14家龙头房企近半不差钱 万亿债到期或致并购潮

　　每经记者 徐学成 发自广州

　　著名经济学家郎咸平此前担心，楼市调控下，房企出现的大规模吞并潮，会让大型地产商高度集中，很可能就会像香港楼市一样出现“四大天王”，进而产生更高的房价。他的上述观点也成为今年被媒体引用最多的观点。

　　中航证券的研究预计，今年将有六成房地产企业面临资金缺口，但在全国销售最好的14家龙头地产企业中，6家仍有充裕资金。

　　这不免给人遐想，在万亿元债务即将到期的背景下，整个地产行业的大规模兼并重组是否即将发生？垄断性的地产巨头会否在这一轮兼并重组后产生？

　　六成房企面临资金缺口

　　中航证券在《房地产行业2012年策略报告》指出，“随着财务状况的恶化，地产企业面临的资金缺口也在扩大：短期内行业平均有5%的资金富余，但如果成交量持续萎缩至2012年，行业整体将出现相当于总资产8%的资金缺口，六成企业将面临这种威胁，四成企业在到期贷款无法续借的情况下将面临相当于总资产10%以上的资金缺口”。

　　上述报告数据显示，调控背景下，地产行业整体的财务状况恶化。根据中航证券提供的数据，财务状况方面，进入全国销售额排名前20位的14家大型地产上市公司中，有6家处于资金富余状态，3家处于资金平衡状态，5家面临资金缺口威胁，其中4家面临10%以上资金缺口。

　　由于成交低迷，销售回款缓慢导致房企资金周转水平进一步降低。上述机构数据显示，2007年行业高峰期，地产上市公司平均的存量资产周转率为0.50倍 (相当于平均用24个月回笼资金)，2008年跌至谷底，周转速度减慢一半至0.26倍 (平均资金回笼周期45个月)，2009年回暖后，2010年再次降低至0.37倍水平(32个月回笼资金)。

　　截至2011年上半年，地产上市公司平均的去存货速度减慢24%，年化的存量资产周转率降至0.28倍(43个月回笼资金)，已接近2008年的低谷水平。上述机构预测，未来的持续低谷中，房企资金周转速度恐将进一步降低10%左右至0.26倍(46个月回笼资金)。

　　哪类房企“最难”？

　　除财务状况和房企的周转效率之外，房企在发展模式和区域布局方面已经开始加速分化。

　　规模化和高端化一直是中国地产企业的两类主导发展模式，在调控背景下，高端产品线遭遇更大冲击，但规模化企业优势显现。

　　中航证券提供的数据显示，2011年1~10月北京别墅及高档公寓预售面积同比下降46%，显著高于住宅市场12%的整体降幅，在华东地区高端、远郊项目更出现20%~30%的降价幅度。结果，绿城中国等企业周转速度较高峰期下降50%以上，但恒大、碧桂园、万科受冲击较小。

　　根据国家统计局等部门发布的官方数据，2011年1~10月，上海、杭州累计预售面积同比降幅在20%以上，温州降幅更是接近40%；但石家庄、合肥、沈阳、西安、重庆、成都等城市预售面积同比仍有所增长。结果，一线城市新开工面积与销售面积的增幅差距扩大到30%以上，但二、三线城市新增存货的较小。

　　分析指出，区域分化进一步加剧了地产企业之间的业绩分化。

　　依据上述分析不难看出，倘若今年调控继续深化，一些追求高端化和布局集中在一线城市的房企将遭遇更大的困难。

　　高力国际董事陈厚桥向《每日经济新闻》记者透露，近期已经开始有很多房企在向一些机构咨询应对调控的策略，在他看来，房企的产业整合已经迫在眉睫，如加速在二、三线城市的发展，加大在商业地产方面的投入等。

　　除此之外，陈厚桥还指出，从布局来看，未来房企有可能纵深到三、四线城市，以增加抗风险的能力。另外，加大产业地产(传统的商业地产与工业地产的结合)方面的投入也是房企的选择之一。

　　卖股权换资金

　　就如陈厚桥所指出的，从长远战略来看，追求规模化、加大布局二、三线城市的力度可缓解房企面对调控的压力，但远水救不了近火，房企迫在眉睫的问题就在于通过何种方式来缓解资金压力。

　　据《每日经济新闻》记者了解，从去年下半年开始，部分开发商已经采取了一些措施。除一些龙头房企相继宣布在全国范围内实行一定幅度的降价之外，房企还在缩减开支，如雅居乐地产(03383，HK)去年年底就已经调整了部分项目的工程进度，而且未来旗下项目的降价幅度将达到10%~15%。

　　一个值得关注的现象是，房企选择出售股权或者旗下项目以换取资金的做法也在逐渐增多。

　　绿城自去年年底就已经开始出售旗下项目类缓解资金压力。据统计，依靠这些项目的出售，绿城共套现37.26亿元。去年12月26日，珠光控股(01176，HK)发布公告称将出售附属公司诚昌集团45%股权套现2.8亿元。

　　去年11月，海航为规避经营风险、降低房地产调控带来的压力和提高控制投资风险能力，向海航集团关联企业出售多家公司股权及土地，交易总金额达45.75亿元。

　　分析指出，随着资金压力的增加，集中布局一线城市的房企也需要通过出售股权来实现战略转移。北京中原此前统计的数据显示，2011年1~10月份，规模房企股权交易累计达到93宗，总交易额达到300.8亿元，远超2010年全年的84宗165.25亿元的规模，该机构预测，2011年全年的交易额相比2010年将翻番。