新鸿基地产超200亿 滨江凯旋门探市

　　田新杰

　　 “这个项目对新鸿基地产（00016.HK）很重要。”新鸿基发展（中国）有限公司董事邓维聪近日对本报记者说。邓维聪所说的项目是上海滨江凯旋门，总建筑面积超过15万平方米，市场预期每平方米售价可能超过15万元。

　　新年伊始，新鸿基地产现金流战略连续“出牌”。2月2日，新鸿基地产称将发行2.75亿美元、票面利息3.5厘的2016年到期的债券，2月6日开始上市交易。2月7日，最新消息是，新鸿基地产已上调发行规模，增至5亿美元，债券收益率为4.626%，债券录认购总额达到30亿美元。值得注意的是，新鸿基地产2010—2011年年报公布的公司借贷占总资产比例为14.63%，与内地房企普遍70%以上甚至超过100%的负债率相比，可谓相距甚远。

　　相比在港的债券融资，新鸿基地产在内地项目层面的集中发力，或将给公司现金流带来更“给力”的支持。

　　焦点是新鸿基地产内地的核心销售型项目——上海滨江凯旋门。据邓维聪介绍，“凯旋门项目好事多磨，2008年12月31日项目规划获批，2009年6月项目正式开工，后经历世博期间的施工限制，经与相关部门沟通，预计3月可获得预售审批。”邓维聪表示，该项目的可售总面积和此类产品的市场价格水平，若销售顺利则能带来庞大资金回笼。有业内人士分析，即使以较低的价格入市，该项目的总销售额也将超过200亿元。

　　邓维聪预测，2012年内地豪宅市场的消化不会很快，但依然能保持相当的消化量，这种状况至少到2013年上半年才可能好转，关键在于政策走向。

　　“内地项目的租金收入增长迅速，未来几年内，不排除内地物业租金收入和香港平起平坐的可能。”邓维聪自信表示。

　　以位于陆家嘴的上海国金中心（IFC）商场第一期为例，2011年该项目年租金收入约达4亿元。至2011年12月底，上海IFC商场平均每日人流量为6~8万人次，年营业额为40亿~50亿元。国金中心办公楼也以14~16元/平方米·天的租金水平，成为陆家嘴区域的标杆。

　　港企近年也在中小城市大幅拓展。据不完全统计，和记黄埔、长江实业、新世界、嘉里建设、恒隆、瑞安等港资房企去年在内地二三线城市土地市场的投入已超过200亿元。上述港企在佛山、大连、重庆、莆田、珠海、南京等国内二三线城市大量圈地，以商业用途居多，但新鸿基地产新增土储不多。

　　邓维聪表示，在内地二三线城市投资大型商业项目，须极为谨慎。“例如在长三角，有不少二三线城市有太多定位国际金融中心、CBD等，存在盲目性，对于开发商而言，这些区域的投资风险也是巨大的。”另一方面，尽管内地土地市场降温明显，地价也有所下调，但同时市场上优质地块罕见，无符合要求的土地可拿。