地市下行投入反增 北京探路PPP模式

　　王营

　　一方面是土地收入大减，一方面是保障房建设压力。如何在两者之间做出平衡，是目前摆在地方政府面前最大的难题。在上海推出保障房共有产权政策之后，北京市推出商住用地须配建30%保障房的新政。

　　令全国工商联房地产商会会长聂梅生担心的是，尽管地方政府可以通过土地配建方式对保障房和商品房做出平衡，但这一轮调控后，商品房供应不足又将再次成为问题。

　　失衡的天平

　　如华远地产董事长任志强在微博(http://weibo.com)所言，“没有活跃的商品房市场交易，怎么会有活跃的土地交易市场？”聂梅生说，2011年，土地成交量下滑的幅度要超过商品房交易量。

　　易居市场研究部数据显示，2011 年，全国30个典型城市经营性土地成交建筑面积为74483万平方米，同比2010 年下降了3%，增幅大降41个百分点。而去年全国商品房销售面积为10.99亿平方米，比2010年增长4.9%，增速仅比上年回落5.2个百分点。

　　土地成交面积的大幅下滑，带来的是地方政府土地出让收入的下降。而2012年，这一困境尚未出现逆转的可能。数据显示，1月全国300个城市土地成交量和住宅用地成交量较去年同期跌幅均超过50%。其中上海1月土地出让金同比缩水达七成，广州降九成，北京则为去年同期的三分之一。

　　北京市财政局近期公布，2011年北京土地出让金收入为1233.68亿。外界将这一收入与2010年超过1600亿土地出让金对比后发现，相比去年北京市土地收入缩水近三成。而如果剔除成本，则土地净收入不足一半。据北京市国土局相关负责人介绍，北京的土地出让金比例中，60%是成本，且其中农民的拆迁成本持续上涨。

　　据北京媒体称，北京市今年土地出让收入计划为900亿元，较2011年北京的土地出让总收入1233.68亿元下降27%。上海此前已率先下调了土地收入预期。2012年该市国有土地使用权出让收入预算为1250亿，较2011年1491亿下降16%。

　　土地收入下滑，进入高投入期的保障房建设却面临大考。“2012年，公租房规模增加，政府土地投入也必然加大。”

　　聂梅生称。北京市国土局相关负责人曾向记者透露，北京市公租房建设最难的问题就是资金问题，仅靠财政补贴捉襟见肘。土地也并不像外界所想象的那么简单，政府供地就可以，还涉及拆迁、整理等成本。

　　据专家分析，2012年全国保障房投资需求可能超过去年。2月6日财政部发文，要求各地增辟投资渠道用于保障性安居工程建设。让聂梅生担心的是，今年经济不景气，而地方4.6万亿债务到还款期，各地依赖的土地收入又在继续下滑，一些地方政府的财政会很紧张。

　　北京践行PPP模式

　　地方政府必须另辟蹊径。2月6日，北京市住建委发布文件称，未来将适度加强配建比例，普通商品住宅用地中配建保障性住房比例一般不低于30%。配建的保障性住房以公共租赁住房为主。北京市住保办相关负责人解释称，配建的目的是，一方面有利于各阶层人群和谐共居；另一方面也可让保障房人群同时享受商品房建设的公共服务设施。

　　财政部财政科学研究所副所长王朝才认为，北京市要求商品房配建保障房的做法，是把过去直接的政府资金投入转变成政府资产投入，也就是让土地承担了部分公共财政的责任。这在国外称为PPP模式。所谓PPP模式，就是公共部门与市场化企业之间，为城市基础设施项目，或公共物品、公共服务的投资进行合作的模式。PPP模式的本质是融资。

　　王朝才分析，配建三成以上保障房，在政府与开发商的博弈中，可能出现两种结果。一种结果是，影响地价下行，开发商竞争土地的动力减弱；另外一种是比较好的结果，地方政府不再为拆迁、平整土地而发愁，地价也没有受到影响，开发商也乐于承受。但他认为，前一种发生的可能性更大。如金地集团有关人士也对记者称，今年金地拿地的原则是量入为出，对新项目要求有更高的安全边际或者投资收益。

　　这正是聂梅生担心的问题。理论上看，地价下滑对房价下降可形成较好的支撑，但在当前商品房库存高压的情况下，开发商必然是将去库存放在首位，拿地意愿降低。而土地冷淡，房地产投资就会下滑。再加之，保障房的配建无疑会挤占商品房土地供应，当这一轮库存消化完毕后，商品房市场或将再次陷入供不应求的状况。这也是为什么中央近期反复强调要加大普通商品供应的原因。

　　聂梅生称，这一轮调控所导致的土地收入下滑，其实是地方政府转型的好机会，但这只是一种被动转型。在土地供应根本制度不变的情况下，转型也只会流于表面。聂梅生一直在呼吁推动房地产相关制度的根本变革。