去年外籍购房者占比不足1.5% 限外令升级影响小

　　晚报记者 张骏斓 制图 任萍

　　近期国家发改委发布《关于境内外资银行申请2012年度中长期外债规模有关问题的通知》(下称通知)。该通知其中部分内容规定，对于境内外资银行提供给外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求，不予安排中长期外债额度。然而，楼市却对于这一升级的“限外令”异常平淡。业内人士透露，2011年申城外籍购房者占比不足1.5%， “限外令”此番升级并未对楼市带来新的变化，“如同用大炮打蚊子，实际冲击影响不大。 ”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成评价道。

　　“老外”买房意愿不足

　　其实早在2009年楼市火爆之际，热钱纷纷涌入国内楼市，国家相关部门当时就出台政策规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋；需提供境内工作超过一年的证明等一系列限外令政策影响，使得外资炒楼的现象得到遏制。

　　然而此番升级限外令，楼市大背景已经发生了180度的大转变，在限购令的强压下，楼市进入寒冬期，成交量持续低迷，外籍购房的数量也异常冷清。

　　据21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，2011年上海市全年二手房成交中九成以上为本市及外省市购房者构成，其中外籍购房者仅占总成交套数的0.6%、港澳台购房者则占0.7%，两者合计不足1.5%。而即使在成交相对火爆的2009年，外籍及港澳台购房者合计亦仅占该年二手房总成交套数的1.5%。

　　“实际上我们这里从去年下半年基本上就已经没有什么外籍人士购房的情况了。 ”21世纪不动产上海锐丰联洋分行经理叶文波向记者透露道。虽然浦东联洋板块属于外籍人士居住的集中板块，但外籍人士受限于各方面因素，并不会马上购买房屋，成交比例非常少。与此同时，外籍人士在近期购房活动中，也习惯于一次性付清的方式来完成交易。

　　中原地产永新分行经理陈斌就向记者表示，近期代理了永新城的尾盘项目，由于项目售价低于二手市场价10%，引来了不少外籍人士的关注，其完成的交易中就有外籍客户一次性付清的情况。 “项目总价在700万-800万元，外籍客户已经知晓贷款难的问题，能够付清的基本会选择付清。 ”

　　不仅如此，更多的外籍人士来沪并不急于购房，租赁市场更受这些人的欢迎，其占比也明显提升。叶文波表示，这部分成交量基本在板块内总成交中的50%以上。同样的情况在日韩客聚集的长宁古北板块也有存在。德国人穆勒2010年从法兰克福来到上海，目前仍然以租房为主。 “现在总公司对于外派的员工都有租房补助，而且上海公司都有准备住房，因此我觉得租房是不错的，很多我的朋友都觉得这种方式蛮好的。 ”在与记者闲聊中，他坦言没有购房的打算。

　　实际冲击影响不大

　　对于限外令的意外升级，业内人士也表示，其实际冲击影响不大。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，据该机构统计，加上港澳台人士，全市近三年的二手房境外购房者在内地的占比也仅为1-2%左右，故当前执行后对楼市的实际影响有限。而此次的贷款方面限外令的出台，其也不仅是为了配合楼市调控，更有其他缓解外部经济冲击等因素的存在。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍也认同此观点。在他看来，在技术上，对于提供给外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求，不予安排中长期外债额度。意味着外籍人士只能通过分期或者长贷变短贷的方式来进行置业，即便是自住，购房的便利性大大降低。加上“外资银行借入的1年期本外币外债总和，不得超过中长期外债额度”的要求，境外人士能够贷到的款额也会受到一定限制。而在中原研究咨询部对上海交易信息的跟踪统计显示，境外人士购房偏重中高端，给刚需集中的中低端领域竞争性非常有限，因此，对这一部分的交投基本上不会带来什么影响。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成更是直言，在这种楼市成交的寒冬里面，限购令实际已经阻止了大量的外资购房，升级限外令无疑是大炮打蚊子。

　　也有专家提出了不同的意见。

　　“我觉得这实际是一种防微杜渐的政策。 ”DTZ戴德梁行华东区主管、董事伍惠敏判断道。她表示，升级限外令的目的主要还在于限制境外热钱的流入，确保境内宏观调控政策的稳步推进，而在这一大框架下，阻断外资流入房地产领域，也符合当前楼市调控的需要，尤其是境外的资金使用成本与境内相比有明显优势，而汇率差也是热钱觊觎中国境内市场的重要原因之一。以房贷为例，境外房贷成本约在3%左右的，而境内外资银行的五年期以上美金贷款利率则达到了5.5%，升级限外令，显然将对境外热钱的流入实施更为严格的管控。