重提商品房市场作用：楼市微调全面推进

　　纪睿坤

　　2月8日，央行宣布，继续落实差别化住房信贷政策，加大对保障性安居工程和普通商品房建设的支持力度，并提出满足首次购房家庭的贷款需求。

　　而就在前一天，国务院副总理李克强在北京主持召开保障性住房公平分配工作座谈会时指出，在继续巩固房地产调控成果的基础上，采取有效措施，增加普通商品房住房供应，完善住房市场机制，依托商品房市场解决多数居民的多层次的住房需求。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌介绍，中央的几次表态显而易见：支持刚需购房将成为今年楼市调控的主基调，这也是在房地产投资预期下降背后，政府保增长的重要举措。

　　全面微调

　　在日前召开的2012年人民银行金融市场工作座谈会上，央行在部署2012年金融市场和信贷政策中提出，继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求。随后，多家银行下调了首套房贷利率。

　　北京荣邦瑞明投资管理有限公司合伙人李伟表示，央行的此次表态可以理解为房地产信贷政策微调的一个信号。此前，已经有北京、天津、上海等城市从税费角度对刚性购房需求进行了减负，如今央行的要求，从全国金融层面给予刚性购房需求支持。

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，虽然信贷政策不是以房地产政策为出发点调整，但房地产行业是资金密集型行业，信贷一旦放松，个人的信贷额度将得到宽松，资金也将通过各种渠道流入开发环节，对于房地产开发商来说，是一个利好。

　　根据证监会日前公布的在审的IPO企业名单，万达商业地产、富力地产、首创置业三家房企赫然在列，关闭27个月的房企IPO融资之路或开启。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，去年限购及限贷政策抑制了大部分的市场需求，其中就包括刚需，当前房价已经出现松动，如果不对政策进行适当微调，市场的真正刚需可能享受不到调控效果带来的福利。

　　实际上，无论是已经结束的地方“两会”，还是陆续召开的“省住房和城乡建设工作会议”，地方政府无一不把微调楼市，促进刚需入市和住房消费作为今年楼市调控的主基调。

　　李克强也强调，2012年在坚持房地产调控的基础上，各方面要积极探索研究符合我国国情和市场化的住房政策体系，依托商品房市场解决多数居民多层次住房需求。

　　顾云昌表述，2012年，预计将有300万套保障房入市，相比商品房市场供应依然是杯水车薪，即使到了2015年，保障房的覆盖面也只能达到20%。

　　稳定投资

　　顾云昌表示，除了引导合理的购房需求，促进商品房市场的健康发展，保证房地产开发投资规模，也是政府此次微调楼市调控的重要目的。

　　目前各地正在陆续召开全省建设工作会议，记者从已经结束的辽宁、云南、江西、吉林、海南等中西部省份的情况来看，增加普通商品房供应，促进住房消费，保证房地产投资稳步增长是楼市调控2012年主要方向。

　　其中，辽宁省提出，2012年，确保“房地产开发投资和商品房销售额分别增长15%”工作目标，云南省力争房地产开发投资20%左右的增速等。

　　2011年，辽宁完成房地产开发投资4500亿元，同比增长30%，占全社会固定资产投资比重25%左右；销售额3500亿元，同比增长15%；云南省2011年房地产开发投资1273亿元，同长增长41.3%，对投资增长的贡献率高达23.5%。

　　辽宁省住建厅的有关人士在接受记者采访时表示，辽宁省要求各地采取以下措施力保房地产投资：一是建立定期沟通机制，及时和房地产开发企业沟通，协调解决房企遇到的实际困难；二是建立联席会议制度，相关部门共同协商房地产发展出现的新问题。除此之外，还可以适度引导房地产开发投资向三四线城市乃至县级政策转移，以及形成房地产开发投资的多元化。

　　“2012年的经济形势异常复杂，各方都预期房地产投资下降，中国的经济增速将下滑，为了保证整个宏观层面的经济平稳健康，政府释放一些房地产的积极信号是十分必要的，可以拉动房地产投资以及上下链的发展。”李伟如是说。

　　在持续的楼市调控下，张大伟表示，销售萎缩，库存高企，房企的资金压力凸显，商品房新开工项目建设、在建工期延长等问题也非常突出。如果房地产新开工量及投资的持续下降，将对2013年的供应造成影响，供需结构将发生逆转，房价也将面临上行压力。