提前兑付成利器

　　错开房地产信托兑付高峰

　　本报记者 李崇磊 北京报道

　　 对于很多房地产开发商来说，信托公司算得上是他们命中的贵人。在国家调控房地产市场，紧缩银根的时候，正是这些“仗义”的信托公司雪中送炭，给他们提供了急需的周转资金。根据信托业协会统计的数据披露，通过信托平台向房地产行业输入的资金年增长率在58%，截至2011年第三季度房地产信托业务余额为7124亿元, 通过信托平台向房地产行业输送的资金占房地产开发城镇固定资产投资总额的16.11%，占房地产行业总资金来源的11.5%。

　　信托公司“以旧换新”

　　 然而如今，这些开发商的贵人们自己也遇到了麻烦，由于过去两年房地产信托发的有点猛，在未来两年里，国内几十家信托公司将面临数额巨大的集中兑付。信托公司将如何应对即将到来的兑付潮，成为这两个月以来市场人士和媒体关注的焦点。

　　 拆东墙补西墙是金融机构应对短期流动性困难的规定动作，信托公司也不例外。在应对集中兑付的问题上，发行新的信托产品来募集资金偿还旧产品的本息是不少信托公司不得已的做法。根据用益信托网提供的数据显示，今年1月份信托产品发行近120款，发行规模在175.82亿元，其中房地产信托在发行中的比重依旧超过了40%。前两周，房地产发行规模占比分别为46%、43.9%，在最后一周竟然达到了56.55%。

　　 1月的第一周，房地产信托发行5款，发行规模为8亿元。第二周，发行8款，发行规模达到20.2亿元。第三周由于春节因素，房地产信托仅发行一款，但是其规模达到了6亿元。

　　 不过接近中海信托的一位消息人士认为，1月份房地产信托发行规模上升，并不完全是信托公司“以旧换新”的结果。在他看来，外界对于房地产信托兑付压力的判断有点过于悲观。

　　提前兑付错开高峰

　　 这位消息人士告诉记者，大部分的信托公司都非常重视风控，特别是房地产信托这样的高收益产品，普遍都设计了土地质押、股权质押等多重风控体系。不少发信托的地产项目，90%的股权都质押给信托公司，一旦出现兑付困难，信托公司变现回款的办法很多，比如将项目打包出售。

　　 北京展恒理财顾问有限公司研究员吕训孜告诉记者，除此以外，信托公司还可以选择提前兑付。有很多房地产信托产品都设计了提前兑付的条款，特别是一些同时含有不同兑付期限的产品，既有一年期兑付的，也有两年期兑付的。像这样的产品，信托公司在可能面临兑付压力的时候，可能会选择提前兑付，以求错开集中兑付期，缓解资金压力。由于只是缩短了计算收益的时长，预期收益率并不会受到影响，因此投资者也勉强可以接受这种处理办法。

　　 交银国信此前就曾联系记者，告知曾被怀疑面临兑付困难的无锡翠竹房地产信托贷款信托(B)，其实早在兑付期（2012年1月31日）之前就已经完成兑付清算。由于像类似的情况，信托公司并不一定会发布兑付清算公告，因此市场在统计面临兑付的房地产信托产品时，可能会出现过度反应。