部个案楼盘价格战”是2011年上海楼市的主要特征，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，2012年这种状态仍将持续。

　　但人们会问，几乎决定着调控走向的价格指标本身存在巨大的失真风险。例如同样是2011年的上海房价，两个统计为什么会有截然不同的走势指向？

　　虽然复旦—同策上海同质新建商品住宅价格指数，未必就是市场状态最准确的指数，但它与政府统计部门的巨大反差，不能不让业内人士对有关部门的数据心存疑虑。倘若作为调控风向标的价格数据，不能反映市场的真实状态，那又如何保证据此出台的政策能准确校正市场运行的方向？而数据打架的现象并非上海仅见，此前在多个城市如北京已多次出现。

　　姚伯均指出，总体看上海市场正在快速下跌过程中，市区住宅与郊区住宅价格正在拉近，而公寓价格与非公寓价格正在拉大。上海房价从2011年第二季度末已经开始出现下跌的趋势，目前房价正在快速下降过程中。市郊指数虽然出现了部分项目的降价，但是降价热销项目正在逐渐缩小优惠力度。“值得一提的是，别墅与公寓的价格差距正在不断拉大。并且别墅等非公寓产品大量存在于郊区，并且部分项目价格还略有上抬趋势，抹平了郊区公寓下跌对指数的影响。”

　　这样的背景下，盲目微调急于刺激市场成交等相关地方政府决策，无疑暗藏着巨大风险。