新增土储超目标53%2012将持续扩张

　　黄树辉

　　与各大开发商拿地规模纷纷萎缩完全不同，中国海外（00688.HK，下称“中海地产”）在2011年拿地面积仍逆市上涨超过三成，超出全年拿地目标的53%，成为2011年土地市场中的激进典范。

　　全年870.9亿港元的年度销售业绩，加上108.8%的全年销售金额目标完成率，中海地产2011年度销售额同比增长29.8%，业绩堪称优异。

　　早在2011年5月，中海地产在楼市胶着期便率先以1400套低开的楼盘试水深圳楼市，掀起降价潮，此后席卷上海、青岛等地并影响深远。毫无疑问，敏锐的市场嗅觉和及时降价出货，让中海地产在2011年可谓名利双收。

　　良好的销售回款为中海地产在土地市场上提供了更大的腾挪空间。根据中海地产的公告推算，2011年中海地产逆势扩张，全年累计新增土地储备1056万平方米，其中新增权益土地储备1009万平方米。

　　而2010年中海地产新增权益土地储备约为767万平方米，2011年同比增长31%，与其销售金额的增幅基本保持一致。

　　按照中海地产董事局主席孔庆平2011年初透露的拿地计划，公司当年的拿地目标为720万平方米。以此来看，中海地产2011年拿地规模已经超过全年拿地目标的53%。

　　根据公开数据粗略推算，中海地产在2011年需要支付的土地价款约为244亿元人民币，较2010年同比增加17%，而万科同期拿地面积和拿地金额却大幅下降44%和48%。中海地产支付的土地价款占销售金额比例为35%。

　　与往年集中一二线城市拿地不同，2011年房地产市场调控屡次加压，开发商的区域布局战略面临深度调整，原本以深耕一二线城市为主的中海地产开始加快进军二三线城市的步伐，增加土地储备。

　　仅仅在2011年上半年，中海地产先后进入的城市还包括长沙、吉林、烟台、合肥、南昌、南宁、武汉等，累计新增土地储备793万平方米，已经完成年度拿地计划的110%。

　　土地市场降温和二三线城市布局比重加大，导致中海地产2011年拿地价格进一步降低至每平方米2414元人民币，较2010年的每平方米2708元下降11%。

　　中海地产方面表示，公司去年上半年之所以在拿地方面表现积极，一是公司上半年销售业绩良好，资金实力许可，二是全国各地上半年推出了不少可供选择的土地，价格合适。但中海地产方面同时称，虽然中海地产上半年拿地比较积极，但谨慎的拿地标准不会改变。

　　昨天上午，孔庆平在中海地产春茗会上表示，中央近期关于2012年楼市政策会适时微调的提法，事实上意味着调控将会放松。

　　孔庆平称，2011年虽楼市调控密集，但最终楼市表现高于预期。2012年调控的“放松”，首先将体现在流动性的放松上，并且已经开始。他同时表示，有信心可维持过去每年利润增长两成，并维持去年销售、开工量等指标，认为公司仍有空间争取更多销售。这意味着中海地产对今年大规模拿地行动心存不小的把握。