前置兑付风险 多个房地产信托提前清盘

　　卢先兵

　　今年即将迎来的房地产信托首个兑付高峰，让紧张的信托公司开始提前清盘部分项目。

　　2月8日，按照上海一家第三方理财机构的统计，年初以来，即有3个房地产信托产品提前终止，涉及山东信托和交银国际信托。这仅限于公开的清盘数据。

　　某信托公司人士称，银监部门已在年初造访其所在的公司，要求该公司所有存续房地产信托业务，要在项目兑付前三个月排查兑付资金情况，发现风险及时做好应急处理。部分信托公司对下属项目的提前清盘，当属应急措施之一。记者咨询多家信托公司被告知，已暂停销售房地产信托项目，但个别信托机构仍在少量发售，网站未发布正式信息。

　　清盘异动

　　从公开信息看，山东信托成为2012年房地产信托清盘的先锋。

　　1月19日，山东信托发布《“黄金海岸股权投资基金集合资金信托计划”提前清算公告》，该信托计划于当日终止，并于1月29日清算。

　　“这款产品目前确已提前终止，按照有关的约定条件，是正当的。”2月8日，山东信托相关人士说。资料表明，此产品成立于2011年3月25日，原定期限2年，规模8500万元，此番清算时间比计划足足提前了一年多。

　　根据《山东信托·黄金海岸股权投资基金集合资金信托合同》第14条“信托计划的终止、清算与信托财产的归属”中规定，信托计划成立后，信托财产全部变现并以现金形式存在的，受托人有权提前终止信托计划，该信托计划达到了终止条件。

　　公告披露，此产品达到了预期年化收益率10%，按信托合同约定返还了信托利益。

　　“以上述理由提前终止，可能是信托和项目方找到了下家接盘者，也可能是项目方自己提前还款了。”用益信托工作室分析师李旸表示。提前兑付，是为了防范风险。

　　资深信托专家刘擎认为，投资人可能不愿意提前清盘，因拿不到预期的完整期限收益，提前清盘给投资人的收益只按信托计划实际存续期间计算。

　　同日，山东信托发布的另一则公告是《彭和大厦贷款项目集合资金信托计划提前分配公告》，透露了部分信托单位提前终止。终止原因为，“借款人提前偿还本信托项下部分贷款本息，本信托计划项下14个月期限信托单位已达到信托合同中提前终止条件”。此批受托人达到了预期年收益率8.5%。

　　山东信托人士称，另一批信托单位很快也将到提前终止的时间，受托人可提前获得信托收益。不过，具体为何借款人要提前偿还本息，其不愿透露。

　　青岛当地媒体2009年3月曾报道，该项目是一座70层的超高层建筑，投资约2亿元，集高级写字楼、高级酒店式服务公寓、商业购物、休闲娱乐、文化艺术、会议中心等为一体。

　　风险前置

　　公开渠道披露的房地产信托清盘案例不多，但普益财富产品部刘辉称，许多信托公司出于多种原因，并不愿公开清盘信息，实际清盘数量从去年下半年以来有所增加。

　　“江浙某家地产商的项目有一期没有及时还款，就被信托公司逼迫归还了全部贷款本息，信托计划提前清盘。”一名知情人士透露。

　　刘擎表示，提前清盘是好事，前置了兑付风险，是信托公司加强主动管理、维护投资人权益的表现。如果信托公司预期房地产市场有较大风险，投资项目偿付能力不足，征得投资人同意，信托项目提前终止，对信托公司也是一种解脱，投资人收益亦可得到保障。

　　今年是房地产信托的首个兑付高峰年。诺亚财富的一份专门研究报告显示，房地产信托产品多在1.5年期到3年期之间，多数产品在2011年四季度和2012年到期。2012年到期的房地产信托产品1172亿元，远高于往年水平，整年兑付规模较大，尤其是3月、6月、7月和8月，兑付量分别为148亿元、130亿元、114亿元、109亿元。

　　在刘辉看来，提前清盘只是防范风险之举，业界潜行的延期兑付现象更凸显房地产信托实实在在的风险。目前来看，融资方会以新还旧、先垫付自有资金再追偿、拍卖抵押物等方式释压。

　　一信托公司人士称，1月份银监会非银部领导到该公司指导房地产信托业务，对风险管理明确提出要求，所有房地产信托业务要在项目兑付前三个月排查兑付资金情况，发现风险及时做好应急处理。对集团化统一管理资金的房地产项目，要落实整个集团的资金运作情况，确保信托项目的到期兑付。

　　接近监管层的人士透露，在监管严控房地产信托后，“马甲”信托成为监管核查的重点。某些信托公司打着艺术品信托、工商企业信托、矿产信托的幌子，实质资金流向仍是房地产项目。具体如何核查，成为摆在监管案头的一道难题，因为信托公司报告口径偏小，部分项目被“选择性”的变性了。