新增土储直降44%策略趋保守

　　黄树辉

　　全年销售面积和销售金额同比分别增长20%和12%，但拿地面积和拿地金额却大幅下降44%和48%，行业龙头万科在2011年土地市场上的表现堪称保守。

　　由于存货、资金情况比较健康，万科目前并没有缩减开工量。但万科对此的预判是，开工量和前期的拿地量之间存在一定相关性，2011年受整体市场环境变化的影响，公司在拿地上更加谨慎，这可能会对未来的新开工产生一定影响。

　　通过公告可以推算，万科在2011年新增项目数量约为30个，均衡分布在珠三角、长三角、环渤海、中西部四大区域，全年购得土地总建筑面积1800万平方米，权益建筑面积约1168万平方米。

　　而此前的2009年和2010年，万科全年分别新增土地权益建筑面积为1234.7万平方米和2100万平方米，2011年拿地面积明显减少。

　　一直声称要伺机抄底的万科在2011年并没有惊人举措，这与公司高层对土地市场的判断直接相关。万科高层在接受《第一财经日报》多次采访时均表示，尽管去年国内多个城市土地拍卖屡现底价成交，但土地绝对价格仍处于历史高位，土地市场还没有出现特别好的抄底机会。万科去年新增土地储备的平均楼面地价为2540元/平方米，较2010年2700元/平方米的平均土地成本虽有下降，但降幅并不明显。

　　万科有高管甚至直言，在目前市场环境下，出问题的只会是那些风格激进的中型房地产公司，比如2009年下半年买地过多的开发商，可能会遇到大问题。

　　从以上判断可以发现，万科2011年拿地策略显然以战略防御为核心要素。去年全年，万科购地总金额约457亿元，但公司支付部分仅约300亿元。而此前2009和2010年，万科支付地价款分别为255亿和567亿元。

　　万科董秘谭华杰此前向本报表示，开发商支付地价占销售总额约50%时算是处于一个相对合理水平。但2011年万科购地总金额和公司需支付地价分别占公司销售总额的37.6%和24.4%，远低于2010年全年76%和55%的水平，且低于公司2009年全年48.4%和38.8%的水平。这意味着万科全年拿地支出与销售额之间比例极不匹配。

　　万科集团总裁郁亮此前也表示，当前市场环境下，通过合作开发仍不失为获取土地资源和降低市场风险的良好策略。实际上，从拿地方式上看，万科2011年全年拿地方面仍以权益合作获取土地资源的方式居多，而且全年获取土地平均权益仅为65%，低于2010年的72%和2009年的80%。

　　值得关注的是，通过横向对比可以清楚看到，恒大地产再度以超过5000万平方米的拿地量远超万科，而中国建筑以2218万平方米的新增土地储备让万科难以匹敌，中海地产新增权益土地储备1009万平方米直逼万科，万达新增土地储备也高达1000万平方米之多。

　　万科一直都宣称并不担心被同行超越，公司获取项目资源是为了满足开发和增长的需要，并不追求过多的土地储备，目前公司土地储备保持在未来两到三年开发需要的合理水平。