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14家龙头房企近半不差钱 万亿债到期或致并购潮

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-02-09 01:36 来源: 每日经济新闻

  每经记者 徐学成 发自广州

  著名经济学家郎咸平此前担心,楼市调控下,房企出现的大规模吞并潮,会让大型地产商高度集中,很可能就会像香港楼市一样出现“四大天王”,进而产生更高的房价。他的上述观点也成为今年被媒体引用最多的观点。

  中航证券的研究预计,今年将有六成房地产企业面临资金缺口,但在全国销售最好的14家龙头地产企业中,6家仍有充裕资金。

  这不免给人遐想,在万亿元债务即将到期的背景下,整个地产行业的大规模兼并重组是否即将发生?垄断性的地产巨头会否在这一轮兼并重组后产生?

  六成房企面临资金缺口

  中航证券在《房地产行业2012年策略报告》指出,“随着财务状况的恶化,地产企业面临的资金缺口也在扩大:短期内行业平均有5%的资金富余,但如果成交量持续萎缩至2012年,行业整体将出现相当于总资产8%的资金缺口,六成企业将面临这种威胁,四成企业在到期贷款无法续借的情况下将面临相当于总资产10%以上的资金缺口”。

  上述报告数据显示,调控背景下,地产行业整体的财务状况恶化。根据中航证券提供的数据,财务状况方面,进入全国销售额排名前20位的14家大型地产上市公司中,有6家处于资金富余状态,3家处于资金平衡状态,5家面临资金缺口威胁,其中4家面临10%以上资金缺口。

  由于成交低迷,销售回款缓慢导致房企资金周转水平进一步降低。上述机构数据显示,2007年行业高峰期,地产上市公司平均的存量资产周转率为0.50倍 (相当于平均用24个月回笼资金),2008年跌至谷底,周转速度减慢一半至0.26倍 (平均资金回笼周期45个月),2009年回暖后,2010年再次降低至0.37倍水平(32个月回笼资金)。

  截至2011年上半年,地产上市公司平均的去存货速度减慢24%,年化的存量资产周转率降至0.28倍(43个月回笼资金),已接近2008年的低谷水平。上述机构预测,未来的持续低谷中,房企资金周转速度恐将进一步降低10%左右至0.26倍(46个月回笼资金)。

  哪类房企“最难”?

  除财务状况和房企的周转效率之外,房企在发展模式和区域布局方面已经开始加速分化。

  规模化和高端化一直是中国地产企业的两类主导发展模式,在调控背景下,高端产品线遭遇更大冲击,但规模化企业优势显现。

  中航证券提供的数据显示,2011年1~10月北京别墅及高档公寓预售面积同比下降46%,显著高于住宅市场12%的整体降幅,在华东地区高端、远郊项目更出现20%~30%的降价幅度。结果,绿城中国等企业周转速度较高峰期下降50%以上,但恒大、碧桂园、万科受冲击较小。

  根据国家统计局等部门发布的官方数据,2011年1~10月,上海、杭州累计预售面积同比降幅在20%以上,温州降幅更是接近40%;但石家庄、合肥、沈阳、西安、重庆、成都等城市预售面积同比仍有所增长。结果,一线城市新开工面积与销售面积的增幅差距扩大到30%以上,但二、三线城市新增存货的较小。

  分析指出,区域分化进一步加剧了地产企业之间的业绩分化。

  依据上述分析不难看出,倘若今年调控继续深化,一些追求高端化和布局集中在一线城市的房企将遭遇更大的困难。

  高力国际董事陈厚桥向《每日经济新闻》记者透露,近期已经开始有很多房企在向一些机构咨询应对调控的策略,在他看来,房企的产业整合已经迫在眉睫,如加速在二、三线城市的发展,加大在商业地产方面的投入等。

  除此之外,陈厚桥还指出,从布局来看,未来房企有可能纵深到三、四线城市,以增加抗风险的能力。另外,加大产业地产(传统的商业地产与工业地产的结合)方面的投入也是房企的选择之一。

  卖股权换资金

  就如陈厚桥所指出的,从长远战略来看,追求规模化、加大布局二、三线城市的力度可缓解房企面对调控的压力,但远水救不了近火,房企迫在眉睫的问题就在于通过何种方式来缓解资金压力。

  据《每日经济新闻》记者了解,从去年下半年开始,部分开发商已经采取了一些措施。除一些龙头房企相继宣布在全国范围内实行一定幅度的降价之外,房企还在缩减开支,如雅居乐地产(03383,HK)去年年底就已经调整了部分项目的工程进度,而且未来旗下项目的降价幅度将达到10%~15%。

  一个值得关注的现象是,房企选择出售股权或者旗下项目以换取资金的做法也在逐渐增多。

  绿城自去年年底就已经开始出售旗下项目类缓解资金压力。据统计,依靠这些项目的出售,绿城共套现37.26亿元。去年12月26日,珠光控股(01176,HK)发布公告称将出售附属公司诚昌集团45%股权套现2.8亿元。

  去年11月,海航为规避经营风险、降低房地产调控带来的压力和提高控制投资风险能力,向海航集团关联企业出售多家公司股权及土地,交易总金额达45.75亿元。

  分析指出,随着资金压力的增加,集中布局一线城市的房企也需要通过出售股权来实现战略转移。北京中原此前统计的数据显示,2011年1~10月份,规模房企股权交易累计达到93宗,总交易额达到300.8亿元,远超2010年全年的84宗165.25亿元的规模,该机构预测,2011年全年的交易额相比2010年将翻番。

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