信披机制亟待完善房产信托警钟再鸣

　　黎智 李晓晔

　　随着2012年兑付高峰的到来，房地产信托对今年的中国信托业来说，毫无疑问地成为“敏感词”，如果房地产信托再与信托产品的隐秘性质结合，那么风险无疑就被放大。

　　《第一财经日报》2月3日以报道《疑似“三无”企业怎获2亿信托贷款？》对国投信托有限公司(下称“国投信托”)旗下产品——国投信托·山西泰莱能源信托贷款集合资金信托计划（下称“泰莱信托计划”)提出质疑后，引起了业内投资者对房地产信托的风险隐患的担忧。

　　中金公司在近期发布的报告中甚至预计，房地产信托风险将延迟到 2013年释放，预计10%~15%的信托项目可能在今年出现违约风险。

　　泰莱信托计划：不透明的信托？

　　根据本报此前报道，规模为2亿元的泰莱信托计划产品披露信息非常有限，仅有发行机构、产品名称、信托期限、资金门槛、发行地、产品类型、服务电话数项，其余14项，如预期年收益率、投资领域等均未披露。

　　针对本报记者关于抵押物的询问，国投信托相关人士表示，“该项目有至少5亿元抵押物，该产品也有银行代销。”但未透露具体抵押资产以及代销该产品的银行。

　　此前，该信托贷款的借方——山西泰莱能源投资有限公司，其现任法人代表鲁性明在接受本报电话采访时透露，融资2亿元是用于自有煤矿，现在的融资全部有抵押。

　　不过，这并没有消除业内人士对泰莱信托计划风险的疑虑。一位业内人士近日在接受本报记者采访时甚至直言，泰莱这款信托计划，信息披露严重不足，隐含巨大的风险。信托产品信息披露应该具备以下要素：委托人、受托人、受益人、信托目的、发行规模、发行人、信托期限、年预期收益率、收益保障、项目概况、项目公司介绍、信托资金的运用方式、信托收益和信托费用、信托产品特点、加入信托计划的条件和方式、信托的管理、信托办理流程等。

　　一位银行系信托公司项目经理告诉本报记者，信托产品信息披露在《集合信托产品管理办法》中有明确规定，但是公开披露的大都是明面上的东西，如期限规模等，投资的具体内容一般仅仅向投资者披露。

　　而根据《信托公司集合资金信托计划管理办法》，信托公司推介信托计划，应有规范和详尽的信息披露材料，明示信托计划的风险收益特征，充分揭示参与信托计划的风险及风险承担原则，如实披露专业团队的履历、专业培训及从业经历，不得使用任何可能影响投资者进行独立风险判断的误导性陈述。

　　地产信托兑付高峰临近

　　今年将迎来房地产信托产品的兑付高峰。根据诺亚财富统计，2012年到期的房地产信托产品规模达到1172亿元，2012年全年兑付规模较大，其中3月、6月、7月和8月为兑付高峰，随着房地产信托产品的集中到期，开发商将面临巨大的兑付压力。

　　事实上，随着楼市调控的深化，去年开始，房地产信托便不断牵动业内敏感而紧张的神经。一方面，楼市销售惨淡，开发商回款受到影响，资金链持续紧张；另一方面，紧缩货币政策逼迫开发商转向高成本的信托融资。现金回流难和融资难，“两难”因素将房地产信托兑付问题推至台前。

　　绿城集团可谓是上述问题的典型案例，2011年9月底，市场曾一度传言银监会清查绿城集团及关联企业房地产信托业务，这在当时引起行业恐慌。不过，绿城最终通过项目转让而渡过了难关，但对于那些项目难以转让出去的开发商，未来将如何面对信托兑付问题，这引起了业内担忧。

　　中金公司房地产信托专题报告指出，解决风险需要开发商、信托公司共同努力。由于开发商和信托公司都不希望信托违约出现，所以大部分项目会以开发商降价促销、 “借旧还新”或者项目转让等方式来应对。一旦房地产信托兑付出现违约，有两种方式解决，一是信托公司自有资金兜底，二是资产管理公司/其他开发商收购。